海南封关了，自由贸易港正式起航了，海南房价会因此而大涨吗？
这里，老杨给大家分享一张房价走势图吧。
这个数据来源于统计局公布的全国 70 城房价指数当中的二手房价格指数。
三亚就是在 70 城房价指数当中，咱们把三亚的指数单独拉出来，看看过去将近 20 年房价指数的走势。
每个指数编制的时候都有个基期值，这个基期值就是以 2011 年 1 月份作为基期，基期指数为 100。
比如说今年 11 月份，三亚的二手房价格指数是 100，正好回到了 2011 年 1 月份的数值，也就是说，过去十几年三亚的房价基本上是不涨不跌。
三亚的房价走势，一方面跟随全国大势而波动，另一方面也会受到一些政策的干扰和影响。
2007 年，中国经济向好，楼市普遍上涨。
2008 年房价略有下跌，跌势并不明显，尤其是三亚，当时楼市还在上涨。
但在 2009 年 12 月，国家突然公布将海南省定位为国际旅游岛，这个定位层级很高，当时房地产价格就一路飙升，很多投资客都奔赴海南，尤其是三亚买房投资。
2009 年 11 月份，房价指数是 68，短短 4个月，到 2010 年 3 月份，指数已经飙升到了 103！
这样直线拉升的态势，在中国房地产发展历史上独此一家，只有海南这段时间出现过如此大幅度的暴涨。
不过拉升之后很快出现回落，之后便进入高位震荡阶段。
2010 年，全国楼市整体上涨，但国家从下半年开始不断出台调控政策，全国楼市随之降温。
到了 2011 年，全国房价由跌转涨，三亚也跟随全国大势在 2011 年出现下跌。
2012 年，基本处于低位震荡。
2013 年，全国楼市迎来一波小涨，三亚房价也同步上涨，但涨幅非常小
2014 年，又随全国大市出现一轮降温。
2015 年，一线城市，尤其是深圳房价开始上涨，而三亚当时还处于低位攀升震荡阶段。
2016 年，全国很多城市房价上涨，三亚跟随全国大势开启上涨行情。
一直到 2018 年 5 月份，三亚的房价指数重新回到 103，也就是回到了 2010 年 3 月份的脉冲性高点。
这意味着，如果在 2010 年 3 月份冲进三亚买房，这套房子会被套八年之久。
2018 年 4 月份，国家再次给海南送上政策大红包，宣布海南全省设立自贸区自贸港。
从 2018 年 4 月份开始，连续几个月三亚房价涨幅显著。
但这波上涨的速度和幅度，明显不及 2009 年底到 2010 年 3 月份的直线拉升。
其中一个原因是，2018 年 4 月下旬，海南出台新政，全省实施限购限售，调控政策十分严厉；而 2009 年底到 2010 年第一季度，三亚并没有出台特别严厉的调控政策。
房价涨到 2019 年上半年，触及短期小高点后，便跟随全国三线城市大势降温，价格出现连续小幅下跌。
2020 年，为应对疫情，全国货币与财政政策放宽，部分地区房价再度上涨，三亚也跟随大市再涨一波，涨到 2021 年 11 月份，指数达到 119 的最高点，之后又随全国大市降温。
其后两年，降温初期，三亚房价跌幅相对较小。
从 2023 年二季度开始，三亚房价下跌幅度加大，跌速加快。
目前的价格水平，基本上已经把 2018 年 4 月份利好政策公布后的涨幅全部抹平。
其实，几个月之前，国家就已公布，12 月 18 日海南将正式封关。
但面对这样的利好，三亚房价反而加速下跌，这也可以看作是 2018 年的政策利好已经被市场消化。
目前三亚房价并没有能力逆全国大势上涨，反而近几个月跌速加快，有点类似一线城市的补跌行情。
有朋友问我，目前是不是投资三亚房市的好机会？
从过去的历史走势来看，自贸港设立以及正式运营的政策利好已经被消化，至少目前的入市时机并不理想。
假如经过几年的运行，海南自贸港对经济的促进作用充分显现，吸引大量人才入驻，同时全国房价止跌反弹，那么海南和三亚的楼市才有可能再次进入上升通道。
但这是后话，现在看来不必急于上车。
通过上述分析，各位老铁应该心里有数了吧。
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