来源：成都淘房志
成都公寓，跌惨了！
这两年，貌似都已经没有人聊成都公寓了。
最直接的原因就是：
租金下滑、存量太大、保租房下场。
像在17-20年成都比较火热的板块，因为住宅限购，且得益于楼市的持续走高，不少板块公寓也十分火热。
譬如近年成都比较火的成华奥园广场。
2018年，因为市场和地段优势，奥园广场LOFT最贵卖到超过1.7万/㎡！
这个价格比当时期一些住宅还贵，还卖的很好！
现在41㎡的套一LOFT，最低挂牌单价已经来到了7400元/㎡左右，跌幅超56%！
大源当年情况也一样。
比如中粮天府宸悦等，当时的高位行情在1.7-2万元/㎡左右，当时甚至有传出一人买多套的情况。
目前在贝壳上的挂牌房源中，项目39㎡的套一最低单价已经来到了1.1/㎡，最高跌幅将近45%！
按照目前的价格，净租金收益率大概超4%左右，中规中矩。
2020年，恒大珺临阁在售公寓，经历几次大降价后，价格在14000元/㎡左右！
项目卖的十分不错，20年时卖的只剩了87㎡的公寓产品。
恒大珺临阁的官方取证价格
而目前项目87㎡的套二，最低挂牌单价已经来到8000元/㎡左右，跌幅超过42%。
如果还是在早期买的，跌幅更高。
目前87㎡的精装带家具套二，最低租金已经只要3200。
按照目前的挂牌价格来看，现在项目租金净回报率或在5%左右，还算可以看，但也不是很高。
因为当前市场上公寓的供应量过多，以及保障性租赁住房的下场，后期公寓面临的租金压力必然会越来越大的。
01
价格暴跌
成都公寓没市场了?
成都公寓卖的最火的时期，就是2017-2018年住宅限购政策最严格的两年。
也是公寓价格和走量最为疯狂的一段时间。
整个2017年-2018年末，成都主城区的公寓市场行情都在持续走高，成交量非常夸张，个别月份还出现供不应求的局面。
公寓价格的持续上涨，这个阶段盲目跟风购买数量也非常庞大。
价格在2018年底触顶，最高均价达到了约17000元/㎡。
数据来源：正合研究院
正是借着这股“东风”，各区核心板块有一大波公寓项目，涨完价还能轻易清盘。
但经历取消限购，以及当前住宅市场的大幅回调，成都公寓价格也下杀得十分厉害。
除了火热的大源，像主城核心板块也有类似大跌的情况。
比如在成华核心杉板桥。
位于区域核心的万科天荟公寓，因为占据杉板桥的核心位置，以及周边商圈、文旅资源聚集，年轻人扎堆的优势，项目开出十分热销。
21年单月成交上百套，成交均价12260元/㎡。
这两年，尽管坐拥不小区位和配套优势的万科天荟，公寓产品的价格也是大幅下滑。
目前38㎡的套一，最低单价已经来到了8400元/㎡左右，跌幅超30%。
比如锦江东湖板块。
位于区域核心的中港CCPARK，占据东湖核心位置，二环旁，紧邻东湖各大配套，距离川大本部也十分近。
项目貌似从17年就开始卖了，刚开始卖的十分好，像21年，一个月就能卖超过300套。
当时成交单价大概在1.3万/㎡左右，高位时成交价还更高！
但可能因为量比较大，后面就卖不太动了，到现在都还没有卖完。
现在在售的官方给出的价格在1.7万/㎡左右，但实际肯定有不小的优惠。
只不过二手行情就差距很大了。
目前项目在贝壳上的挂牌房源中，50㎡最低单价都来到了7888元/㎡。
按照21年的成交价格来算，跌幅将近40%。
当然，淘房君发现像新川那边，在高位供应量比较大的区域，跌幅更是明显。
19年左右，新川大量供应公寓产品，比如有像华润时光里、融创香璟台、碧桂园沁云里、天目中心、长冶南阳御龙府等。
除了御龙府在后期才面市，价格相对低一点外。
19年左右，新川板块的清水公寓基本价格都在1.5万元/平左右，如果是LOFT，可能还要再贵一些。
南阳御龙府开售价格在1万出头点点，据说开盘当日就热销，首批次460套房源，一抢而空。
而目前像南阳御龙府的公寓，尽管入手价格够低，跌幅也比较大。
在贝壳最低挂牌单价已经来到了7000元/㎡左右，跌幅超33%。
更不谈其他入手在新川高位时期的公寓了。
像融创香璟台西苑二期的48㎡套一，现在最低单价已经来到了7899元/㎡，入手价比御龙府高的多。
跌幅十分剧烈。
02
租金下滑
公寓出租难！
公寓价格下跌，除了住宅大市场的影响，还有一个主要原因就是租金。
从去年开始，全国的租赁市场都快速下跌。
据中指研究院数据显示，2024年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%，跌幅较2023年扩大2.95个百分点。
根据安居客40城租赁指数，成都24年租金数据相比23年跌了1.4%，算是表现较好的城市了。
虽然住宅跌幅不大，但成都的公寓市场却跌的惨不忍睹。
据克而瑞长租数据，集中式公寓，成都降幅最大，达到了10%，比上海的7%还高。
租金收益直接影响了购买公寓的房东资金收益，如果不能覆盖成本，达到当时购买的收益预期，那么很大概率就会选择出手。
但成都的公寓因为供应量太大，也不是想出手就能马上出手。
最后只有割肉。
像大源热门的复城国际，20年高位时，51㎡套一单价在1.4万/㎡左右。
现在挂牌房源中，51㎡的房源，最低单价已经干到了8700多/㎡，跌幅超过37%。
像复城国际，前几年的租金普遍稳定在2500-2700的样子，有的甚至能租更高。
但现在，带家具的房源租金，最低的已经到了2000，还没有租出去，降幅超25%。
03
还能不能买公寓？
公寓这个产品，和住宅的行情大不一样。
目前看来公寓现在的价格，确实是比较便宜的，但是存量也摆在那里，劣势十分明显。
淘房君认为，公寓产品普遍无非就两种情况，出租、自住。
现实情况是，出租的占比肯定是要比自住高的多，但租金的下滑导致公寓的性价比开始变得十分低，让其颓势尽显，比如
1、不适合超两人自住，公寓大环境鱼龙混杂，面积太小；
2、没有学区；
3、交易税费很高，仅适合长期持有；
4、官方下场的保障性租赁住房，进一步压缩了公寓的空间。
所以，淘房君认为，公寓的结果只有出租，且只有推荐收益率能到5%以上，才有说法。
低于这个数，我认为看都不要看了。
你认为呢？
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