2025.12.30
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作者 |第一财经 李秀中
12月30日，成都土拍市场迎来2025年收官。当日，新都区斑竹园街道廖家湾板块一宗面积约16亩的住宅用地拍卖，起拍楼面价5000元/平方米。最终，该地块由民企甘肃鹏悦底价竞得，为成都2025年土拍市场画上句号。
中指研究院四川公司总经理黄雪向第一财经介绍，据初步统计，2025年成都全市涉宅用地成交金额超850亿元，同比增长超20%，暂居全国第四。
今年以来，成都土拍市场备受关注，上半年土拍市场最高纪录持续出现刷新，把成都“地王”从“2万+”推高到“4万+”，不过，下半年土拍行情则不再火爆，即使热门核心板块也没有再爆出“地王”，成交地块大多低溢价甚至底价成交，而且还有一些地块流拍。
今年3月11日，高新区大源板块的地块经过132轮激烈角逐，最终被招商蛇口以楼面价31700元/平方米竞得，推动成都地价迈进“3万+”。半个月后的3月27日，锦江区柳江街道地块又以41200元/平方米成交，溢价率106.00%，成都地价一步跨入“4万+”。
相对于上半年，成都土拍市场下半年形势开始“退热”。今年9月26日，国贸地产以楼面价25100元/平方米竞得成都市锦江区一心桥片区2号地块，溢价率19.52%；而在6月19日，国贸地产是以溢价75.74%、楼面价35500元/平方米竞得一心桥片区1号地块。
不仅如此，11月25日，成都原计划拍卖4宗地，其中3宗地块位于中心城区。包括武侯区机投街道两宗地块，成华区杉板桥39亩地块。不过，最终来自中心城区热门板块的3宗土地均未完成出让，武侯区两宗流拍，成华区1宗终止拍卖。
黄雪表示，从全年推地节奏上来看，为匹配企业年初拿地资金充裕、投资积极性高的特点，上半年成都推出的土地中，核心区域优质地块占比较多，吸引众多企业，尤其是头部大型企业积极争抢，刷新楼面价纪录。下半年推地相对分散，外围区域占比有所上升，但在成都核心区域改善化进程加速、均价稳步抬升的前提下，外围区域优质地块具备性价比优势，叠加成都新规影响，新产品能够形成设计代差，因此也吸引了不少企业参拍。“核心区域拼实力、外围区域重研判”的投资逻辑进一步成型。
她还表示，从参拍企业类型上看，头部企业、特别是央国企更倾向于争夺核心区域优质地块，民企身影多聚焦于土地总价相对可控、竞争相对不那么激烈的地块。另外，部分企业已经形成明显的差异化投资竞争优势，如某些地块商业配建占比较高、某些地块限制较多考验规划设计能力，被企业针对性地收入囊中。
黄雪认为，从成都近年的土地供应计划来看，有明确的“缩量提质”导向，近5年以来，涉宅用地的供应量以每年10%~20%的幅度收缩，预计2026年也将延续缩量态势。可以预见，2026年核心区域推出土地量级将进一步下降，在新房全面改善化的背景下，仍会吸引众多头部企业竞相争夺。而随着核心区域供应的收缩，外围区域也有机会迎来居住需求迁徙转移。
实际上，最近3年成都住宅供地逐年减少。2023年度住宅用地供应（含保障性住宅用地）计划780公顷（约为11700亩），2024年度住宅用地供应（含保障性住宅用地）计划710公顷（约为10650亩），2025年度住宅用地供应（含保障性住宅用地）计划460公顷（约为6900亩）。其中，2025年相比2024年住宅用地供应计划减少约3750亩，同比减少35.21%。
黄雪表示，近四年来，成都新房市场韧性凸显，成交面积连续全国第一，“先租后买、先旧后新”的住房梯级消费体系加速建立，二手房市场主要承接刚需客群，新房市场有效匹配改善性需求释放，实现两个市场同步繁荣。核心区域高品质居住价值、资产保值价值被不断强化，短期库存多保持在10个月以下，库存水平合理。
微信编辑| 小羊
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