01
不知不觉间
房价已跌5年了
近日，我向一位大师朋友咨询了困扰N年的问题：
「大师，请问中年男人该如何走出房价「跌跌不休」所带来的绝望感？」
大师杏眼圆睁：
「施主，请问你坐过牢吗？」
我顿感错愕：
「没有，没有，真的没有……」
大师颔首而笑：
「那么紧张干嘛？想不想知道坐牢的滋味？」
「想。」我。
大师点点头，幽幽地抽起一根烟：
「首先，没有手机、没有网络，能忍受吗？」
「能忍。」我。
听着就感到绝望与难熬。
「其次，没有酒肉、没有女人，能忍受吗？」
「没问题。」我。
「再次，每天还要和一帮三教九流的社会渣滓们挤在一间狭窄逼仄的空间里。时不时还要被狱霸拎出来按在地上摩擦摩擦，集体淋浴的时候有可能还会被变态狱友捡个肥皂，能忍受吗？」
「这个……真的忍不了。」
我摇头如筛糠！
此时，大师趁热打铁，追问：
「所以，比起坐牢，房价跌带来的绝望感，哪个大？」
「大师，你明知故问。」我。
大师如释重负，总结道：
「所以，中年男人有什么好怕的？房价跌就跌了，信用崩了就崩了。咬牙坚持，坚持的人不一定能走到最后，但走到最后的人，无一部在坚持。」
「话虽这么说，但是……」
「但是个屁！中年男人就是矫情。」
「嗯……」
大师轻呼一口气，语气一转：
「房价跌了5年是吧？如果房价回到5年前，和坐5年牢，选哪个？」
「这……」
02
宁波二手房
实质性「超跌」了
言归正传，我们来聊一个主题：
宁波二手房，已实质性「超跌」了。
我们来看几组法拍房数据。
第一组是宁波海曙区南塘金茂府一处即将开拍的法拍房（带车位）：
建筑面积181㎡，起拍价约335万，银行评估价约478万。
这个盘2018年开盘价约3.5万/㎡，对应这套法拍房的市场价，大概约635万，但银行给出的评估价是478万，相当于2.65万/㎡。
2.65万/㎡！
南塘金茂府，这个位置毫无争议是核心区，房龄又比较新，绝对的次新房，价格真的有些超跌了。
■ 南塘金茂府区位所示
第二组是宁波鄞州区滨河鸣翠一处即将开拍的法拍房。
建筑面积135㎡，起拍价约295万，银行评估价约420万。
135㎡户型唯一高架第一排，对应楼层是20F，当时一手房实际成交价应该在470万左右，目前银行二手房评估价420万，比实际成交价要低50万。
起拍价295万，理想情况下，有可能拍到350万（因为同样户型人才房报价350万。）但即便如此，也要亏了100多个W。
第三组是宁波江北区雅戈尔湖景花园一套已法拍成功的房子。
建筑面积88㎡，银行评估价263.5万元，最终成交价148万。
房子楼层位于13楼，最终成交价比评估价少115.5万，最终成交单价仅1.68万/㎡。
这个小区是雅戈尔开发的，「高层+别墅」组合，整体品质和档次还是可以的。当初小面积户型开盘价约在2.6万/㎡左右（2011年），没想到如今实际成交价仅1.7万/㎡。
1.68万/㎡！
房龄虽然老了点，但毕竟也算日湖公园板块，这个捡漏的成交价，绝对是赚大发了，如果没有内幕的话。
■南塘金茂府区位所示
第四组是宁波慈溪杭州湾和熙湾花苑一处已成交的法拍房。
建筑面积108㎡，银行评估价548800元，相当于5000元/㎡。
但是，最终成交价386000元，比评估价低162800元，最终成交单价仅3574元/㎡。
这个小区当年是卓越地产开发的，当时的首开价约12500元/㎡，跌幅其实已经超过了70%，属于「超跌之王」了。
记忆中，杭州湾2012~2015年期间，房价也要5000~7000元/㎡，如今实际成交价还不到四千，理论上绝对属于「超跌」。
最后，我们再看第五组数据：
镇海区安置房——新兴岚湾一处法拍房。
房子位于一楼，建筑面积68㎡，银行评估价696200元，相当于10238元/㎡。
但是，最终成交价472000元，比评估价低224200元，最终成交单价仅6941元/㎡。
8000~10000元/㎡。
另外，从贝壳实际成交价来看：
该房源毛坯成交单价不足1万/㎡，大都在九千多元，对比周边次新商品房小区来说，性价比很高，同样属于「超跌」。
■新兴岚湾区位所示
五组法拍房数据足以说明：
宁波的二手房价格，已经跌到了底部，部分板块已经跌到了2015年之前，甚至跌到2010年、2008年了。
当然，总有人说，你这五组数据都是法拍房数据，不够准确。
但我这里其实也写到了银行的评估价——这个数据应该说要比贝壳挂牌价和成交价要更客观，很多二手房的银行评估价，其实也都跌了30%以上。
03
再跌下去
就不是楼市周期性问题了
实话实说，如果时光能倒流回五年前：
不买房，把100万首付存进银行，选个五年定期，年利按3%算。然后呢？去「里面」蹲着，三餐不愁，冬暖夏凉。
五年后出来，账上多了15万利息，本金还在。没负债、没月供、没断供焦虑，这么一算，倒像是另类的「人生赢家」。
反过来，要是当初买了房：
还了五年月供，利息给了银行一大半，回头一看房价跌去一半。房子没成资产，倒成了捆住手脚的「活牢」——
人没进去，却已画地为牢。自由没了，选择窄了，日子压得喘气都带着贷款的重量。
有时候，荒诞的不是选择，是时代轻轻一转，两种人生就活成了黑色寓言。
最后，我有一个相对肯定的判断：
宁波的二手房，应该说已经见底了，部分板块已实质性「超跌」了。
接下来，如果再跌下去，我想就不是楼市周期性问题了，而是系统性金融以及系统性XX的大问题了。
希望有关方面引起重视，足够的重视。
备注：以上部分配图来源于豆包AI。
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