现在网上都在说“躺平观望”，可为什么上海每月的二手房还能卖出2万多套？到底是谁在买？
说实话，楼市已经走到了阶段性底部。现在购房者之所以敢大举入市，核心原因是很多房源已经逐渐具备了安全边际，主要体现在三个方面。
第一，不少房源的租售比已经跌破了3%。当前银行定期存款利率大概只有1.3%，余额宝这类理财产品的收益率也仅在1.5%~1.6%之间，而一套房产却能带来3%的租金回报，性价比相当可观。
上海总价300多万的老破小，基本都能达到这个收益率，这也是这类房源近期卖爆的关键原因，很大一部分成交量都来自于此。
第二，房价的回调幅度已经足够深。梳理全上海过去十年的房价走势可以发现，总价在500万到1000万区间的房源，大部分都已经回落到了2016年的水平。
这意味着，购房者现在可以用十年前的买入价格抄底上海楼市。对于广大买房者而言，这无疑具备了足够的安全边际——自己的买入成本和十年前的购房者相当，会产生强烈的安全感知。毕竟能以楼市大涨前的价格入手，任谁都会相当满意。
第三，板块轮动后，被低估的洼地板块开始受到追捧。比如徐汇滨江、黄浦区、外滩这些核心板块，就像“定海神针”一样托举着市场，与之相对的低估板块，无论新房还是二手房都卖得格外火爆。
后滩的新房项目云起滨江，正是因为相较于徐汇滨江和前滩存在估值优势，才取得了亮眼的销售成绩；再比如杨思板块，凭借张江概念的辐射，核心区域房价居高不下，周边的低洼板块也因此迎来了出货良机。
总结来看，正是这三点，为上海楼市的购房者构筑起了三大安全边际：租售比优势、房价深度回调、低估板块发力。
那么，2万套的月成交量算多吗？市场到底还能不能行？
在没有重大政策刺激、且年底本就是传统淡季的背景下，上海楼市能实现月成交2万套的成绩，已经相当不错。要知道，2万套正是上海二手房市场传统的牛熊分水岭，往年12月基本很难达到这一水平，但今年却成功实现了。
在我看来，今年年底楼市能出现翘尾行情，主要源于三个原因。
第一，年底出台了一系列利好政策。8月25日上海已经放松了部分限购政策，而北京后续出台的新政，上海大概率也会跟进，这一点已经得到了购房者的普遍认可。
第二，天气因素的加持。今年12月的气温格外友好，体感温度基本维持在14℃~18℃之间，为大家出门看房创造了便利条件。
第三，也是最为重要的一点，房东的诚意满满。在房价今年再回落10%的情况下，房东们纷纷放下身段，愿意给购房者开出低位买入价。
我近期走访一线市场发现，总价150万到300万区间的二手房，几乎不存在任何泡沫。
手握150万左右的预算，就能在上海内环附近买到一套两房；如果预算能达到300万，甚至有机会冲击三房户型。从居住功能性来看，这样的房源已经相当划算。
再看新房赛道，总价1500万以上的新房项目，如今也普遍具备高赠送率、高得房率的特点，销售表现同样亮眼。
归根结底，这都是市场释放诚意的结果，年底的上海楼市，确实藏着一波难得的入场机会。
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