今年是“丁祖昱评楼市年度发布会”举办的第十个年头。
从2016到2026，从烈火烹油到深度调整，这场每年一度的地产行业发布会，在纷繁复杂的情绪中，迎来了自己的第十年。
过去一年里，我们看过不少新盘开盘遇冷的故事，也见证过上海总价过亿的顶豪被全部扫清的市场奇迹；听过太多悲观的预判，却也总能看到意料之外的火热与韧性。
十年风雨兼程，穿越周期起伏，所有人都在等一个答案：
市场何时才能回暖？
地产人的未来在哪里？
我们究竟还能做些什么？
2026年1月7日下午，丁祖昱团队用整整三个小时，通过线上直播的方式复盘了2025年的行业现实，给出了一个让所有人都始料未及的判断：
“2026年，房地产行业的下半场，才刚刚开始。”
就在刚刚，艳姐拿到了发布会的完整PPT，整整96页，一字未删。
今天这篇推文，是我们为你划出的重点、问出的问题、和找到的答案。
01
复盘2025：
市场、城市、企业的深度调整
如果说过去我们习惯于在增量市场中寻找机会，那么2025年则是整个行业彻底退回存量、并被迫重新学习规则的一年。
2025年全年，全国商品房的成交面积、销售金额、新开工规模以及房地产开发投资额，这些衡量行业体量的根本性指标，已经系统性、不可逆转地回落到了2010年，甚至2009年之前的水平。
这意味着什么？这意味着，那个我们曾经无比熟悉的、只要高杠杆、高周转、快速扩张就能躺赢的时代，已经正式画上了句号。
过去那一套玩法，失效了。
那么，新的游戏规则是什么？2025年用一整年的时间，告诉了我们一个非常清晰的答案：
“结构性分化”。
简单说，就是“好的更好，坏的更坏”。
首先，是城市在分化。
当前的市场热度高度集中在极少数核心城市。以成交面积论，成都位居榜首；以成交金额看，上海遥遥领先。但除了这些“尖子生”，绝大多数城市的新房成交量都在显著下滑。
从房价来说，尽管新房价格稳定，仅有北京、上海等屈指可数的几个“优等生”能够维持同比增长，大部分城市的价格曲线已进入下行通道。
买房的逻辑，已经从“遍地开花”变为“精挑细选”。
其次，产品在分化。普通住宅和豪宅，根本就是两个完全不同的世界。
在普通住宅市场承压的同时，高端市场仿佛自成体系。在上海，3000万以上的豪宅乃至5000万以上的顶豪成交依然坚挺。去年一整年，上海总价过亿的顶豪甚至全部售罄。
二手房市场同样如此，千万级别的高端二手房，成交量甚至在普遍增长。
你看，不同资产等级的房产，其价格逻辑和客群基础已经彻底分离。“大佬”们的资产配置逻辑，跟咱们普通老百姓的刚需、改善，已经不太搭边了。
这就如同经济的大海里，普通的船在颠簸中飘荡，而豪华游轮却行驶在自己的航道上，稳固如初。
最后，是企业在分化。
行业格局的洗牌比预期更为剧烈。央企，比如保利、中海、华润这些国家队，正在全面接管赛场。从卖房、拿地到融资，他们占据着绝对的主导权。在去年一年里，全行业千亿销售额级别的房企仅剩10家，其中仅有1家是民营企业。
与此同时，大量的民企同行仍在债务重组和战略收缩中艰难求生。这场淘汰赛，已进入生死存亡的阶段。
不过，在这么剧烈的调整浪潮中，我们观察到有一个角色的地位发生了历史性的转变 ，那就是二手房。
二手房取代新房，掌握了市场的定价权与主导权。2025年，30个重点城市的二手房成交面积创下新高，占据了住宅总交易量的近七成。价格层面，这些城市的二手房价格，相较其历史最高点平均已回调约39%。
它意味着，买房子的人，主要看的、选的、买的，已经是二手房了。
