文/乐居财经 严明会
“市场化拓展是我们的基础，但同时也将坚持进行收并购。”
“我们调整募集资金的用途，也是希望在未来公司遇到这样的好标的时，能够有足够的资金支持我们去收购。”
行业收并购熄火，不少物企纷纷下调并购金。金融街物业（01502.HK）却是个例外，其今年3月宣布更改募资用途：
砍掉了增值服务、信息技术及智能设施升级的部分资金，将收购金储备余额从2.558亿元增至3.847亿元，并预计在2026年12月31日或之前悉数动用。
之后几天的业绩会上，金融街物业董事长孙杰，党委书记兼总经理，释放了积极收并购的信号，但也表示“审慎”态度不变。临近年末，市场终于等来了一笔官宣。
12月13日晚间，金融街物业公告，其附属公司北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司（简称“金融街第一太平戴维”）通过重庆联合产权交易所公开市场竞价，成功收购重庆市江北嘴物业服务有限公司（简称“江北嘴物业”）11%的股权，收购价格为人民币651.28万元。
收购完成后，金融街第一太平戴维将持有江北嘴物业51%股权，后者成为金融街物业的间接非全资附属公司。
值得注意的是，金融街第一太平戴维也是一家合资公司，由金融街物业与第一太平戴維斯（中國）有限公司分别持股占比80%、20%，后者是一家在伦敦股票交易所上市的全球房地产服务提供商，在国内与诸多物企都有成立过合资公司。
绕道收购
这笔收购是个“小订单”，金融街物业表示将以内部资源拨付。从前述信息不难判断出，收购标的并不是“外人”，江北嘴物业原本就是金融街物业旗下的合资公司。
成立于2011年10月18日，江北嘴物业的注册资本为600万元，由重庆市江北嘴置业有限公司（简称“江北嘴置业”）与金融街第一太平戴维分别出资360万元、240万元，各自持股占比60%、40%。
江北嘴置业成立于2009年6月，是重庆市江北嘴中央商务区投资集团有限公司所属全资子公司，后者由重庆两江新区管理委员会全资拥有，因此也是一家国资企业。
今年11月14日，江北嘴置业挂牌转让江北嘴物业11%股权，转让底价便是此番金融街物业公告的收购价，即651.28万元。
合资公司一方股东出售股权，一般而言，其他股东在同等条件下应该享有优先购买权。
因此，颇为令人不解的是，为何金融街第一太平戴维没有直接向江北嘴置业收购江北嘴物业这11%股权，反而绕道去了重庆联合产权交易所公开市场竞价。
而根据重庆联合产权交易所《国有资产交易项目收费办法》规定，金融街第一太平戴维将就此次收购事项，向其缴纳交易服务费人民币37,564元。
站在亏损边缘
绕一圈，多花了近4万的服务费。江北嘴物业的成色如何？
“目标公司立足于重庆市金融商务区，管理项目业态丰富，自成立以来发展良好，在重庆市江北嘴区域树立了高端商务物业管理的品牌形象”，金融街物业并未在收购公告中披露江北嘴物业在管规模。
收购公告中披露的财务资料，是2022年、2023年的数据，两个年度的税前净利润分别为810.79万元、801.15万元，税后净利润分别为680万元、667.39万元，同比均出现轻微下滑。
有意思的是，乐居财经《物业K线》进一步查询了江北嘴物业此前在重庆产权交易网挂牌转让股权的资料。
彼时披露的财务数据显示，2023年度，江北嘴物业的营业收入约为9717.91万元，据此计算，期内净利润率约为6.87%。同期，金融街物业的净利率约为9.48%，差距并未拉得太大。而2023年上市物企的平均净利率约为5.9%，江北嘴物业跑赢了均值。
但让人意外的是江北嘴物业今年前三季度的财务数据，截至2024年9月30日，其营业收入约为4809.74万元，净利润仅有两位数，约为62.21万元，对应净利润率约为1.29%。
这距离亏损，似乎仅一步之遥了。在这种情况下，若再第四季度是再有任何微小的波动，都可能导致江北嘴物业从盈利转为亏损。
金融街物业能否将其从亏损边缘拉回来？
布局中介业务
聚焦金融街物业自身，其盈利能力也在走低。
数据显示，今年上半年金融街物业实现营收8.14亿元，同比增长约14.23%；同期录得毛利约1.28亿元，同比微增1.09%，但整体毛利率约为15.71%，连续三年走低，累计跌去6.41个百分点，2021年中期-2023年中期的毛利率分别为22.12%、19.5%、17.76%。
净利方面，今年上半年其经营利润约为8697万元，同比减少11.09%；净利润约为7135万元，同比减少9.06%；公司拥有人应占利润约6347万元，同比减少10.75%。
金融街物业似乎也有意挽救止跌收效不明显的盈利能力，而其中一招便是布局中介业务。
大概一个月前，11月18日，金融街物业宣布其增值服务品牌“怡己IZEE”新上线了房产经纪业务。
据介绍，怡己经纪已在金融街物业北京区域物管项目中上线，可为客户提供商品房销售代理、存量房转让经纪、房屋租赁经纪等服务，服务内容涵盖住宅、写字楼、商业等多类型资产。
与此同时，怡己经纪还提供商业选址、新房代理、产权转移代办等一系列服务，旨在满足客户多样化的需求。
“物业+中介”并非新鲜事，有行业观察者直言：金融街物业这次颇有些“老饭新炒”的意味，而房屋经纪服务为其所坚持的增值服务道路带来多少助益，也还有待观察。
此前，金融街物业的增值业务主要由六大板块组成，包括经营业务、咨询服务、资产运营、资源管理、定制服务即其他收入。今年上半年，其该板块贡献营收约1.47亿元，同比增长7.04%，在总收入占比18.12%
相关公司：金融街物业hk01502,金融街sz000402
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