昨天，历经31轮大战，保利以19.8亿夺下白云新城018地块，楼面地价3.77万/平，溢价率达约17.8%。
说实话，这块地的火爆程度在我们意料之外，想到会火，没想到会这么火。
这也是保利继12月5日以52.75亿拿下南泰地块后，半个月内再次出手。
保利的决心确实太大了，无论是南泰还是白云新城地块，溢价率都冲到今年第一梯队，把市场预期也抬了上来。
核心逻辑也很清晰，只拿核心区域的核心地块，并且具备足够的结构性机会。
南泰地块是海珠西的顶配，配合合适的产品和价格，大概率能成为海珠西乃至辐射荔湾的上游产品。
而白云新城018地块，可以施展的空间就更大了，几个重点：
1）白云新城近四年拍出两宗宅地，新房供应少，产品发展断代
2）白云新城内生性很强，客群聚集度非常高
3）018地块也是白云新城顶配，综合素质和确定性是同板块最优
近四年以来，白云新城仅仅在今年拍出了两宗宅地，一宗是两个月前拍出的齐富路地块，属于萧岗旧改。
而另一宗，就是018地块了。
其实，我们还看过白云新城后续的供地计划，论核心度、城市界面、容积率，还是018地块更胜一筹。
尤其是，随着南区萧岗留用地规划公示发布，确定为商业用地，南区稀缺度和预期直接抬升，018地块的确定性也被加了一档。
从地段来看，018地块紧靠着白云新城南区，在官方定位上属于白云新城的商业中心。
所以，地块马路对面就是白云万达广场，白云新城主力商圈、总部企业群、高端酒店都集中在附近。
学校，大概率是民航系学校九年一贯制学校，附近还有培英中学附属小学。
地铁方面，约800米到2号线白云公园站。
地块也更近白云山，直线距离大约800米，可以做出东南向山景产品。
同时，地块宗地面积31692平，建筑面积52601平，容积率2.3，限高60米，比白云新城近几年拍出的商住地都要低。（齐富路3.0、云港城地块3.16、江夏村037地块3.9）
所以说，近白云山+近商业+带学校+成熟界面+低密度，018地块的基本面，已经是领先一大截。
那么，它将来到底要卖多少钱、要做什么产品才合适？能不能进一步引爆白云新城？
今天，我们来大胆猜测一下。
实际可售楼面地价4.15万/平
要卖到6.2万/平才能保本
首先，任何项目定价，都绕不开地价这条底线。
而保利白云新城018地块，名义楼面地价就是3.77万/平。
但按用地规划条件，保利还需要配建道路、河涌绿地、公服、以及025地块约4670方建面的服务设施。
扣除这些配建成本后，018地块实际可售楼面地价，已经去到了4.15万/平。
什么概念？
比海珠南泰地块更贵，快要追上金融城的楼面地价了。
对比白云新城近几年出让地块，这个价位着实不便宜，比两个月前拍出的齐富路地块差不多贵了7000元/平。
我们也有一个独家的成本测算模型，可以推演到一个合理、安全的价格区间。
按照4.15万/平可售楼面价，参考周边的地价、市场，综合开发商正常建安成本、以及项目高标准建设计算，售价至少去到6.2万/平才能保本。
卖到7万/平，才有9%左右的利润率。
如果按这么推算，保利将来的定价至少要6.5万/平起，6.5-7万/平上下都是合理的。
这个价位，也注定了保利将来要做改善性产品，才能匹配这块地的成本。
白云新城二手豪宅卖6-9万/平
置换链条跑起来了
第二个问题，如果保利卖6.5-7万/平，在白云新城有市场吗？
这就要参考板块的新房和二手市场的情况了。
目前，白云新城主流新房定价为5.8-8万/平，140-270平大平层，但是是旧规产品。
70-90方左右小户型，今年二手主流成交价在4-5.2万/平左右。
以四大金刚（保利云禧、中海云麓公馆、珠江岭南苑、首开龙湖天奕）为首的140平以上大平层，成交价还是6万/平以上，个别还能去到9万/平以上。
所以，如果保利将新房定价到6.5-7万/平，做改善+新规产品，相比二手豪宅卖6-9万/平，性价比这张牌能打出来，甚至还可能有倒挂。
