年底了，很多物业公司都在搞促销活动，比如一次交半年物业费送米面油，交一年送电磁炉……
看到这种活动，不少人都会心动参与。但也有细心业主发现不对劲：
“明明已经交了物业费，怎么又冒出来一堆‘附加费用’？”
“物业费账单，越看越糊涂了？”
很多人对此不解，每月按时缴费本是为了享受，整洁的小区环境、完善的社会维护、贴心的物业服务，可有些物业却钻空子，巧立名目乱收费。
如果遇到这种情况怎么办？别急，2025年《物业管理条例》及《民法典》相关规定早已明确划定收费红线，以下6种物业费已被正式定为“违规收费”，劝你别傻傻交钱了。
.01
物业费私自涨价——没经过业主同意，涨了也不算数
“物业费上个月还是1.8元/㎡，这个月就涨到2元/㎡，费用说涨就涨？”
告诉你，这种物业单方面发出的涨价通知，在法律上是无效的！
法律依据：
《民法典》第278条明确，物业费涨价必须经过“双重多数”同意，即专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并获得参与表决业主的双过半同意，同时物业公司需提前30天公示涨价方案、成本测算依据等信息，否则涨价行为一律无效。
典型案例：
广州某小区物业擅自将物业费上调30%，业主们集体拒绝交费并投诉。监管部门查实后，责令物业恢复原价，并退还多收的钱。
记住：就算物业以“人工成本涨了”“服务要升级”为理由提出涨价，也必须走法定程序。如果物业拿不出合法依据，你就有权拒交超额部分，并向有关部门投诉。
.02
电梯维修费——已经包含在物业费里，另外收就违规
“电梯坏了要修，每户摊300元。”
如果看到这种通知，先别急着交钱——这可能是不合规收费。
法律依据：
根据《山东省物业服务收费管理法》第四十七条，电梯日常维护、年检费用已纳入物业费，不得单独收取。若电梯需大修且专项维修资金不足时，须经双2/3业主书面同意后方可分摊（《民法典》第278条）。
典型案例：
湖北某小区物业以“电梯钢丝绳老化”，要每户交800元维修费。业主投诉后，住建部门调查发现只是常规保养，所谓“大修”根本不存在。最后物业被要求退钱，还罚了款。
提醒：如果物业让你单独交设备维修费，先让他们出示维修记录、费用明细，以及业主大会同意的证明文件。拿不出来，你就别交，直接向住建部门反映。
.03
代收水电费的手续费——代收是义务，多收钱就违规
“物业要求代收电费，每户加10元服务费；代收水费，还要加5元。”
告诉你，这种收费早就被明令禁止了！
法律依据：
《物业管理条例》第四十四条明确：物业代收水电费不得收取手续费、保证金。杭州、上海等地新规进一步强调，供水供电单位应直收到户，物业仅提供无偿代收服务。
典型案例：
湖北某小区物业在水费里固定加收0.33元/吨作为“加压费和水损”，而且没有公开核算。被业主投诉后，市场监督管理局对其没收违法所得31万余元，并处以等额罚款。
注意：如果看到账单里有“水电费手续费”“代收服务费”等名目，你有权要求物业出示收费依据。如果发现不合规，可以直接打12315投诉。
.04
公共区域能耗费——很可能重复收费
“楼道灯、绿化水、电梯灯、公厕用电……这些公共区域电费，要我们再单独交？”
小心，这可能是重复收费！
法律依据：
国家发改委《物业服务收费管理办法》第十一条明确规定，公共区域的水电费、取暖费等，属于物业费中的“共用设施设备运行维护费”，物业公司在制定物业费标准时已将该部分成本纳入考量。
当然，除非物业服务合同里明确写着“公共能耗费单独核算”，否则物业单独收取““公共能耗费”、“公摊水电费”，就属于典型的重复收费。
典型案例：
南京某小区物业除了收物业费，还每月单独收取30-50元不等的“公共能耗费”。业主查合同发现根本没这一项，于是向相关部门投诉，核查后，发现该物业两年多收了80多万元，最后被责令全部退还并公开道歉。
.05
门禁卡/电梯卡工本费——超过成本价收费就违规
“门禁卡一张50，电梯卡一张100，太贵了吧！”确实，这种远高于成本价的收费，就属于违规行为。
法律依据：
《物业服务收费明码标价规定》，物业公司向业主收取门禁卡、电梯卡等出入证件的费用，不得超过其实际采购成本，且必须向业主提供采购票据备查。
现在很多地方甚至要求，物业应该免费为业主配备一定数量的门禁卡，补办也只能按成本价收费。
典型案例：
广州某小区门禁卡收费150元/张，业主投诉后，物价部门查出卡片成本仅12元/张。最终物业被要求退钱、罚款，还免费为业主补办了新卡。
建议：如果需要补办门禁卡，可以要求物业公开采购成本。收费明显过高的话，你就可以拒绝支付超出部分，或向物价部门反映。
“装修前先交2000元押金，装完没问题再退。”
.06
装修押金——验收合格后必须按时退还，变相克扣属违规
装修押金本身不违规，但很多物业会找各种理由克扣、拖延不退。
法律依据：
住建部《住宅室内装饰装修管理办法》明确规定，物业公司收取的装修押金，在业主装修工程验收合格后7日内，必须全额退还。
物业只有在业主装修造成公共设施损坏时，才能要求赔偿，而且必须提供维修报价单，不能随口说扣就扣。
典型案例：
北京某小区物业以“阳台封装不合规”为由，拒绝退还业主5000元装修押金。业主告到法院后，最后法院判决物业全额退还押金并支付利息。
提醒：装修押金维权的关键在于证据留存，切记装修前记得给房屋和公共区域拍照，和物业签好协议时，要明确押金金额和退还条件。而且验收时最好让物业出具书面确认。如果物业无理由克扣押金，可以向住建部门投诉或走法律途径。
.08
这些催收手段，也是明令禁止的
除了乱收费，根据《物业管理条例》，下面3种催缴方式也是违规的：
1. 强制停水停电：物业不能用停水、停电、停气或者限制使用电梯、门禁等方式逼你交费。违规最高可罚5万元，若因此造成你蒙受损失，他们还要赔。
2. 软暴力催收：比如深夜打电话、上门催缴，在小区贴“欠费曝光单”辱骂业主，或者泄露业主个人信息，这些都违法，严重可能被拘留或重罚。
3. 捆绑收费：如果物业以“不交物业费就不给门禁卡”、“不结清费用不让收快递”等方式催收，你也可以直接拒绝并投诉。
.09
遇到违规收费或催收，4步高效维权1. 保存证据：收费通知、沟通记录、现场情况拍照或拍视频留存证据；保留好合同、缴费凭证、聊天记录和录音等，这些都是证据，最好联合其他业主一起，证据更充分。
2. 书面催告：给物业发送《整改催告函》，写清楚哪里违规、依据什么法律，要求限期整改。用EMS寄送并留存妥投凭证，明确告知对方在未整改前将暂缓缴纳相关费用；
3. 投诉举报：如果物业不改？就打12345政务服务热线转相关部门，如果乱收费就拨打12315，如果是物业违规可拨打12319住建服务热线，相关部门须在规定时间内响应并介入处置；
4. 法律途径：如果前面步骤都没用，可以联合其他业主一起起诉物业，要求退钱、赔偿。集体诉讼成本低，成功率也更高。
物业费的本质是“用钱买服务”。我们交合理的费用，物业就应该提供符合约定的服务。如果你遇到上面这些不合规的收费或催缴，千万别忍气吞声，果断维权，才能让物业公司不敢再随意乱来。
热门跟贴