今天聊聊最近楼市的一个新话题，即近期启动交房的上海西安置房望熙雅筑，下面聊聊安置房的二手风险。
项目情况
2022年上旬，上海西发布旧改公告，其中区位补偿：15200元/㎡，放弃房子货币奖励3527元/㎡，原拆原迁19000元/㎡。
2022年12月，上海西上架土拍，两幅纯商规划第四代住宅，被建发和国贸底价拿下，后来开盘热销，即近期争议不少的建发璞云、国贸天琴樾。
至于安置房地块，面积108亩，容积率4.35，限高100米，楼面价8307元/㎡，被榕发底价拿下，即目前的望熙雅筑。
作为百亩大盘，住宅分成南北地块，北面A区、南面B区，合计3862套，车位1824个，配比1：0.47，远低于目前新盘超1：1的比例。
其中AB区具体情况如下：
A区：13栋，合计2092套，占地61亩，安置房建面：175114㎡，容积率4.46
B区：8栋，合计1770套，占地47亩，安置房建面：120162㎡，容积率4.20
A1：21F，2T4，105(135)+89*2+105，一层架空+配套
A2：24F，3T6，89+89*4+89，一层派出所
A3：21F，3T5，105+89*3+89，一层社区卫生服务站
A5：25F，3T5，105+89*3+89，一层商业
A6：28F，3T7，120+60*6，一层商业+物业用房
A7：29F，3T7，120+60*6，一层商业+物业用房
A8：28F，3T7，120+60*6，一层商业
A9：30F，3T6，89+89*4+89，一层商业
A10：31F，2T4，120+89*2+120，一层商业
A11：33F，3T6，105+75*4+105，无架空
A12：34F，3T6，105+75*4+105，无架空
A13：33F，3T6，105+75*4+105，无架空
A15：33F，3T6，89+89*4+89，一层架空
B1：27F，5T13，45*13
B2：26F，5T13，45*13，一层配套用房
B3：25F，3T7，60*6+120，无架空
B5：33F，3T6，105+75*4+105，一层商业
B6：33F，3T6，105+75*4+105，一层商业
B7：33F，3T6，105+75*4+105，一层商业
B8：32F，3T6，105+75*4+105，一层配套
B9：33F，3T6，105+75*4+105，一层架空
从AB区的设计来看，B区虽然容积率低于A区，但是实际情况，B区配建幼儿园，所以实际容积率B区更高。
从户型分布来看，A区没有45平，其他户型分布相对均衡，B区没有90、135，集中在45、75、105。
从楼栋设计来看，A区的组合情况较多，B区相对简单，主打是3T6的105+75*4+105。
从未来居住的影响度来说，B区的密度更高，小户型更多，居住舒适度影响更大。
从楼栋设计来看，采取的布局是中间高四周低，在楼间距上也相对紧张。
从布局来看，采取三纵多横，楼间距都在40米以下，部分楼间距仅30米左右。
项目大部分楼栋的户数都较多，一栋楼大部分在180-200户，不过梯户比整体来说尚可，基本都做到1：2的梯户比设计。
户型情况
45*13：5T13，(#B1、#B2)
45平米：一房一厅一卫一阳台，直筒型布局，定位单身公寓做出租，栋楼户数达到325户，可以说是“安商公寓”。
60*6+120：3T7，(#B3、#A6、#A7、#A8)
60平米：两房两厅一卫，双开间朝南，暗卫，比较方正的紧凑布局，跟商品房布局接近，对于端头朝北的一户做了90度旋转，相对特殊。
105+75*4+105：3T6，（#B5-#B9，#A11、#A12、#A13）
75平米：两房两厅一卫，与60平的布局一致，空间相对加大，这个户型占比也是最高，达到27%，超千套房源，虽然空间加大不过依然存在暗卫。
89平米：三房两厅一卫，位于中户，双开间朝南，对比市场主流是三开间朝南三房两卫，在少一卫的情况下，户型依然偏小，其中一房的南向采光面、卫生间的采光都较窄，整体来说，优势不高。
89平米：三房两厅一卫，位于端头，纵深大面宽小，一房朝南、两房朝北、客餐厅靠两侧阳台采光，户型比较特殊。
105平米：三房两厅两卫，位于端头，双开间朝南，纵深大面宽小，做双阳台设计，客厅依靠东西侧阳台做采光。
120平米：三房两厅两卫，双开间朝南，跟105平米的布局基本一致，多了一个开放式书房。
135平米：四房两厅两卫，双开间朝南，依然是纵深大面宽小，在120的基础上，北面做成两房。
分析：虽然这个安置房是新盖的，但是从户型的设计来看，依然是相对古早的味道，其中45、60平、75平相对方正。