另一方面，白云区“内生性”明显，本身就有一波稳定的购买力。
白云新城的买家，是不会走出这个板块买房的，置换距离越近越好，同时非常讲究“同类相吸”。
比如说，白云区某个产业链上的龙头在一个小区买了房，就能拉动同一产业链上的其他企业主一起扎堆。
首开龙湖天奕，之所以从一手火到二手市场，背后就有这个原因。
就最近这一个月，保利拿地前夕，整个白云新城的二手市场，也出现了一点异动。
以四大金刚为代表，都有新增待上架房源，并且带看人数大幅上升。
这些新增待上架房源，看似不多，但相比他们的放盘量来看，差不多多了50%。
其实，白云新城业主一向惜售，不轻易放盘，但放出来的优质二手大多不愁卖。
像保利云禧东区成交周期大约3个月，首开龙湖天奕2个多月，比海珠西光大花园更短。
现在这种情况，直接说明白云新城二手业主在急着出货，并且不缺人接手，置换链条非常完整。
这就为新房市场腾出最直接的购买需求了。
做改善性大户型，给白云新城上强度
还有一个问题，保利会做到多大的户型？
还是看回板块情况。
70-90平小户型，虽然供应少，但去化周期长达20个月，说明对不上主力客群需求。
稀缺度更高的，是90-130平刚改以及改善性产品，去化周期仅1.9个月。
其次是130-170平大户型，库存量多，但去化快；170-200平豪宅产品，库存量低，去化周期也比较短。
所以，让我猜测的话，如果保利想跑量，可以做90-130平产品；也可以搭配170-200平或以上的大户型，做高低配。
还有一点不要忽略，白云新城现售新房和二手房，全是旧规产品，使用率多数在80-90%之间。
四大金刚大多是10年楼龄，无论从产品设计还是社区维护，都很难和新房相比。
拿某个二手户型来举例，141平只能做三房，只有两个开间朝南，两个卧室朝北，阳台只有5米左右宽度。
4年楼龄的次新房首开龙湖天奕，189平大平层，也是做三房，还不是LDKG公区。
甚至前几年的新房旧规产品，140平只是常规的四房两卫，没有LDK，还是高层产品、2梯4户。
保利要碾压这些旧规产品，too easy，迭代空间还相当大。
新规产品、户型格局、收纳系统、交付标准、超配会所、低密度小高层......
这些技能放在白云新城，杀伤力太猛了，但对保利来说就像开卷考试。
毕竟，保利的产品迭代能力，有目共睹。
就好比保利天曜，从500米归家大道光曜礼道，到实景的星曜会所、大户型实景样板间再到地下车库展示区，把豪宅体面感延续到豪宅内外。
| 保利天曜
还有最近开放实体展示区的保利辰园湖境，约70米宽的山河如意门，星辰会所联通500米环湖步道，总价仅300多万起，就能匹配以前豪宅才有的配套。
| 保利辰园湖境实拍
保利的做法就是用尽全力，让每个地方都有迭代感。
这也是现在市场的趋势，做出迭代、做出超配，才能吸引客户。
说回来，这次拿下白云新城018地块，还真有种熹妃回宫的感觉。
1993年，保利第一个项目就是白云新城的南航小区，此后还打造了保利云禧，也是国际航空产业创新城旧改的主导方。
保利在白云新城的扎根深，对客群与市场的脉搏也摸得准，基于此，保利打造高端产品线不难，当然更可以尝试全新的产品系列。
假如说，白云万达旁+九年制民航系学校+近白云山+小高层+新规户型，再搭配保利全新系列豪宅，就是超配了。
如果，将来保利首开卖7万/平，算正常水平，毕竟周边二手大户型都要6万/平以上。
如果卖6.5-7万/平，大概率能引爆白云新城市场，这和现在新房旧规产品存在一定重叠空间，选新不选旧很合理。
如果单价6.5万/平以内，那估计就要抢了，一二手倒挂，用原来的旧规产品价格可以买到新规产品，整个白云新城的价格体系都要重新构建。
所以，如果你想在白云新城改善置换，强烈建议，先等等保利这个项目。
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