在艳姐看来，这组数据至关重要。它表明，决定市场真实温度与价值中枢的，不再是开发商定价的新房，而是由无数个体交易博弈形成的二手房市场。新房的“价格幻觉”正在消退，二手房的“价值共识”正在成为新的锚点。
2026年，一个追求规模的旧时代已经落幕，一个崇尚分化的新时代正在加速成型。
我们失去的是一个狂飙突进的市场，而我们迎来的，是一个需要凭借精准认知、专业能力和长期主义才能生存的全新赛场。
02
研判2026：
底部信号、新均衡与“好房子”革命
聊完了市场现在的局势，咱们也得说说未来的希望在哪。
首先，结果很明确：
截至目前，房地产仍然是经济发展支柱。
其次，关于房价。
丁祖昱团队的报告里，其实给出了几个非常关键的“见底信号”。艳姐把它总结为四个“确定性”，咱们一个一个来看。
首先，是“政策确定性”。
当前，地产行业的政策风向已经完全改变了。以前是“限购、限贷、限售”这种需求端的调控，现在呢？反复被提及的是“建设好房子”“构建房地产发展新模式”。
这就是在告诉我们地产人，别指望再来一轮“大水漫灌”把房价炒起来了。未来的政策，是要从供给侧入手，建立一个长期、稳定的制度框架，鼓励甚至倒逼行业去盖更好的房子。
第二，是“房价确定性”。
在这里，丁祖昱要给大家吃一颗“定心丸”。大家最关心的房价，其实已经跌出了一个“安全垫”。
在克而瑞报告中，重点城市的二手房价格，相比历史最高点，平均已经跌了接近40%。咱们算笔账，1000万的房子，现在可能600多万就能买到。
同时，租售比的中位数回到了2.06%左右，一些地方的新房和二手房价格也基本接轨了。这些指标都在暗示，在部分城市、部分区域，房价里的泡沫已经被挤掉不少，开始进入一个相对有“价值支撑”的区间了。
当然，这话也不是说房价当下马上要涨，而是说继续下跌的空间，可能不大了。
第三，是“产品确定性”。
以前大家买房，主要看地段、看规划、看概念。现在不行了，购房者越来越“内行”，逼着开发商必须在产品上真刀真枪地竞争。
新版住宅规范的出台，加上市场的倒逼，反而让“好房子”的标准越来越清晰了。从户型设计、建材用料，到收纳空间、智慧家居，形成了一套可复制、可比较的升级路径。
也就是说，什么样的房子才算“好”，行业和消费者正在慢慢形成一个具象化的、标准化的共识。
第四，是“供应确定性”。
这个好理解，就是“源头”的水龙头拧紧了。开发商拿地的规模和新开工的面积，这两年都在大幅收缩。
报告里提到，全国百城的房子供求比已经降到了0.81。理论上，房子已经不够卖了，进入了“紧平衡”状态。
长期来看，这有助于慢慢消化掉过去积压的库存。供应减少了，对稳住市场基本面是个好事。
这几个信号加起来，其实是在告诉我们：市场最恐慌、最无序下跌的阶段，可能正在过去。一个由新政策、新价格、新产品和新供应关系构成的底部区域，正在慢慢形成。
当然，底部区域不等于马上反弹。丁祖昱团队预判，未来几年，全国一二手房加起来的年交易量，大概率会稳定在大约8到9亿平方米这个平台。其中，新房大概占到约3到4亿平方米。这个数字，只有最高峰时期的一半左右。
所以，所有房企都必须认清现实：那个靠规模扩张、躺着赚钱的时代，一去不复返了。未来的竞争，是在一个总量稳定的池子里，去抢存量、找结构性的机会。
那么，机会到底在哪呢？丁祖昱给了两张非常关键的“地图”。
第一张是“城市价值地图”。他们大胆地重新划分了中国城市的能级。