至于90平的户型，对比目前市场连廊的三房两卫，根本无法对比，剩余的105-135，户型都是面宽小进深大的布局。
可以说整个户型对比市场的商品房，根本不是一个量级，还是原来安置房那个味。
二手情况
项目近期交房，从宣传视频来看，得到了不少认可，很多都觉得和这几年刚需的商品房没有太大差异。
只能说榕发在安置房的建设，还是展示了本土国企的魄力。
除此之外，也不少中介发视频，发文鼓吹这个项目的交付水平，对比隔壁的四代宅，4W多的价格，这里卖2W多，性价比并不差。
简单看了下二手贝壳情况：
A区115套，B区96套，合计211套，挂牌均价2.38W。
分析：对于这个安置房项目，从旧改发布到交付，仅3年多时间，这可以说是安置房里面算迅速的。
对比福州以往的一些安置房，以及目前的个别安置房，比如近期还在闹的状元小区，纯商的芝兰都尾盘了，安置房部分还没拆迁干净。
回到时间2022年上旬，上海西发布旧改后，短时间内这些旧改项目的二手房源瞬间成交。
其中不少还是杂物间。
在当时货币补偿下滑后，拆迁基本只有选房一条路，而且虽然很多安商现房，但是实际都是挑剩，基本大只有一个选项那就是选择原拆原迁的期房。
为了提升利润，就会选择面积上靠，补缴一些金额。
特别是这些小面积的杂物间，可以让上靠面积跳档。
这里简单套个公式：
上海西一套100平的老房子，区位补偿15200元/㎡，旧房补偿、公摊补偿等，预计合计2W/平。
其他补贴差不多10W出头，总价210W。
原拆原迁，如果选择120平的期房，对接价1.9W，228W。
算下来，补缴18W，100平老房子变成120平的新房子。
当然还可以拆面积拿多套等，再通过上靠等。
以上海西当时的二手为例，成交均价2.2W。
按100平房子，220W买入，最终补缴18W，变成120平的望熙雅筑，实际单价1.98W。
这就是个人简单计算而来。
2022年上旬福州市场什么情况？
以旁边的超高层安置房，上海新苑为例，二手成交还在2.7-2.9W。
简单对比就能发现，这里存在一个7k-1W的差价。
所以很明显上海西这个拆迁，在当时会吸引部分中介或者投资客进场。
只不过，后来的楼市发展，持续下行，以上海新苑为例，现在的成交价是1.44W。
每平米相比3年前，跌了1.3W，直接腰斩。
所以这时候再看上海西旧改那些因为价差进场的投资客，面对目前的场景，只有迅速挂牌套现才是目标。
为了能更好的出货，尽量去宣传这个安置房的品质不错，地段不错，旁边的商品房要4W多，这里价格很有性价比。
实际情况如何？
望熙雅筑，交付品质可能确实不错，但是这并不能说明它就值钱！
福州这几年安置房的品质代表也有不少，前几年最火的就是金山奥体的霞镜新城。
这个容积率2.4，限高70米，人车分流的新安置房。
当时交付后，二手成交价在2.2W，如今二手1.4W。
关于安置房是否值得买这个话题，历来已久，特别在当初房价高昂的时候，相对低价的安置房，成了很多买房的一个选择。
只不过从这几年房价下行也能发现，即便单价比商品房低，实际跌起来，安置房的力度并不低。
此外，安置房还有一个最有意思的特色。
即办证问题，特别在交付初期，当初部分项目由于办证问题，只有部分业主办到证，然后挂溢价成交，后来全部办证后，整个项目的挂牌激增，瞬间大跌。
这种案例，比如金山的葛屿新苑，价格就不举例了。
至于望熙雅筑这种超级大盘的安置房，参考案例也很多，这种项目即便交付品质不错，但是依然顶不住时间的侵蚀。
高密度的安置房，特别还在西二环附近，这里注定是出租的天堂，高密度的人流，这种房子的维护是非常困难的。
前几年可能还能堪堪维持，过几年后，品质又会如何？
而如果你在这些安置房交付初期，就觉得它比隔壁的改善盘价格便宜一倍就进场，那注定不用多久，你就是亏损最大的那个。
这里没有用可能等词语修饰，因为这么多年的案例，实在过于明显。
盘点总结
望熙雅筑的交付宣传，只能说明榕发展示的本土国企魄力，但它绝对不应该成为投资客收割韭菜的工具。
3年前的上海新苑，如今腰斩，3年前的品质安置房霞镜新城，如今跌40%。
安置房的跌幅的案例早已经数不胜数。
特别是那些交付不久，靠品质做卖点的安置房，这些安置房往往是二手市场最溢价的房源。
如果你是区域刚需，建议多等等，或者看看其他已经交付有一些时间的小区。
目前中介大力宣传的背后，无非缓解当时为了那个近1W差价进场，最终可能脱不了手的尴尬情况。
望熙雅筑算是给那几年进场做拆迁投资的购房者，留了很多时间。
只不过如今的市场，留给它们的时间，可并没有那么多了。
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