11月29日，深圳住建局发布通告，共有产权房横空出世。
首个共有产权房大盘、西部网红鸿荣源珈誉府5区正式于11月30日上午9点开始接受申购。本批次为共计配售1729套共有产权住房，其中两房1383套，三房346套，配售均价只有23740元/平米，起价低至2.1万/平米，首付最低只要22万便可上车。最低的一套2房，总价只要145万！
据我了解，未来深圳唯有的共有产权房只集中在珈誉府这一区位，其它地方再无。即是绝响，项目将适用深圳去年8月实施的《深圳市共有产权住房管理办法》。
我详细看了珈誉府的地段、产品和定价，大致的判断是：一定会遭抢，市场上先前所有关于共有产权房卖不掉的猜想都将会全错，排在后面队列的应该都没机会。因为，楼盘配套实在太顶了，而价格又实在太实惠了，无论它划归为什么类型的保障房（人才房、安居房、共有产权房），都会遭抢！这是我的简单结论。
所以，问我个人的看法，我主张是：如果你或者你的亲戚符合条件，坚决买，以后的事以后再说。别人花5万，你花2万，得到的是一样的配套。20来万的首付为家庭买一个“六边形选手”级别的居所，为小孩买一个深外的一流学位，没有什么比这更值得的事了。至于说5年、10年以后的事情，变数太多了，且走且看，人生未来的奇妙谁也规划不了。
首日的情况也符合我的判断，昨天下午就有人发来前线视频战报，看房人在小区内排起了长龙，从头到尾一直排到大门口，售楼处内更不用说，一直是坐的满满当当。据开发商披露，申购首日，项目累计高达近万人看房，充分显示了低价共有产权房的市场吸引力！
01
申购条件宽松，有社保即可！
来讲一下深圳首个共有产权房的配售政策，以及我为什么说“先前市场主流对共有产权房的认知存在重大偏差”。
关于申购及管理要求，大家可以认真看下图，当然最好是仔细阅读《深圳市共有产权住房管理办法》。我们重点说那个申购条件，后台的童鞋也可以对照一下看看自己符合不符合。
简单说，比预期宽松。
珈誉府的最低申购条件：只要满足主申请人深户、深圳社保在缴、单身满30岁这三项条件即可（当然按照所在队列的不同要求不同）。但整体说来，共有产权房的申购条件比人才房、安居房都宽松，人才房无论队列均要求主申请人要满足3年社保（共有产权房第三队列之后不再要求社保年限），而安居房都要入库才行。
02
共有产权房的优势
市场对共有产权房的争论/担忧主要集中在两点：1）共有产权房的定价机制，我永远只能有一半的产权，故不如安居房、人才房。2）共有产权房封闭流转，丧失了“金融属性”，故没有购买价值。
我说以上的逻辑是错的，我根本不是这样来思考问题的。我的思考框架是这样的：首先，这几类保障房各有优劣点、各有自己的客户群，不存在某类房子可以无脑入而某类房子决不能碰的情况；其次，我们当然要充分了解共有产权房与安居房、人才房乃至商品房的优劣点，但更重要的是，要看个盘，必须要落地到个盘去比较，否则毫无意义。
这是我的架构，一定要注意，沿着这个思路，你就可以打开思路。
第一，理解政府产权的“虚拟性”。
许多人说，共有产权我只有一半的份额，永远也拿不到完全产权，如果按市场价五折算，那我应该付的钱是50%*50%=25%，为什么不是？我付的看起来是市场价？这个理解是错的，简单说，政府的确和买房人各享50%所有权，买房人付的是市场价。但是注意，这本质是法律概念，物权上所说的“所有权”是需要落地的，政府这个50%的所有权是“虚拟”的、架空的，因为：它几乎完全放弃了所有权的“四大权能”——占有权、使用权、收益权、处分权。房子是你100%占有使用，未来卖不卖也是100%你来决定，有收益也100%归你所有，政府的所有权部分，既不影响你使用也不影响你转让更不影响你收益。如果说有影响，唯一就是“呃，这个房子我永远没有完全产权”这种心理上的介意，但说到实质上的影响，为零。所以，实质上说，你得到的就是完全产权，付一半的钱，这和安居房没有不同（在珈誉府这里，买家付的钱更少，一半都不到）。