它基于一二手房综合市场规模，提出了“5个一线城市”（上海、北京、杭州、成都、广州）、“10个二线城市”（包括深圳、西安、武汉等）和45个三线城市。
对于整个地产行业而言，这个划分非常现实，它赤裸裸地告诉房企：钱和资源应该重点押注在哪些城市里。这是未来投资的生命线。
第二张，也是更重要的，是“产品生存地图”。
在确定了去哪座城市之后，你靠什么活下去？答案只有一个：“好房子”。
发布会用了大量篇幅证明，产品力已经成为穿越周期的唯一“通行证”。而且，现在的“卷产品”已经不是一个点，而是四个维度的全面战争：
第一战，是顶层设计的“降维打击”。
未来的项目竞争，首先是蓝图和资源的竞争。“造房子”只是开始，“造城市”才是答案。
比如广州的中建·海丝城，先给你建好22个公园、15所学校，把蓝图兑现了，再谈卖房子的事情；深圳的天安云谷，则是用产业、商业、文化把整个片区的面貌进行了升级。
还有的项目，像华润和中海的深圳湾澐玺，把车库、商业、社区花园垂直叠起来，在空中造出公共空间；郑州的越秀项目，把地铁、公园和居住功能完全融合在一起。这都是在用更宏观的规划能力，创造普通项目没有的价值。
第二战，是颜值和质感的“军备竞赛”。
房子嘛，首先就是要好看，住起来让人倍儿有面子。
于是，门头成了项目的名片。武汉建发望湖打造了约83米宽，如同像故宫大殿一样的“庑殿顶”；上海建发海晏则匠心打造约65米长的“玉兰门庭”，归家的仪式感拉满。
项目的外立面也不再是廉价的涂料，公建化的玻璃幕墙、铝板、石材、陶瓷板成了标配，拼的就是细节和工艺。
在核心城市，低密度的地块更是珍宝，像上海外滩樾的容积率1.3、北京润园的容积率1.01，这些纯粹的低密社区，卖的就是稀缺和舒适。
景观打造方面，各个项目更是八仙过海各显神通。成都招商锦城序的川西秘境、呼和浩特万锦梧桐樾的2000㎡热带温室花园，只有你想不到，没有企业做不到。
第三战，是功能和场景的“贴身肉搏”。
房子，终归是用来住的。项目光好看不行，关键还得“好用”。
这就卷到了产品的方方面面：
首先是面积大战：通过送飘窗、送阳台、送入户花园，把“实得率”做到极致。有的户型，产证面积100平，实际能用到近150平。
其次是精装大战：一方面，精装标准实打实地被拉高了一个维度，另一方面，业主在交付时也有了更自由、更多样，甚至可以个性化定制的选择。
在普遍狭小拥挤的都市空间里，收纳空间成了设计的核心。金茂的“鲸吞式”收纳、上海的“MAX收纳体系”，能把一个140平的房子，做出超过两万升的储物空间，堪比小型仓库，非常酷炫。
再次，是空间大战：以前被忽视的“灰空间”价值被挖掘出来。举个例子，架空层不再是空的，而是变成了儿童乐园、健身房、书吧等全龄段泛会所；车库也不再阴暗，出现了可以定制储物柜、充电桩的“私库车位”，满足感拉满。
再再再然后，还有归家大战：每天工作如此奔波，回家的路也要有体验感。双入户大堂、电梯厅花园入户、先经过空中花园再进家门……这些设计都在营造仪式感和私密性。
最后，是科技大战：精装可以像点菜一样模块化选择；科技系统则围绕“恒温恒湿恒氧”形成各家的标准体系，比如金茂的3.0系统、龙湖的“九恒”系统，舒适与健康几乎触手可及。
当然，还有我们今年爆火的四代宅，在钢筋水泥的城市中实现自然与生活的高品质共生：
第四战，是服务和社群的“情感绑定”。
房子交付之后，服务才真正开始。
会所不再是为了炫富的存在，而是实打实地要有实用的泳池、健身房和亲子空间；
