梧桐府项目售楼处。董红艳/摄
本报记者 董红艳 北京报道
北京楼市政策持续温和释放。临近年末，北京公布了新一轮的楼市新政。本次政策内容包括降低社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率、降低公积金贷款首付比例、优化营商环境等。
对于新政，业内多方分析认为，本次政策直接扩大了购房群体规模，有利于降低购买二套房家庭的购房成本；同时，有利于进一步简化流程，提升房地产市场投资效能。同时，本次北京新政具有示范意义，其他一线城市或将持续跟进。有分析人士坦言，预计本次政策落地将带动市场活跃度出现阶段性好转。
至于市场的即时反馈，有中介人士表示，其所在的朝阳某大区十余家门店，在12月24日新政出台当晚，二手房签约量明显提振。12月25日，在走访市场过程中，《华夏时报》记者了解到，新政发布后首日，售楼处的到访客户尚未有明显的增加。多个相关人员表示，本周末销售状况或得到更明显的提振。
沐春墅项目售楼处。董红艳/摄
楼市政策渐进式推进
12月24日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、中国人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心四部门发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
在限购政策调整方面，不同于今年8月北京优化已经具备购房资格人群的购房政策，本次降低了非户籍家庭购房的社保/个税年限要求。
新政一方面明确降低非户籍家庭社保/个税年限要求，五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年；另一方面明确加大对多孩家庭支持力度，允许在五环内多购一套，户籍和非户籍多孩家庭分别在五环内限购3套、2套。
在住房信贷政策方面，新政不再区分首套二套商贷利率。据悉，当前北京首套商贷利率为3.05%，五环内二套房商贷利率为3.45%，五环外二套房贷为3.25%。新政实施后，银行业金融机构不再区分首套、二套住房商贷利率定价标准，具体利率由银行根据市场情况及客户风险状况自主确定。
同时，新政还在公积金贷款上释放了利好。政策明确降低北京公积金首付比例至2.5成。不过，在中指研究院方面看来，相关政策力度不大，未来公积金政策仍有优化空间。
另外，值得一提的是，北京本次新政还对营商环境进一步优化，明确将通过招拍挂拿地的房地产开发项目（包括商品住宅、酒店、写字楼等）立项方式由市区分级核准调整为区级备案。
业内多方充分肯定了政策的功效。中指研究院方面向《华夏时报》记者分析指出，本次政策直接扩大了购房群体规模，有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放；总体上降低了二套房贷利率，有利于降低购买二套房家庭的购房成本，促进需求释放；优化营商环境有利于简化项目审批流程，提升房地产市场投资效率。
上海易居房地产研究院副院长严跃进则向《华夏时报》记者指出，政策调整优化旨在进一步支持居民刚性和改善型住房需求，体现去库存导向以及稳楼市的底线导向。随着各地政策预期逐渐明朗，这将对全年市场交易圆满收官提供有力支持，同时也为明年构建更加宽松的购房环境创造了条件。
不过，整体来看，本次政策依然延续渐进式推进节奏。基于过往政策推行情况，中指研究院方面也向记者坦言，预计本次政策落地将带动市场活跃度出现阶段性好转，而整体效果或较有限。
在部分市场人士看来，本次政策之后，北京离完全解除限购越来越近。对于新发布的政策，位于市场一线的中介人员周凌（化名）向《华夏时报》记者表示，当前的新政不仅不是部分市场人士预期的“全部解除限购”的政策，甚至“距离全部解除限购还很遥远”。
“北京会持续渐进式放宽，不会太轻易地出台完全解除限购的政策。”合硕机构首席分析师郭毅也向《华夏时报》记者给出了一致的观点。
对一线城市有启示意义
本轮北京楼市调控政策，是宏观政策导向下点上发力典型实践。《“十五五”规划建议》指出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，近期全国住房城乡建设工作会议也强调“城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求”。
同时，值得留意的是，12月22日到23日，全国住房城乡建设工作会议召开，会议进一步表明，城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策。