第二，“封闭流转”不是“禁止流转”。
终生封闭流转是共有产权房（和未来配售保障房）的核心特征，也因此市场主流认为它丧失流动性，没有金融价值。这个更是错的离谱，我先前的文章讲过。共有产权房只是“封闭流转”，但不是不让你卖。
本次配售公告载明和《办法》一致，更加细化。签订买卖合同满5年就可以卖，只要买家同样符合申购条件。注意，划重点：转让价格由买卖双方协商确定。这才是重点，政策一没有禁止流转，不是让你买了就不能退出；二没有剥夺买家的定价权。何时卖、卖不卖、卖多少钱，还是你来定，政府只管买家资格权的审核。
实质上就是说，未来的共有产权房自成一个有“防火墙”的市场，只要有人买，就会有价格，买的人多，同样会涨价。这和新加坡的组屋市场是一样的，组屋同样是“封闭流转”，但它在过去30年来几乎是一直在涨价，截至今年10月，新加坡组屋转受更是创下了连续18个月的上涨记录。其中四房组屋转售中位数从2019年的40万新元涨到2024年前三季度的58.1万新元，涨幅45%。这至少说明了：房子涨不涨价，是否封闭流转并非核心，而是其它因素。
3）共有产权房后期成本更少。
如果以上两个问题解决了，那么，我们就可以说：共有产权房未来的产权处置更灵活，后期更能节省更多费用。
一是，共有产权房的产权锁定期更短，只锁定5年，5年之后你可以选择卖出，价格实现最终要由市场决定，安居房和人才房则需要锁定10年，（不想要）前者可以跑得更早。第二是，共有产权房未来不需要补差价，（能涨价）你卖掉就拿全部的收益，但是安居房、人才房要获得完全产权，都需要在10年届满时按照当时购买价的大约20.5%、或者当时市场价的大约14%补足差价，买家需要为之储备这一笔现金，前者后期花费更少。
钱有价值、时间也有价值，共有产权房在这两个方面都能“省钱”。
4）保障房关键同样看个盘。
来到我们最重要的逻辑：看个盘，如果你真的想比较哪个好——不管它是人才房、安居房、共有产权房，还是商品房，都要看个盘，看楼盘的区位、地段、品质，还有价格。这是决定因素，不存在能不能买的类型，只存在好不好的个盘。
这个道理我去年讲过多次，退一大步说：即便是政策禁止退出，如果是好盘，都不怕卖不掉。典型证据就是：小产权房，它们长期被禁止交易。但是龙华的小产权房，价格和涨幅都可以超过大鹏的商品房。同理，同是保障房，你能买到宝中的珈誉府，可能要秒掉绝大多数的保障盘，甚至很多商品房都不及它。
所以，决定楼盘的核心因素是它的价值，它有价值，无论你怎么限制，都有人想出价要它。没价值，天天送茅台都卖不掉。
我们的责任其实在于：找到我们能力范围内最值得买的个盘，它不但是一个“好楼盘”，而且要有“好价格”。
03
珈誉府是典型“刚需三宝”
在我看来，鸿荣源珈誉府是深圳性价比最高的保障盘，可以说“没有之一”。100万-200万的刚需盘，放眼全深圳，你应该找不到比它更“顶配”的，这就是我一直在说的“寻找前1%的盘”。
第一，它拥有超级能打的地段价值。
