01
楔子
这两天我刷到了一则新闻，说的是：郑州将对房龄30年以上的老旧住宅进行“体检”，“体检费用”不用居民出。
虽然前段时间关于“房屋体检”的新闻传过一阵，但感觉都没有落到实际操作层面，而这次郑州市感觉是“动真格”了，虽然只是试点。
作为一个建筑师，又常年和老旧小区更新“打交道”，所以我对于这个新闻比较有感触。
今天这篇文章，我就想聊聊这个话题，也许老旧小区真的将迎来“房屋体检”时代了！
02
郑州“模式”
据报道，郑州、长沙、南通、沈阳等多地都出台了“房屋体检”的相关政策，那我就拿郑州的相关通知来举个例。
在《关于印发郑州市城镇房屋安全管理“三项制度”试点实施方案及工作细则的通知（征求意见稿）》中，我们可以了解到以下一些信息：
一、体检谁来组织？
市住房保障局完善城镇房屋体检政策、加强技术指导，组织建立房屋体检指标体系，并制定房屋体检机构的管理办法，建立体检机构的信用评价体系。
通过政府采购分类、分批次确定具备相应专业技术人员、检测方法及设备，并有条件和能力开展房屋体检的体检机构。
二、体检的对象是谁？
房龄30年及以上的城镇住宅房屋实施首次体检，并采取以奖代补方式；支持房龄30年及以上的城镇非住宅房屋实施首次体检。
三、体检的时序怎么安排？
2026年组织实施1985年（含）以前建成房屋的首次体检；2027年组织实施1986-1990 年建成房屋的首次体检；2028年组织实施1991-1995年建成房屋的首次体检。
四、体检的费用谁来承担？
城镇住宅房屋体检费从市级公共账户列支。城镇非住宅房屋体检费由房屋使用安全责任人承担，市级公共账户按照50%的比例，实施以奖代补。
五、体检发现问题后该怎么治理？
城镇房屋首次体检后，各区县（市）人民政府组织相关部门， 将房屋体检中发现的安全隐患，反馈房屋使用安全责任人，分领域分行业督促房屋使用安全责任人治理安全隐患并承担治理费。
其中，城镇住宅房屋专有部分的安全隐患，由房屋使用安全责任人负责治理并承担治理费；
住宅房屋共用部位、共用设施设备安全隐患，由分摊范围内的业主按照“一事一议”方式筹集资金实施隐患治理。
隐患房屋符合各类城镇房屋更新改造条件的，纳入相应更新改造范围一并实施治理。
六、具体体检哪些内容和指标？
按照国家和地方政府相关标准和导则，体检内容为 城镇房屋的地基基础、主体结构、围护系统、设备设施及管线等重要部件，以及相互之间的构造连接情况等 ；
体检指标应包含安全性、耐久性和适用性内容，分为必检项和可选项，必检项应涵盖安全性指标，可选项可根据房屋特点和工作需求进行选择。
七、多久体检一次？
（一）城镇住宅房屋
使用年限未达到30年的免检；30年及以上但未达到设计使用年限的，应当每10年进行一次体检；达到设计使用年限需要继续使用的，应当每5年进行一次体检。
（二）城镇非住宅房屋
使用年限未达到30年的免检；30年及以上但未达到设计使用年限的，应当每5年进行一次体检；达到设计使用年限需要继续使用的，应当每2年进行一次体检。
郑州是如上这样的举措，我想其他地区可能也差不多吧。要了解不同城市具体情况的朋友，可以去当地的相关网站查询，我这里就不一一赘述了。
03
操作层面
从郑州的“房屋体检”通知来看，我觉得：出发点非常好，再加上政府出了体检费，所以具备一定的操作性。
但在实施的过程中，我个人觉得还应该从以下几个方面抓落实。
一、体检机构的甄选问题
普通人健康体检的目的：是为了发现问题，提早干预，不要让小病变成大病。但是前段时间爆出的体检机构根本检不出毛病，还说几百块的体检费本来就检不出大病的新闻，让大家对体检产生了质疑。
人体是这样，那么房屋会不会也是这样呢？
虽然体检费是政府出的，但房屋如果真的有问题，而房屋体检的机构却发现不了问题，这该怎么办？
又或者是房屋没什么大问题，但检测机构夸大其词，让老百姓担惊受怕，又该怎么办？
所以，怎么让老百姓相信：政府采购的房屋检测机构是权威的，有公信力的，这是房屋体检这项措施，能否顺利推进的第一步。
二、入户检测怎么实现？
在郑州的模式中，我看到了”专有部分的安全隐患该怎么处理“的提法。住宅的专有部分说的就是居民的家里，这是一个私宅的概念，检测机构又是如何能够进入的呢？