基于此政策背景，中指研究院方面表示，在清理住房消费不合理限制性措施的要求下，北京已经迈出重要一步。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这意味着，政策空间较大的城市，后续政策仍需调整优化。北京此次政策调整并非单个城市的孤立态势，而是中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议后首个进行政策调整的城市。
严跃进指出，结合当前房价深度调整后的现状，房价背后的性价比显著提升，这将为市场交易带来积极活跃的态势，对市场预期向好也将产生积极影响。因此，近期政策虽为个别城市举措，但同时也意味着“十四五”期间房地产将实现圆满收官，“十五五”将迎来良好开局。
从时间上看，本次北京新政抢得“头筹”，未如往常进行压轴发布。截至12月25日中午，一线城市中，除了北京发布了新政以外，上海、深圳等城市尚未有新动向。严跃进认为，本次北京的新政对其他一线城市具有启示意义。而具体政策调整需根据各地实际情况推进，但政策调整优化大概率都会发生。
在市场供求关系已经发生重大变化的背景下，中指研究院方面指出，未来北京应该进一步清理限制性政策，支持刚性和改善性住房需求释放。在稳定房地产市场中积极发挥大城市带动效应，预计上海、深圳等城市也存在限制性政策优化预期。
具体而言，在公积金政策方面，近期中央及监管部门多次强调要“深化住房公积金制度改革”。中指研究院认为，公积金政策有望成为未来支持住房需求的重要举措之一。本次北京将首付比例降至2.5成，仍高于其他一线城市，未来北京的公积金政策在降低首付比例、扩大公积金使用范围、优化公积金提取次数等方面仍具备进一步优化空间。
除上述情形，当前北京楼市购买力仍有部分可释放的空间。其中，记者注意到，有购房者十分关注共有产权房的买卖相关政策的出台，期望能够进行相关交易，并考虑购入商品住宅。当前政策规定一个家庭只能购买一套共有产权住房，已购家庭需按规定退出后，方可再购买商品住房。
市场反馈静待本周末？
本次楼市政策的松绑，不仅是对相关会议精神的落地，也是基于当前市场环境的充分考量。
从价格方面看，北京楼市持续筑底。统计局70城房价指数数据显示，北京新建商品住宅价格指数环比仅2月、4月、9月微涨，其余月份小幅下跌；同比从1月的-5.7%逐步收窄至10月的-2.0%，11月小幅扩大至-2.1%；二手房方面，环比从4月起转降，后整体加速下行，11月环比跌幅1.3%为年内最大跌幅，11月同比下滑幅度也达到年内最高值，下跌6.8%。
成交量上，北京住宅市场同样承压，二手房有以价换量的态势。根据中指数据，2025年1到11月，北京二手住宅成交15.7万套，同比增长1.9%，整体表现较为平稳。
同时，不可否认，当前北京住宅市场面临着一定的去化压力。中指数据显示，2025年1到11月，北京新建商品住宅销售面积458.5万平方米，较上年同期下降12.4%，表现偏弱，11月新房成交面积处于2025年以来月度低位，仅高于2月。而易居研究院百城库存数据显示，北京当前去库存周期为21.3个月，已超过合理值14个月的水平。
在近期走访新房项目过程中，记者了解到，当前北京部分新房，即便是一时颇受市场追捧的新房项目，也在通过“工抵房”以及“送车位”等方式降价去库存。
对于新政的反馈，有意向购房者向《华夏时报》记者表示，新政之下，的确有心动，但因为户口和小孩教育的问题，还是有些犹豫。
12月25日下午，《华夏时报》记者到访大兴区兴创沐春墅和大兴发展梧桐府项目售楼处。两个项目在开盘初期去化不甚理想，新政发布后也均未呈现明显热销的迹象。售楼处看房客户寥寥，在现场活动的基本上均是项目工作人员。
大兴发展梧桐府销售人员向记者表示，售楼处除了周末人都比较少。兴创沐春墅的销售人员也向记者表示，政策刚出台，今天是工作日，可能要等到周末，市场才会有明显的反馈。
二手房方面，有中介人员向《华夏时报》记者表示，政策出台当天晚上，其所在的朝阳某大区十来个店面，签约量有二三十单。房贷利率更加友好，有些客户可选房源的范围也增加了。不过，二手房的价格上没有明显的变化。新房目前处于年底销售冲刺阶段，很多价格也都有额外的优惠。“就看周六日了”，新房或许会在这个周末迎来看房量的爆发。
“当前的政策主要是起到止跌回稳的功效，避免更大的下行的风险。”郭毅向记者表示，现在其实并不缺购房需求，很多项目的案场看房的客户仍然很多，而且从存款数据上看，北京的客户其实也不缺钱。只不过，当前缺乏信心和预期支撑。
位于市场一线的中介人员周凌（化名）向《华夏时报》记者表示，新政后，至少今年年底的市场成交量会很大；价格方面，北京住宅市场的价格是分化的，具体要看不同的区域，不同的小区，有些房源已经趋于止跌企稳的状态了。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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