作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
只要成交没被冰封，流动性就仍在。
修复性回暖
或许，市场已经没有想象得那么糟糕了。
当市场认为，过去的一年政策对楼市刺激效果远不及预期的时候，事实上成交量整体正在阶段性企稳。
这是很多人意识不到，也不太理解的。
以广深佛莞四个城市为例，可以看到四个城市的成交量都有所向好，企稳明显。
相比2022年的整体成交量低谷，其中三个城市都是近4年的成交新高。这说明全国最活跃的城市和区域，走出2022年的低谷后都迎来了新的修复。
深圳对调控的敏感度是这四个城市里最高的，“政策松一点就暖，政策紧一点就冷”。
2022年二手住宅成交量才2万套出头，几乎是2015年的零头，也是近10年来成交量最冷的一年了，但2025年回到56217套，相比2024年增加约3.18%，创近五年同期新高，算是慢慢回血。
数据来源：深圳房地产信息平台
广州的成交量定力更明显。把时间拉长来看，2015年成交量是近10年最低的一年，然后是2022年，但2025年二手住宅的成交套数已经站回到10万出头，环比2024年增加了约6.39%。
最核心的原因大概是广州是全面曲线限购最快，松绑力度最大的一线城市，并且本地的刚需、改善需求扎实，不管政策怎么调，“自住买房”的基本盘一直在，加上价格也是全国一线城市当中最友好的，成交量也就一直比较抗波动。
数据来源：阳光家缘、广州房产中介协会
东莞完全是深圳市场的“小跟班”，2015到2017年深圳市场热，东莞靠着深圳外溢客，2016年二手成交也冲到6万多套。
但深圳政策收紧，市场进入冷冻期，东莞也就跟着冷冻，2022年二手住宅的成交量跌到不到2万套，但是现在2025年也回到了3万套以上，是近8年以来的新高了。
数据来源：东莞住建局、东莞合富
佛山在四个城市中相对低调，节奏紧跟广州。2022年二手房市场最冷，只维持在约4.44万套的成交量，但这之后，都回到5万套以上，2025年二手住宅成交量未创新高，但也靠本地刚需+广州临广片区的外溢稳住在54849套。
数据来源：佛山市住房和城乡建设管理局
可以看到这四个城市都走过2022年成交量的最低谷。
而这四个城市的市场也最活跃，也最具代表性。
既包含了广深两个一线城市，也包含莞佛两个全国前20的“万亿俱乐部”城市，无论是经济体量，还是城市的集中度也是最高的，经济总量长期位居全国前列。
这些地方资金嗅觉最活跃，也最集中，在任何领域的市场中都具备风向标的意义。
另一方面，广深是很多时候也是我们房地产政策创新的试验田，从限购限贷到人才购房、跨境置业等政策，都对全国楼市具备示范效应。
这几个城市的房地产市场规模就足够庞大，广深佛莞四个城市的二手住宅年成交量就超过20万套，2022年二手住宅年成交量最少的一年也有15万套。
交易量占比高，是楼市的“主战场”，市场情绪反映更直接，是楼市的“温度计”
这些城市的成交量走出阴霾，也就意味着全国的市场也大概率如此。
以价换量结果
这样的结果，除了建立在政策托底之上，依旧离不开价格的探底。
无法否认，现阶段的价格仍在波动。
比如深圳，据乐有家研究中心数据，2025年1月深圳二手住宅整体成交均价还能维持在约6.3万/平，到了12月深圳二手住宅整体成交均价回到约5.75万/平，整体调整幅度约8.7%。
根据链家平台显示，广州的典型小区龙湖首开天宸原著，位于天河区黄村，2024年12月165.37平米的4室2厅成交总价约830万，折合单价约5.09万/平，2025年11月同户型成交总价只剩599万，折合单价约3.62万/平，调整幅度约28.88%。
位于天河区珠江新城中的典型小区嘉裕公馆，2024年11月155.37平米三室两厅成交总价约2538万，折合单价约16.34万/平，到了2025年12月同户型154.41平三室两厅成交总价只有1720万，折合单价约11.14万/平，调整幅度约31.8%。
东莞的市场，根据东莞网签数据，2024年12月二手住宅整体成交均价约16631元/平，到了2025年11月二手住宅整体成交均价下至13466元/平，调整幅度约19.03%。
但只要成交量稳住，市场的流动性就不会枯竭。
作为超一线的香港，走势也在逆转。
据香港特区政府土地注册处1月5日通报，香港2025年全年整体楼宇买卖合约登记量（包括住宅、车位及工商铺物业等）达80702宗，创四年以来新高。
由于外部美元贬值，加上香港减息以及港股反弹的“财富效应”，去年前11个月房价指数基本在上扬。
根据香港差饷物业估价署数据，香港2025年2-11月各类单位售价指数回升，11月售价指数回升至297.3。
中原地产预计，明年香港楼价预计还会继续升15%。
作为灵活度，自由度更高的市场在领跑，局部市场的情绪多少也会有所传导。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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