2025年已接近尾声，这一年全国新房市场冰火两重天，一边是新房市场高端盘扎堆热销，另一边则是刚需盘去化艰难。
而随着中指研究院最新发布的2025年1—11月全国重点城市二手住宅成交排名的出炉，全国重点城市间的二手房市场分化格局同样令人瞩目，有的城市二手房成交量暴涨，有的却近乎腰斩。
作为西北核心城市，西安二手房的成交规模、价格走势在全国这个大视角下，又交出了怎样的一份成绩单？
01
30座重点城市二手房：13城涨、17城跌
从这份中指研究院发布的成交数据中不难看出，今年前11个月，全国重点城市的二手房成交规模，展现出了悬殊的差距。
而且还有一个很有意思的规律：新房市场火爆的城市往往二手房也火爆，成都就是最典型的例子。
成都、上海、北京三个城市霸占成交榜前三，排名全国第一的成都更是一骑绝尘，今年前11个月卖出了21.5万套二手房，这个数字可以说相当于很多中小城市几年的成交量，而成都的新房市场这两年也一直保持着很高的热度。
与此同时，不少二线城市的表现也相当亮眼，成交量迎来了可观的同比涨幅：南昌以32%的涨幅领跑，沈阳（18.5%）、哈尔滨（16.2%）、济南（14.1%）等13 座城市，也都交出了成交套数同比上升的答卷。
当然，有表现好的，就有表现不如意的。
二手房成交量同比跌幅靠前的三座城市里，大连跌幅达到47.1%、成交20950套；长春23.5%、成交14319套；佛山19.2%、成交48821套。
其中，大连今年前11个月的二手房成交量，较去年同期近乎腰斩；
除此之外，南京、郑州、天津、福州、长沙、昆明、青岛等城市的成交量也出现小幅下滑，西安也在下跌城市之列，而关于西安的具体表现，我们放在第二部分再详细讲。
值得一提的是，昆明9500套则是30座城市中，唯一一座二手房成交量在万套以下的城市。
再看价格维度，全国二手房市场的降温态势已经成为共性。
根据中指研究院数据监测，当前百城二手住宅均价为13143元/㎡，环比上月下跌 0.94%，同比去年下跌7.95%，加入降价阵营的城市还在持续增多。
无论是一线、二线还是三四线城市，都没能脱离这个趋势，哪怕是北京、上海这样的头部城市，二手房价格也在走低，仅有成都的抗跌性相对较强，跌幅远低于其他城市。
而全国二手房价集体下跌，核心原因还是在于当下的市场供需失衡，想要出手房产的业主不断增多，挂牌量始终处于高位。而潜在购房者普遍持观望心态，认为房价还有下行空间，买涨不买跌的心理，反过来又进一步压制了房价的上涨动力，最终形成恶性循环。
02
西安1-11月成交8.6万套，与官方数据基本吻合
根据中指研究院这份报告，2025年1-11月西安二手房成交套数达86797套，成交面积916.05万㎡。
这一数据，与西安住建局每月披露的累计成交套数88288套基本吻合，细微差距也属于合理的统计范围内。
从成交规模看，西安在30座重点城市中，按成交套数同比排名来看，西安位列第23位，成交体量处于二线城市中游水平；成交套数同比下跌4.6%、成交面积同比下跌 3.5%。
对比其它城市可以看到，和全国部分城市的二手房成交套数大幅波动不同，西安二手房市场成交套数同比来看，并未出现明显的涨跌，整体表现出较强的稳定性，既体现出一定的抗跌属性，市场韧性也明显优于多数同能级城市。
结合国家统计局此前的月度数据，西安二手房成交结构也很清晰：90-120㎡的刚需户型、120-144㎡的刚改户型仍是成交主力 ，这意味着西安楼市“以自住需求为核心”的基本面并未改变。
03
西安二手房的“危”与“机”
不过当前西安二手房市场也面临着核心挑战：库存压力高企。
截至目前，仅贝壳平台上西安的二手房挂牌量就突破了17万套，供需失衡的格局下，市场议价空间还在持续拉大，部分急于成交的业主，不得不继续降价让利。
再叠加市场预期偏弱的影响，购房者的观望情绪愈发浓厚，“买涨不买跌”的普遍心态，又进一步加重了二手房的去化难度。
在这样的市场环境下，二手房高库存也给刚需群体也留出了更大的议价空间，适合择机入市。
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