这两年，地产房剑撰写了多篇文章，关于陕西物业企业登陆资本市场的进程。
《物业并购开启！康桥悦生活拟1.64亿收购立丰物业80%股权！》、《物业江湖频频起风！西安物业企业拟登录北交所！》、《出让40%股权引入上市物企，陕建为物业板块补短板！》、《雅荷科技：梦碎北交所！》、《经发物业、荣鑫物业、沣东商服，谁会成为陕西物企“第一股”？》、《经发物业赴港IPO！陕西将迎来“物企第一股”！》……
如今，经发物业已经通过港交所主板上市聆讯，这标志着陕西正式迎来物企第一股！
2003年，陕西迎来第一家上市房企！
2024年，陕西迎来第一家上市物企！
在管面积1460万平方米
2024年6月12日，西安经发物业股份有限公司（简称“西安经发物业”）发布公告披露，其于2024年3月再次提交招股书后，于6月12日通过港交所主板上市聆讯。
这标志着，西安经发物业在港交所正式上市已经进入倒计时。
西安经发物业系西安经发控股实控的物业企业，上市前西安经发控股通过旗下控股子公司西安经发集团持有西安经发物业90%的股份，西安经发控股直接持有西安经发物业10%的股份。
西安经发控股则是西安经开区管委会旗下全资国有企业。
也就是说，作为陕西物企第一股，西安经发物业拥有国资背景，属于一家国有物企。
西安经发物业的服务板块主要分为城市服务、住宅物业管理服务、商业物业管理服务。
其中，城市服务是向政府机构和公共机关提供城市服务，住宅物业服务主要是向开发商的住宅小区提供物业服务，商业服务管理服务主要是向写字楼、产业园区等商业物业提供物业管理服务。
截止2023年末，西安经发物业总合约建筑面积为1500万平方米、在管总建筑面积为1460万平方米。2021年至2023年，这3年的在管面积年复合增长率为16%。
与此同时，西安经发物业的营收由2021年的5.94亿元增加19.1%至2022年的7.07亿元，并进一步增加22.0%至2023年的8.62亿元，其净利润由2021年的3120万元增长19.9%至2022年的3740万元，并进一步增加36.4%至2023年的5100万元。
2021年至2023年，西安经发物业的毛利率分别为14.52%、14.29%、13.69%，净利率分别为5.22%、5.23%、5.92%。
整体来讲，西安经发物业的优势、瓶颈非常明显。
优势主要在于国资背景，市场口碑，西安经开区的发展、西安经发控股的发展可以为西安经发物业提供不断增长的合约管理面积，带来管理面积规模的增长。同时，作为西安老牌企业企业，西安经发物业在市场上也拥有不错的口碑。
瓶颈则主要在于对于母公司、西安经开区管委会的过度依赖。2023年，西安经开区管委会、西安经发控股开发的物业分别占到西安经发物业营收的41.18%、24.13%！也就是说，西安经发物业2/3的营收来自于母公司以及西安经开区。
还有一点就是，与已经上市的物企相比，西安经发物业的在管面积相对来讲偏少，毛利率也低于百强物企的均值。
陕西物企第一股
通过上市聆讯之后，西安经发物业也即将在港交所上市，成为陕西物企第一股！
除了西安经发物业之外，西安还有多家物企也有着属于自己的资本梦想。
雅荷集团旗下的雅荷科技，2016年1月在新三板挂牌，是陕西第一家挂牌新三板的物业服务企业。
挂牌时，雅荷科技在管面积为200万平方米，在动辄在管面积上亿平方米的物企江湖中，规模其实非常的小。
2021年初，雅荷科技相关高管曾经高调表示将冲刺主板、北交所。但遗憾的是，这一梦想未能实现，并且2023年3月终止在新三板挂牌。
雅荷科技资本市场梦碎，主要是由于母公司的拖累。由于10年前大规模涉足城改，为后续雅荷集团的债务危机爆发埋下了隐患。
在终止新三板挂牌之前，雅荷科技最后一份业绩报告显示，2021年实现营收1亿元、净利润1149.78万元。
西安第二家在新三板挂牌的物业企业是荣华控股集团旗下的荣鑫股份，2018年8月在新三板挂牌，也是目前陕西唯一一家在新三板挂牌的物业企业。
截止2023年末，荣鑫股份在管面积为2300万平方米，除了荣华控股集团开发的项目之外，还包括相关学校、医院、产业园等机构。
在管物业规模不断增长的同时，荣鑫股份的营收也从2018年挂牌当年的7323.17万元增长到了2023年的1.97亿元。不过，荣鑫股份营收的翻倍式增长，并没有带来其净利润的翻倍式增长，在2023年出现了净利润的大幅下滑。
2023年度陕西省级上市后备企业名单中，荣鑫股份（荣鑫智生活）为列B档企业，应该是仅次于西安经发物业，距离资本市场最近的陕西物企。
至于荣鑫股份后续不管是在A股或者港股上市，是将物业服务板块独立上市，还是将荣华控股集团目前发力的养老板块装入资产包上市，这将是一个悬念。
