年底了，迎来了交房高潮，毕竟对于上市房企来讲要卡12.31的节点，只有这样才能将业绩算到2024年。
在西安已经取消限售的情况下，业主拿到房产证就可以交易，因此很多投资客选择交付即出售，甚至在交付前就已经迫不及待的将房源挂出来。
从上周到这周，关注度最高的当属高新CID的仁村板块。中海学仕里迎来交房二手房陆续挂出的同时，隔壁的碧桂园高新云墅一期也迎来了首套二手房的成交。
不过，看完挂牌价格、成交价格后，顿时让人心里凉了一截，亏损出手成为很多人的选择。
当拥有高新31小、11初优质学区加持的碧桂园高新云墅一期、中海学仕里二手房市场行情都这样，西安其它楼盘可想而知，亏损的一定不在少数。
业主的选择：亏损离场！
与中海学仕里是上周五才开始交付不同的是，碧桂园高新云墅一期的交付要早几个月，二手房也就率先挂出。
就在这两天，从中介圈传出消息，碧桂园高新云墅一期首套二手房成交，140㎡的精装房源成交价格404万元，卖房包税。
这样算下来单价2.88万元/㎡，再考虑到税费、中介费、资金成本等，不用算，这套房的业主是亏损离场。
目前，贝壳平台外网上碧桂园高新云墅还有18套房源挂牌中，挂牌均价34540元/㎡。其中，8套房源挂牌价格在3.3万元/㎡以下，最低30103元/㎡。
隔壁的中海学仕里，上周五刚刚开始交付，目前贝壳外网显示5套房源在挂牌，挂牌价格有1套在3万元/㎡以下，3套在3万元/㎡出头。
据说，贝壳内网显示的中海学仕里在挂牌房源更多。
大家都知道，二手房的实际成交价格一般要低于挂牌价格，预计接下来不管是中海学仕里还是碧桂园高新云墅一期，会有大量房源成交价格在3万元/㎡以下。
而业主当时买入这两个小区的房价基本在2.6-3万元/㎡，大部分在2万7、8，小区中间位置的楼王很多在2.9万元/㎡以上。
两个小区的不同在于，2021年年中入市销售的碧桂园高新云墅一期是精装房，而2023年年中入市销售的中海学仕里是毛坯房。
总之，不管怎样，对于两个小区的业主来讲，就目前小区二手房挂牌价格、成交价格，考虑到资金成本、中介费、税费等因素之后，如果能够实现持平就已经是不错的结果，更多的业主会出现亏损离场。
当然，站在优质学区对于新房、二手房价格影响的角度来看，还是比较明显的。西太路以东、不在高新31小和11初学区的新希望锦麟天玺，已成交的3套房源成交价格分别为19136元/㎡、18969元/㎡、22544元/㎡，小区二手房挂牌均价为27872元/㎡，招商臻境的二手房挂牌均价为27423元/㎡。
很明显，学区的不同使得仅隔一条路，二手房价格差在六七千元每平米。
接下来，就仁村板块拥有高新31小、11初学区的6个楼盘来讲，中海学仕里的113小户型在短期内将迎来更好的窗口期，毕竟总价低对于为了小孩上学而买房的购房者来讲更具吸引力，而此时只有中海学仕里有小户型。
进入到2025年下半年，随着招商雲墨、中建悦庐的交付，更多的130㎡以下的二手房才会流入市场。140㎡以上的大户型，则会处于一个混战之中。
投资买房的时代已经过去
当拥有高新31小、11初优质学区的小区二手房市场都已经这样，西安其它小区的二手房可想而知。
导致这种情况的原因很多，但最重要的原因之一就是拥有优质学区的小区，其价格在土拍的时候就已经提前透支，此前已经体现在了新房销售价格上。
高新CID目前楼面地价最高的地块是紫薇在瞳南永安渠旁的地块，楼面地价15904元/㎡，这块地楼面地价比较高是由于其容积率比较低，只有2.0。
仅次于紫薇瞳南56.2亩地块楼面地价的，就是碧桂园高新云墅一期，楼面地价15125元/㎡，2020年9月创造，4年时间过去未曾被超越！
优质教育配套的炒作，使得高新31小、11初旁边的楼盘新房售价，要比高新CID同品质的其它楼盘价格高出四五千元每平米，也就是说学区的价值在新房销售的时候已经透支，到了二手房市场要想继续实现溢价，难度必然增加。
当然，仁村板块二手房当下的二手房价格，与这几年西安二手房市场的大环境也有关。当大家在新房价格市场火爆时期买房之后，2023年西安二手房价格同比下跌0.9%，2024年11月又同比下跌了7.5%。
也就是说，按照27000元/㎡，在过去一年时间二手房价格下跌了2000元/㎡左右。
还有一点就是这几年西安楼市产品的迭代越来越快，同样的价格甚至更低的价格可以买到更高品质的房子。
当年买入碧桂园高新云墅一期的产品是无阳台的户型，而如今同板块的越秀铁建樽樾是“第四代住宅”产品拥有超大的赠送面积，实际得房率更高。同时，小区还配套会所、风雨连廊、架空层等。
对于不急于住的购房者来讲，肯定选择产品更具竞争力的新房了。新房把二手房逼到尴尬的境地，这将是接下来西安各大区域普遍存在的。
站在整个楼市的角度来讲，前些年楼市火爆、城市化高速发展的时代也已经结束，如今各行各业都进入到了一个新的阶段，在家庭负债率高企、房价与之前比已经翻倍、人均住房面积增加的大背景之下，意味着投资买房的时代已经结束，房子正在回归到居住属性。
毕竟，这些年该买房的都已经买了，如今还继续买房的无非就是改善需求，他们瞄准的是更好产品的新房。而买不起房子、不买房子的，房价的涨跌跟他们是无关的！
还是那句话，一个时代已经结束，一个新的时代已经开启，地产行业最为明显。此时，看待楼市、看待房地产行业的逻辑就需要发生变化。
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