如果居民不配合，这项检测该怎么做？就一直作为可选项吗？
如果入室检测了，却发现居民装修引起的各种安全问题了，又该如何处理呢？是让城管上门呢，还是让居民恢复原状呢？
现在很多违章搭建的别墅区，城管的执法就非常“吃力”，更何况这么大量的老旧小区了。
三、体检后的治理，费用从哪里来？
从郑州的文件中，我们可以看到：发现老房子有问题之后，治理的费用需要居民自己掏，除非是纳入了城市更新政府补贴的范畴。
但体检出问题的房屋，往往维修费用都不是一个小数目。我在前段时间的一篇文章中就提到过上海嘉定一个小区，整个小区的外立面如果翻新，就要几千万。结果业委会也是一筹莫展，所以才来和我咨询。
但如果没钱维修，那体检做不做又有什么分别呢？房屋体检的意义又何在呢？
所以我认为：只有解决了房屋维修资金的来源问题，房屋体检才有意义。
如果一味要求居民自己出资，那居民是没有什么动力的，房屋体检这项工作的推进，也会遇到很多困难的。
04
急难愁盼
住房和城乡建设部在调研中发现：“隔音、串味、渗漏”成为困扰人民群众住房问题的前三名。
而对于老旧小区来说，即使发现了这些问题，也很难彻底根治。
比如说隔音问题，不仅需要在建设的时候就对楼板进行加厚，还要在装修的时候，采用浮筑地面的做法。而在老百姓住了30年之后，才对老房子进行治理，这收效必然甚微。
再比如外墙保温问题，往往是漏水问题的代名词。但是外保温是一个体系，并不是“哪家漏水、修哪家”就能解决问题的。
要想彻底根治，只能整栋楼全部铲除，重新做外墙维修。但是这样的治理太“费钱”了，老百姓自己根本修不起。即使知道是什么问题，也只好维持现状，干着急。
就像我前段时间写过的上海阳光美林苑，就是这么个情况。外立面都快成“战损风”了，可居民还是无能为力。
感兴趣的朋友，可扩展阅读：《》
老房子的“小毛小病”，居民其实自己就心里有数。如果花小钱就能解决，自己早就解决了。而对于房子的重大安全隐患，即使房屋体检了，也没钱治理。面对这种情况，这体检的钱不就“白花”了吗？
根据《中国人口普查年鉴2020》的统计，
早在5年前，我国20年以上楼龄的老旧房屋占比已达35%，30年以上楼龄的房屋占比为20.6%。特别是在重点20个城市中，老旧小区的数量占比接近40%，其中上海、成都、北京的老旧小区数量位居前列。
如果这么多的老房子都要体检，这可是多大一笔体检费用啊！
那房屋体检之后，治理费用从哪里来呢？
不少业内人士呼吁，要尽快建立完善的房屋“养老保险”制度。
在此次郑州发布《郑州市城镇房屋质量安全保险制度试点工作细则》中，就提到：引入“保险+服务”的市场机制，对城镇国有土地上房屋因损毁、损伤导致的损失，提供风险保障，并实施房屋安全风险预防服务。（如下图）
但是鼓励房龄30年以上的、鉴定为C、D级危房的老房子购买安全保险，这就有点让人费解了。
如果居民有钱买保险，那为什么不置换一个不是危房的房子呢？
如果居民没钱换房，只能住在危房里，那买不买保险，生命安全又有什么分别呢？
而深圳罗湖区东湖、黄贝两街道的房屋“养老保险”，也许才是受老百姓欢迎的做法。
从2025年6月下旬开始，罗湖区为辖区内990余栋老房子统一投了“养老保险”。保险所需要的费用，来自罗湖区下拨给街道办的房屋安全专项经费，由街道办作为投保人缴纳。
作为承保方的保险公司将承担三项核心职能：
一是组建专业巡查队伍，引入房屋安全隐患智能监测工具，定期对被保险房屋开展全覆盖安全检查；
二是建立专项保险资金池，对房屋结构性损毁、第三方财产损失及人身伤亡提供一定程度的保障；
三是搭建信息化管理平台——房屋管家，对房屋实施线上化分级分类管理，定期出具风险评估报告，为政府决策提供数据支撑。
但是像深圳这样的“兜底”模式，可能也就深圳这样经济发达的城市才承担得起！而对于大多数城市来说，治理的资金来源，可能还得是多渠道筹措才行！
05
结束语
“房屋体检”制度的出台，目的就是应对房屋“老化”、保障居民生命财产安全。虽然只是在试点阶段，却是一种有意义的尝试。
以往，我们对于房屋都是“重建设、轻维护”。而随着城市化率的不断提高，建筑“全生命周期管理”的理念将深入人心。
未来，随着试点城市的经验积累，“房屋体检”有望在全国更多城市铺开，成为老旧小区“安全宜居”的一种保障。
热门跟贴