鸿荣源珈誉府是市场公认的“六边形战士”，就是它没有什么短板。这个项目总规模248万平米，是一个超级城市综合体，包含住宅、商业、办公、学校、酒店等综合业态，不折不扣的西部第一网红。就是没有共有产权房出现之前，珈誉府的商品房价格卖到5万/平米以上，都一直卖得很好，2023年7月-2024年10月一直是深圳“双冠王”，已经卖出了4000多套！
我按我的框架，更愿意将之称为典型“刚需三宝盘”——地铁、商业、学校（这是深圳刚需最看重的基础组合），并且它的三宝组合都是最好的，组合质量不同，业主得到的价值不同。
1）珈誉府临近“大站快线”地铁11号线塘尾站。最近处200-300米，6站宝中、7站前海、11站车公庙，30分钟快速通勤出行南山、福田。本次配售的共有产权房项目距离地铁站稍远了一些，但步行10分钟内也足以到达。这对于钱不多的保障性群体来说，太重要了。
2）珈誉府一路之隔是深外。珈誉府项目共规划了3所幼儿园，重点是一路之隔就是规划中的深外宝安（集团）南校区，同项目内还有一所已经开学的深外宝安分校，具备完整的K12教育体系。重点是深外，这是号称清北保送之王，也是宝安区引入的首个深圳“四大”。学校拥有102个班级，4740个学位，是目前深圳规模最大的九年一贯制学校。花2万/平米的成本，和别人花5万/平米，得到的教育是一样的。
有人问，共有产权房买家只有50%份额，能否按一类积分入读学校？参看项目买卖合同（预售）第30页附件一第八条：买家将按照100%住房份额获得义务教育权利（和我上面说的一样）。
3）珈誉府拥有50万平米超级商业。鸿荣源在珈誉府项目上斥资近250亿打造超级巨无霸商业，总体量约达50万平米，超过宝安中心壹方城。本次配售的共有产权房项目，距离商业很近，业主的购物休闲都将非常方便。
这样的配套组合，在全深圳不容易得到。能得到的类似级别组合（比如光明深中区位），2万多/平米的价格拿不到。价格是你支付的，价值是你得到的。
04
珈誉府共有产权房今年买明年住
这次珈誉府推出的共有产权房，有几大优势。
1）今年买明年住。珈誉府共有产权房项目部分已经基本封顶，预计交楼时间在明年12月底，即是说，买家可以实现今年买，明年住，等待期不用太久。另外，现场也基本是所见即所得，可以安心很多。
2）地块宜居。本次共有产权地块东看凤凰山、万丰湖水库，南看立新湖和城市景观，西向可以看商业区，高层还能看海景，而且地块相对安静，宜居性比较好。
3）户型实用。珈誉府两房有1383套，户型有两类，一类是01、11端头户，三面采光、东西对流、大玄关、强私密。看图。
另一类是02、03户型，厨房设计U型台，卫生间设计三分离，收纳空间增多。
三房共有346套，都在端头位，正南朝向，客厅大，厨房U形设计，三面采光，1.5卫生间。
4）精装交付。鸿荣源给的交付标准向商品房看齐，项目外立面与商品房采用同样的设计和材质。全体户型交标一致：四合一大门、欧派鞋柜、厨房海尔三件套、洗手间三分离、海尔分体空调等等。并配备日立高速电梯，速度可实现4M/S，高于市场标准。基本上可以实现业主拎包入住。
05
花深圳最东部的价格买西部中心
最后来计算价格。
按照保障房要求，户型都很简单。珈誉府两个户型大约68平米、88平米，均价23740元/平米，起价大约2.1万/平米，首付最低22万元，最低单套上车价大约只要143万左右。
就以商贷首套3.15%来算，如果按最低22万首付算，贷款大约121万，30年月供大约是5200块。这个额度使用到公积金（2.85%）大概也能全覆盖，则月供变为大约5000块。家庭每月累计收入只要能在2.5万以上，供款就会变得很轻松（月供收入比显著低于30%）。