老龄化趋势之下，已经手握超过1万张床位、布局超过120家社区门店的荣华养老板块，拥有庞大的想象空间。
与荣鑫股份同列2023年度陕西省级B档上市后备企业的还有沣东商服。
沣东商服是在原有的沣东物业、沣渭城市服务、沣东景区物业服务等几家公司的基础之上，2023年初整合成立的。
整合成立后的沣东商服，目前在管的物业类型涵盖住宅小区、商务办公、产业园区、景区、学校、市政工程等，在管面积超过1407万平方米！
从企业类型、服务类型、在管面积等方面可以看出，沣东商服与西安经发物业非常类似。
除了上市几家物企之外，西安目前在管面积较大的物企还有高科物业、绿城华美物业。
2023年高科集团对旗下的地产开发平台进行了整合，相应的物业企业也进行了整合，高科物业、枫叶物业、紫薇物业联合整合成立了高科物业，在管面积2774.64万平方米，成为陕西物企中的巨无霸！
绿城华美物业是绿城服务集团与陕建地产集团联合成立的物企，陕建地产集团持股60%、绿城服务持股40%，依托于陕建地产这几年在地产开发板块的规模增长，绿城华美物业在规模方面也有一定的想象空间。
物管行业回归理性
在过去几年时间，实际上不仅仅是楼市经历了从疯狂到回归理性，物管行业也是经历了热潮渐退。
从各家物企的成立与发展来看，在早期的时候基本都是地产公司为了服务自己的项目成立的物业公司，随后地产开发规模的增大，旗下物业管理面积也不断增长，口碑较好的物业企业除了服务母公司自己开发的项目之外，也服务于第三方的项目。
而第一家登陆资本市场的物业企业是彩生活，2004年上市；2018年南都物业上市，成为A股物企第一股。
2018年之前，物企对于资本市场的认知尚处于初期。
2019年开始，物企迎来了资本热潮，各大地产企业纷纷将旗下物业企业分拆上市，而上市的地点基本都在港交所，因为A股对于地产关联企业上市有着严格的规定。
在2020年的时候，这一年有15家物业企业登陆资本市场，包括大家熟悉的恒大物业、融创服务、华润万象生活、世茂服务、金科服务、远洋服务等都是在这一年上市。
同样是在2020年，资本市场上物企的估值也达到了巅峰，45家物企平均市盈率高达32.5倍！
物企开始回归理性，是在2022年之后，2023年仅有3家物企登陆资本市场，当年物企平均市盈率也降低至11.61倍。
回顾物管市场的变化，对于这些物企来讲，可谓是成也母公司，败也母公司。
在早期的时候，依托于房地产开发热潮、母公司地产开发规模的增长，各大物企每年拥有稳定增长的新签约管理面积，由此实现规模的增长。在资本市场热潮时期，分拆物业板块上市，又让很多企业分享到了资本盛宴。
但2022年之后，随着越来越多的地产企业暴雷，物企也就受到母公司的拖累。这种拖累，既包括借款无法收回、出售物企抵押股权，还包括早期在卖房的时候送物业费等等。再加上人工成本的上涨，服务品质提升需要更多的投入，以及竞争激烈、边拓边丢，使得各大物企规模增长放缓的同时，盈利能力也开始下降。
2021年至2023年，百强物企在管面积增速从16.67%下降到了2.16%，百强物企毛利率从25.11%下降到了20.85%、净利率从9.08%下降到了5.41%。
地产房剑梳理2023年各家上市物企年报，截止2023年末在管面积位列前三的物企为万物云、碧桂园服务、保利物业，在管面积分别为9.69亿平方米、9.57亿平方米、7.19亿平方米。
在管面积超过5亿平方米的物企还有雅生活服务、恒大物业。
2023年营收超百亿的物企包括碧桂园服务、万物云、中海物业、绿城服务、雅生活服务、招商积余、保利物业、恒大物业、华润万象生活，其中碧桂园服务、万物云分别以426.12亿元、331.83亿元的营收遥遥领先。
当然，营收高并不代表净利润高。碧桂园服务2023年426.12亿元的营收，但净利润只有2.92亿元。华润万象生活在2023年的净利润则达到了29.29亿元，堪称利润王！2023年，净利润超10亿元的物企还有万物云、中海物业、保利物业等。
全国性物企中，还有一个没有分拆登陆资本市场的大型物企，那就是龙湖智创生活。
根据龙湖集团2023年年报，2023年龙湖智创生活的物业管理业务实现稳步增长，期内总收入达102.8亿元。其中，物管在管面积达3.6亿平方米，客户满意度连续15年保持90%以上！
对于各家物企来讲，面对行业回归理性，大家纷纷开始探寻出路。通过更优质的服务获得更高单价、降本增效、增值业务，以及非居业务、城市服务板块业务的拓展，提升自身的竞争力和盈利能力。
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