物业也不再只是保安保洁，中海物业会为独居老人建立服务台账，招商积余甚至提供绿植养护、宠物照看这种有温度的服务。
最特别的，是像华润的“润BA”业主篮球赛、华发的“龙狮少年”非遗社群、成都麓湖的“渔获节”和“龙舟节”，开发商主动搭建平台，让业主自己玩起来，形成有文化凝聚力的社群IP。艳姐觉得，这卖的就不是房子，而是一种生活方式和圈子了。
所以你看，未来的房地产市场，房企需要同时具备城市运营的眼光、产品制造的精工、生活场景的营造和社区服务的长情。任何一环的短板，都可能被淘汰。
而这，就是丁祖昱为我们描绘的，房地产“下半场”真正残酷又充满挑战的赛场。
03
企业未来：
生存路径与行业标杆
聊完了市场大势和未来展望，咱们得看看，在这样的新规则下，房企自己应该如何更好地生存下去。
其实，现在还在场的玩家基本分成了两类，大家走着两条完全不同的路。
第一类，是全国性巨头，尤其是央企和少数几家头部国企。
他们的打法就一个字：“聚”。战略高度聚焦，几乎把80%以上的钱都砸在了一线和新一线城市。
他们的核心竞争力是什么？首先是国家信用背书带来的超低融资成本，这别人学不来；其次就是对核心城市的深刻理解和精准卡位。
总而言之，他们玩的是资本和战略的游戏。
第二类，是区域性的深耕者。
我们看到，有不少地方国企和活得很好的本土民企，同样在过去的一年大放异彩。他们的策略是：“深”。
我不去全国抢地王，我就守着我最熟悉的三四线甚至县城，做到市场占有率第一。比如绿城在义乌，就是绝对的老大。他们的核心能力，在于对本地客户需求的深度理解和超高的运营效率。
总结一下，他们的闪光点，是在本地人心中的口碑和信任。
不过，无论你是哪一类玩家，有一个变化是所有人都逃不掉的：那就是经营模式的彻底转变。
过去那个“高杠杆、快周转”的神话已经破灭了。现在和未来的核心，必须是“快销售、慢开发”。
意思很简单，就是房子要卖得快，回款要快，但开发建设要更精细、更从容。同时，要像守护生命线一样，管好预售监管账户里的资金，公司的生死存亡，就看经营性现金流能不能跑正。
那么，具体怎么才能活得好呢？丁祖昱团队在发布会上给出的十大案例，就是十份活的参考答案，揭示了四种在“下半场”致胜的核心能力模型。
第一种能力，叫“价值锻造力”：在别人看不上的地方，炼出金子来。
当“地段论”暂时失灵，产品本身就成了最硬核的“地段”。
比如上海金茂·棠前，项目在宝山，并非传统高端区。但金茂用顶级产品系、高定会所和度假园林的组合拳，实现了对区域改善需求的降维打击，证明了好产品自己能创造价值高地。
再看上海康定壹拾玖，处在市中心一个界面复杂、地块零碎的尴尬位置。他们通过全架空台地处理、把公共通道埋到地下，再用激光雕刻的石材立面和九曲花街般的园林，把所有劣势变成了独一无二的特色和记忆点。
上海·建发朗玥作为远郊改善标杆核心路径：在板块能级普遍不足的金山通过降维打击级的产品力，精准满足当地主流改善客户的全面升级需求，实现单盘市占率领先。
在未来，大量的存量地块和新兴板块，都需要这种“点石成金”的能力。
第二种能力，叫“生态构建力”：从卖房子到“运营一座小城市”。
对于动辄万亩的超级大盘，你卖的不能只是一套套房子，而是一整套可持续的城市生态系统和未来生活提案。这就需要长期主义的投入，先砸钱把学校、公园、商业这些公共配套做实，再用持续的运营让社区活起来。
广州黄埔新城就是这么干的。他们先投入巨资建好学校、公园、商业街和文化馆，把蓝图变成实景，建立起信任。然后通过像“融德里”街区这样的文化运营，持续激活社区的生命力，让大城自己造血。
