文/言叔
财政部年底扔出了一颗"重磅炸弹"——
从2026年1月1日起，个人卖房的增值税要降了！
简单说，就是买房不足两年就卖掉的，增值税征收率从5%降到3%；满两年的继续免税。
听着是好事，但咱们得掰开揉碎了看。
01
先来点实在的。
以一套500万的房子为例，如果买了不到两年就想卖掉，按原来的5%税率要交25万增值税，现在按3%算只要15万，一下子省了10万。
对于千万级别的豪宅，这个数字更可观——能省下20万。
这可不是小钱，够在二线城市付个首付了。
但这里有个"坑"要注意：
这个所谓的"增值税"，其实不是按房子的增值部分来算的，而是按整个成交价来征收。
换句话说，哪怕你买的时候是1000万，卖的时候也是1000万，一分钱没涨，还是要交税。
这就很奇怪了，既然叫"增值税"，为什么不按"增值"部分来征收呢？
这本质上更像是销售税或者印花税，名字和实际对不上号。
财政部这次调整，表面上是"让利于民"，实际上打的什么算盘？
按照拉弗曲线的理论，降低税率反而可能增加税收总额。
道理很简单：
税率太高，大家都不愿意交易了，税基就小了；税率降低，交易活跃起来，虽然税率低了，但交易量上去了，总税收可能反而增加。
不过这个理论在房地产市场上能不能奏效，还真不好说。
现在的房地产市场什么状况？二
手房价格连续两个月跌幅扩大，热点城市继续领跌，市场预期疲软。
新房交易也开始转弱，连"好房子"项目去化都开始下降，转向"价格竞争"。
在这种情况下，光靠降低2个百分点的税率，能起多大作用？
02
针对这个降税的政策，言叔也问了不少业内专家。
对于这个政策，市场上基本有以下几种声音：
第一种声音认为，这个政策名不副实。
"增值税"按全价征收，不是按增值额计税，应该调整计税逻辑。
现在这样叫"增值税"确实有点误导人。
第二种声音觉得，税率下调对提升二手房挂牌量的作用可能大于促进交易量。
政策可能推动更多房东入市"试水"，但能不能真正成交，还要看买卖双方的价格预期。
第三种声音则把这次政策调整视为后续扶持政策的"信号枪"，结束了市场自10月以来的政策空窗期。
至少说明政府还在关注楼市，愿意出手相助。
言叔也查了下新闻报道，有意思的是，早在2024年11月，就有专家主张全面取消2年以内住房交易增值税。
现在这个政策调整，在他们看来还是显得"扭扭捏捏"，出台时机也相对滞后。
从政策脉络来看，2016年"营改增"时，个人卖房不满2年的按5%征收增值税；2024年末，北上广深取消了普通住宅与非普通住宅的分类划分，增值税征收方式与其他城市一致；现在又把征收率从5%降到3%。
这一步步的调整，本质是反映出政策制定者既想刺激市场，又不敢"大放水"的矛盾心理。
03
那么，这个政策到底能不能刺激楼市呢？
从短期来看，降低交易成本确实能释放一部分被税费门槛限制的需求。
对于一些因税费成本较高而犹豫是否出售房屋的房东来说，新政策可能成为推动其做出决策的重要因素。
特别是对于"卖旧买新"的改善型需求，降低旧房出售成本后，他们更有能力和意愿将旧房出售，进而换购新房。
但从中长期来看，房地产市场的根本问题不是税费高低，而是供需关系和预期问题。现在市场上最大的问题是"卖旧买新"循环受阻，二手房"刚需化、低总价"的特征、新房"改善化、高总价"的特征都非常明显，两个市场开始分化。
在这种情况下，光靠降低2个百分点的税率，恐怕难以扭转市场的基本面。
总的来说，这次增值税政策调整，更像是一个"小动作"而非"大信号"。
一方面，它确实能降低交易成本，对市场有一定刺激作用；但另一方面，相对于当前房地产市场的深层次问题，这个政策的力度还是偏小了。
不过，从政策连续性的角度来看，这至少表明政府还在持续关注房地产市场，愿意通过政策调整来稳定市场预期。
在当前经济形势下，这种政策信号本身可能比实际效果更重要。
至于这个政策能不能让楼市迎来"小阳春"，还是要看后续会不会有更有力的政策出台。
毕竟，在房地产市场上，信心比黄金更重要。
作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。
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