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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

周文慧系周玉兰之女。1998年，周玉兰所在单位甲厂分配一套公有住房（即一号房屋）的购房资格。因其他子女已有住房不愿购买，周文慧表示愿意出资购买。

2002年12月，周玉兰作为买受人，与甲厂签订《出售公有住宅楼房合同书》，以成本价购得一号房屋（总价约2万余元），使用了周玉兰及其已故配偶的工龄折扣。购房款由周文慧实际支付，房屋交付后由其装修并长期居住。

2016年周玉兰去世，2023年其再婚丈夫吴建国亦去世。吴建国的四名子女（吴某等）作为继承人，主张一号房屋系周玉兰与吴建国的夫妻共同财产，应依法分割。

周文慧遂起诉，请求法院确认其与母亲周玉兰之间存在口头借名买房协议，并认定该协议有效。

二、裁判结果

法院判决：

驳回周文慧的全部诉讼请求。

不认定其与周玉兰之间存在借名买房法律关系。

三、法院说理要点

房改房性质特殊，非普通商品房

一号房屋系依据国家房改政策，以成本价向职工出售的公有住房，购买资格、价格均与职工身份、工龄等福利因素直接挂钩，具有强烈的人身属性和政策保障性质。

出资行为不等于借名合意

虽然周文慧支付了购房款，但：

购房合同以周玉兰名义签署；

房屋登记在周玉兰名下；

使用了周玉兰及其配偶的工龄优惠； → 出资更符合“子女资助父母购房”的家庭伦理行为，而非借名买房。

多次生效判决已否定产权归属主张

早在2007年，周文慧曾起诉要求确认房屋归其所有，法院已判决驳回，明确“产权归登记人周玉兰”；

2006年另案判决仅确认其对房屋享有居住权，而非所有权；

→ 本次主张实质是试图推翻既判力，违反“一事不再理”原则。

无任何事前或事后借名合意证据

周文慧未能提供任何书面协议、录音、证人证言等证明双方曾就“借名”达成一致，仅有出资事实不足以推定借名关系成立。

四、律师提示（北京房产律师 靳双权团队）

房改房、经适房、限价房等政策性住房，严禁借名购买，即使出资也难获产权；

使用父母工龄、单位资格购房，法律上视为父母财产，子女出资通常认定为赠与或赡养；

居住权 ≠ 所有权，长期居住不能自动转化为产权；

已有生效判决否定产权主张的，再次起诉极易败诉；

亲属间大额出资务必签订书面协议，明确是借款、赠与还是代持，否则风险自担。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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