房价一跌再跌，网上也总看到“断供潮”“法拍房激增”的说法，搞得人心惶惶。正好看到瑞银最近出了一份相关的分析，咱们今天就结合这些信息聊聊：中国的房贷，暴雷的风险到底大不大？
先说一个挺有意思的现象。
你可能觉得，现在政策放宽了，首付比例一降再降，大家应该更愿意贷款买房了吧？
但数据恰恰相反。从2018年到2024年，愿意贷很多款（比如贷款额占到房价七成以上）的家庭比例，其实是在下降的。
这说明什么？
说明这些年来，大家买房子都更加谨慎，宁可多积攒些首付，也不愿意背负太多债务。
说白了，现在核心问题不是没资格买，而是很多人觉得买不起，或者是对未来的收入、对房价的走势没信心。
所以仅仅放开限购，效果或许真比较有限，关键还是得看看买房的实际负担能不能降下去。
那随着房价下跌，一个直接的担忧就来了：会不会有越来越多人的房子，变得“资不抵债”？也就是市场价跌得比剩下的房贷还少，成了所谓的“负资产”。瑞银估算，今年这样的房子大概有70万套，而到2027年，这个数字可能飙升到330万套。听起来挺吓人的，对吧？银行是不是要捏一把汗了？
先别急。
这里有个很重要的逻辑：房子成了负资产，不代表业主就一定会断供。
想象一下，你买的房子市价跌了，但只要你工作收入稳定，月供还得起，你会仅仅因为房价跌了就选择断供、让银行把房子收走吗？
大概率不会。
因为断供的后果很严重，征信坏了，以后贷款、出行甚至孩子上学都可能受影响。
要是还能够撑得下去，大多数人都会选择硬着头皮坚持。
这就和当年香港的情况相差无几，即便负资产的比例相当高，真正违约断供的实际上还是少数。
瑞银的调查也支撑了这一点：目前只有大概1.2%的房贷借款人，月供超过了他们的月收入。也就是说，绝大多数房主目前的现金流还是能覆盖月供的。所以，从整个银行系统来看，单纯的住房按揭贷款，短期内引发系统性风险的可能性确实不高。
可是，这并不代表我们就能够松懈警惕。真实的“灰犀牛”，极有或许隐藏在别的地方，也就是“经营贷”。
银行支持小微企业经营的贷款原本是“经营贷”，可前些年，特别是一线城市房价热闹的时候，有不少资金换了途径，就流进到楼市里面去了。
很多小企业主用它来炒房，尤其是在广州、深圳这类地方。
现在，麻烦来了。
第一，经营贷期限很短，平均也就两三年，到期就得还本或者重新申请。
第二，它的规模非常庞大，有三十多万亿。
瑞银报告指出，2026到2027年将是一个还款高峰，大约有36万亿的经营贷到期。
问题就是，这些当年拿经营贷来买房的人，很多刚好就买到了房价的高峰点上。
现在一线城市房价普遍回调，广州和深圳有的地方，甚至都快跌一半了，房子已经大幅缩水了。
到期还钱的时候，他们从哪儿找这么多现金。
如果还不上，银行就可能处置抵押的房产。
瑞银预测，经营贷的违约率可能会远高于房贷，这可能导致几百万套房子被迫流入法拍或二手房市场，给房价带来更大的下跌压力。
这才是更值得警惕的风险点。
另外，不知道你注意到没有，现在二手房的挂牌量是越来越多了。根据一些平台的数据，从2022年到现在，主要城市的挂牌量增长了约50%。虽然最近增速好像放缓了，但结合目前市场信心偏弱、房东降价意愿增强的情况来看，市场消化这些房子的压力依然不小。
事情说到这里，咱们可以稍微总结一下。就房贷本身而言，由于中国家庭普遍的还款习惯和对征信的看重，短期内大规模暴雷、直接冲垮银行系统的概率不大。银行未来几年可能需要多计提一些坏账准备，利润会受影响，但总体上应该能消化。
不过，有两件事咱们心里得有数。
第一，银行整体是安全的，不代表每家银行都安全。一些地方性小银行，基础薄弱、资产质量相比较差，抵御风险的能力比较弱，它们面临的压力，比大型国有银行大得多。因此，要是你有存款存放在小银行，未来两3年，或许可以考虑转到更稳健的大银行，来寻求安稳。
第二，也是更重要的一点：银行安全了，不等于房价就稳住了。
我们要理解政策可能的逻辑：管理层最关心的是金融系统的稳定，不让风险蔓延到银行。
房屋价值出现贬值情况，可是贷款仍然可以正常偿还，这就被叫做软着陆，要是大范围出现断供导致银行手里全是坏账以及法拍房，这样便归为硬着陆了。
所以，一旦确保银行系统没有崩盘的危险，出台强力政策“救房价”的紧迫性可能就会下降。
对房东来说，最理想的局面或许是：银行承受着一定的压力（这样才有动力推动政策支持），但又不至于真的出事。
在这个平衡之中，普通人的资产价值，可能就需要自己多担待了。
总之，风暴眼或许不在寻常的房贷月供上，但水下的暗流——尤其是庞杂的经营贷问题，以及持续的市场信心疲软——依然值得我们持续关注。
日子要过，月供要还，但多一份清醒的认识，总能让我们在变化中站得更稳一些。
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