上面说了，这样的总价、单价，匹配这样的地段和产品，在深圳你很难找得到第二个。在深圳三类保障房阵营里，鸿荣源珈誉府共有产权房的价格是“最低的”那一类，只比坪地、大鹏贵一点点，比其它所有的都便宜，但是它的地段、配套却几乎超过了大多数保障盘！
在保障房阵营里比较，我们会看到有两个特征：无论是安居房还是人才房，价格便宜的地段、配套普遍不太成熟，而地段、配套较好的则价格普遍都比较高。比如前者，松岗人才房深铁璟城（配售价格24000/平米）、光明人才房润珑苑（配售价格24294万/平米），两相比较，地段、配套价值还不够好。而如后者，像市场熟知的深业云海湾（配售价格5.52万/平米）、宝中瑞景湾（配售价格45745元/平米），都是抢手的网红盘，但是价格和珈誉府完全是两类客群了。
大概统计，珈誉府的价格体系，只比去年卖的龙岗星河珑府（毛坯配售价2.17万/平米）、安居玥龙苑（配售价2.31万/平米）大鹏安居君兰湾（毛坯配售价2.05万/平米），这些在深圳最东部的楼盘价格，高一点点。而比深圳当下在售的绝大多数楼盘的价格，都低，甚至低不少。
等于买家是花“深圳最东部的价格，买深圳西部中心的盘”。但珈誉府的优势上面已经都说了，你买在很多地方，可能上下班都痛苦，更别说有好的学校了，但更低的价格你买在珈誉府，可以一站式解决。
06
结语
以上是我对共有产权房和珈誉府的分析，这是一个不可多得的好盘。
会有人讲：买了以后跌了怎么办。我的答案非常干脆：哪怕它最后不给我退出，这笔交易都非常的划算。如果我有亲朋好友满足条件，我会毫不犹豫建议他去申请。毫不讳言，这是我认为深圳性价比最好的保障房，更是一个“外在价格低于内在价值”的好楼盘。
以下四个想法可能会帮助到你：1）想明白你买保障房的目的，主要是为了家庭生活，还是为了赚钱？2）看长远一点，同区域4折多的价格买到同样的盘，价格跌到你的成本要至少再腰斩，风险大还是小？3）2万多/平米的单价买一个“三宝”齐备的高配盘，在深圳，有什么平替？4）楼盘不是无尽的，真正适合刚需的“好楼盘+好价格”，不多，适当的抓住机会。
记住一句话：政策管制不重要，内在价值才重要。
珈誉府这个楼盘的优点我再总结一下：
1）刚需三宝高配，拥有地铁、商场，尤其是深外名校，配套确定且有大城生活预期，宜居。
2）楼盘准现楼，交付安全，并且交付时间早，等待期短。
3）精装交付，省钱。
4）价格便宜，比同类商品房低不止一半，深圳东部的价格买深圳西部中心，安全边际高。
5）户型紧凑、单价总价低、月供少，有机会使用公积金贷款全覆盖。
6）申购条件宽松，是深户、有社保就可以上。
7）虽然产权是一半，但可按照100%产权申请学校。
9）虽然封闭流转，但可以自己和买家“协商定价”。
10）锁定期只有5年，未来也不用补差价。
正如“再好的电影解说也不如你去看原片”，我再细致的市场分析也不及你去实地看楼盘。实测一下楼盘距离地铁商场学校的距离，看看楼盘现场工程进度，感受一下户型的采光通风，详细看看共有产权房的政策规定（必要时请教一下律师），计算一下自己的月供能力……这些都是必要的功课。
我文末配了一些图表，是以前做的，大致没有变化，申购的小伙伴可以仔细对比，加深了解。考虑到共有产权房在深圳是一个新事物，许多有兴趣的买家内心有很多问号，我新建一个“《朱罗纪》共有产权房交流群”，减少信息差，有需要的童鞋下方扫码进入。
附图，供参考：
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