成都麓湖生态城以千亩湖泊生态为底，成功孵化了“渔获节”、“龙舟节”这种具有强大文化认同感的城市级IP。业主深度参与社群共建，让这里从一个楼盘，演变成了一个有强大向心力的“品牌国度”。
所以，大盘开发必须彻底告别“卖完就走”的思维。核心竞争力在于运营，核心资产是社群关系和文化IP，盈利模式也会更长期、更多元。
第三种能力，叫“价值兑现力”：在顶端市场，做到无可争议的第一。
在顶级豪宅市场，客户买的是一张“稀缺资源占有凭证”和圈层归属感。成功的关键，不仅在于你占有了江景、核心地段这些稀缺资源，更在于你有没有能力把这些资源，转化成客户可感知、可享受、甚至可炫耀的顶级生活体验。
广州保利玥玺湾就是例子。它独占南向一线珠江景观，然后用“立体临江花园、八恒科技系统、私家藏库”等毫无短板的顶配产品，加上纯粹的高总价门槛来筛选圈层，一举突破广州房价天花板，实现首开销售百亿。
这证明，顶端的购买力，只为“绝对第一”的天花板买单。
上海雲启滨江也一样，在高手云集的前滩南板块，以“华润顶序系”最高标准，用“上大下小”的观江户型、全域架空庭院等极致设计，实现了产品力的“代际差”，从而脱颖而出。
成都·嘉佰道，在一环边10.86高容积率地块上，打造拥有近8000㎡、8个亚洲TOP级主题会所的“藏品级”大平层。引入CARE荷兰管家认证服务体系，发布《嘉人生活指南》，销售代表“黑金生活”的圈层身份与极致服务。
这个市场已经进入硬碰硬的直球对决。唯有实打实的、能经得起比较的顶级配置和无可复制的资源，才能赢得那些最挑剔的高净值客户。
第四种能力，叫“信任重构力”：用确定性，对抗行业的不确定性。
在行业信用整体受损的背景下，重建客户信任，成了最有效的营销。谁能从根本上解决客户对交付不确定的最大痛点，谁就能赢得市场。
三亚万科湾的现房销售模式就是很好的例证。在度假市场，他们用“快开发”实现“现房实景”展示，让客户“所见即所得”，彻底消除了对期房的疑虑。
这直接把购买决策，从“赌一个美好的未来”，变成了“买一个确定的当下”。
南京贤坤花园则提供了另一种思路：主动现房+熟人社区。
项目在开卖前，就呈现了大部分实景，并且提前一年搭建业主社群、孵化主理人，构建出温暖的“熟人社区”预期。用看得见的确定性和情感连接，来驱动销售。
结语：
朋友们，故事已经翻篇了。
过去二十年，那个锣鼓喧天、鞭炮齐鸣的房地产“上半场”，正式终场哨响。那个靠金融杠杆驱动、闭着眼睛都能普涨的时代，被永远地留在了昨天。
从今天起，我们踏入的，是一个截然不同的“下半场”。
这里的游戏规则，已经彻底改写。驱动市场的，不再是热钱和预期，而是房子最本真的价值。在这里，没有雨露均沾，只有残酷的结构分化。城市与城市之间、板块与板块之间、楼盘与楼盘之间，甚至同一栋楼里的不同户型，命运都可能天差地别。
有没有“读城”的眼力，“造物”的功力，“服务”的心力，直接决定了一个项目、一家企业的生死存亡。
所以，请所有还在这个赛场上的朋友们，彻底丢掉幻想，告别侥幸。
过去，我们追逐风口。未来，让我们亲手创造确定性。
下半场的哨声已经吹响，赛场已然清晰。你，准备好用真正的价值，奔赴这场全新的征程了吗？
信息来源：丁祖昱评楼市
主编：张艳
责编：行轮
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