2026年房地产趋势：15年回调周期里，三类房子命运天差地别
这条视频讲2026年的房地产，不管你忙不忙都得停下来听！我抖音100多万粉丝都是靠讲房地产攒来的，我预判房地产的准确率，老粉丝有目共睹——早就把趋势讲到2035年了。
现在大家最关心的肯定还是房价，核心结论先放在这：房价的见底时刻表，和地方化债的时刻表完全同步，化债完成之日，才是房价触底之时。
先把化债的账算清楚。2024年末国家公布的地方政府债务余额里，隐性债务约10.5万亿元，法定债务47.5万亿元，合计地方相关债务规模远超表面数据。网上有说法称2028年能完成化债，按每年4万亿的进度推进，但这只算了明面上的部分。
实际地方债务总规模更大，而我们每年的化债能力也不止4万亿——地方土地收入、专项债补充（专项债可弥补土地收入缺口）等，能支撑每年约7万亿的化债速度。按这个节奏，全部债务化解完要到2035年，正好10年。
再加上房地产从2020年就开始调整，到2025年已经是第5年，算下来房价回调的总周期大概是15年。这已经很不容易了，对比日本“失去的30年”，我们用15年完成调整，已经是很稳健的节奏。
今年中央经济工作会议提房地产时，特意没提“止跌”二字。站在化债的角度看，一件事只要摆上桌面，就意味着已经进入解决流程，剩下的不是硬扛，而是需要大家慢慢接纳这个调整过程。至于不提“止跌”是意味着已经企稳，还是没必要再强调？答案不能说得太透，懂的都懂，不然视频就发不出来了。
接下来重点来了：往后看房地产，不能再看整体行情，必须分结构分析——新房、二手房、保障房，三类房子的命运会完全不同。
先看新房：国家完全有能力让它止跌回稳，甚至稳步上涨。可以通过管控供给，拿出核心优质地块；升级建设标准，打造绿色住宅、智能住宅；再配套宽松政策，比如贴息降息、买房退税等，全方位托举新房市场。毕竟新房能拉动就业、刺激经济，是稳增长的重要抓手。
再看二手房：情况就严峻多了。现在你手里正在住的房子，大概率算不上“好房子”——2025年新的住房标准刚制定，按新标准建设的房子要到2028年才陆续交房。而且随着新房越来越多，你二手房的公共资源会被持续稀释，尤其是教育资源。
现在新生儿数量减少，教育资源不再稀缺，稀缺的是生源，未来二手房的教育附加价值可能会逐步归零。更关键的是，二手房缺乏流动性，后续价格可能没有底线，想转手的时候很难找到接盘侠——你卖二手房，既不能拉动就业，也不能直接贡献经济增量，自然很难得到政策倾斜。
最后说保障房：国家明确鼓励收购存量商品房用作保障房，但没说清谁来收、钱从哪来、收多少。其实答案很明确：主要收的是银行手里的断供房、法拍不掉的房源。国家会成立专门的收储平台，像过去剥离银行不良资产那样，把这些房子收过来，一方面帮银行减负，让资金活起来支持实体经济（银行是经济的命脉，必须稳住），另一方面这些房源就会成为第一批保障房。大概率不会收开发商卖不掉的新房，更不会收老百姓手里的二手房，核心还是盘活银行的不良资产。
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