据《华尔街日报》2026年1月7日报道，美国总统特朗普突然宣布，将采取措施禁止大型机构投资者购买独栋住宅。这一决定在美国房地产市场掀起轩然大波，直接击中了华尔街资本的命门。特朗普在社交媒体上放话：“我将立即采取行动，禁止大型机构投资者继续买房，并呼吁国会立法。房子是给人住的，不是给公司囤的！”这番话一出，市场哗然，投资者们的神经瞬间紧绷。
不过，特朗普能否绕开国会直接实施禁令，目前还没有定论。即便禁令生效，机构手中已持有的数十万套房产也不会被强制出售。但如果这项政策真落地，毫无疑问会在全美多地引发连锁反应，尤其是那些被资本疯狂扫货的城市。
华尔街资本大举进军住房市场，最早可以追溯到2007年次贷危机爆发之际。虽然机构投资者在全国住房市场的占比始终不高，只有2%到3%，但在某些城市，他们的存在感却极其强烈。疫情期间，休斯敦、迈阿密、凤凰城和拉斯维加斯等地，投资者买下了超过20%的独栋住宅。亚特兰大和夏洛特更是重灾区，2024年美国政府问责局的分析显示，大型机构在亚特兰大的租赁房市场占比高达25%，夏洛特也有18%。
过去十多年，各路投资者——无论是“包租公”还是华尔街巨头——都在疯狂扫货。2022年高峰期，投资者买下了超过四分之一的新售独栋住宅。虽然大部分买家是小型投资者，但机构的现金流和操作速度让普通购房者望尘莫及。尤其是首次置业者，面对资本的全现金报价，根本没有还手之力。机构买家往往不在乎地板磨损、浴室老旧，出手果断，成交迅速。
资本的涌入，直接推高了房价。2024年11月，美国现有住宅中位价飙升至40.92万美元，比2019年暴涨超过50%。高房价和飙升的贷款利率让购房需求大幅萎缩。机构投资者的买入也让市场上的可售房源更加稀缺，进一步加剧了供需失衡。
有分析师直言，机构投资者如果突然撤出市场，房价恐怕会出现剧烈波动。Parcl Labs联合创始人杰森·卢里斯（Jason Lewris）警告：“如果投资者一窝蜂抛售，买家根本接不住盘，房价会被砸出大坑。”
美国住房短缺问题由来已久。2008-09年金融危机后，房企大幅缩减新建项目，导致市场供应持续紧张。华尔街资本、私募基金趁机低价扫货，尤其是在法拍市场一掷千金。如今，美国住房缺口高达数百万套，具体数字因统计口径不同而异。
特朗普想要单方面颁布禁令，难度极大。去年，参议院曾一致通过一项旨在增加住房供应、优化联邦项目、改善抵押贷款可得性的两党法案，但最终被众议院共和党人挡了下来。民主党人表态支持限制机构买房，但对特朗普的做法颇有微词，认为他应该先让自己党内支持相关法案。马萨诸塞州参议员伊丽莎白·沃伦（Elizabeth Warren）直言：“特朗普应该先让众议院的共和党同意参议院通过的两党住房法案。国会应该立法，阻止资本买房。”
如果禁令真落地，分析师认为新建住宅项目可能会获得豁免。美国律师协会指出，企业投资者完全有理由以“违宪”为由发起诉讼，称此举侵犯了财产权和自由市场原则。单是这一点，就足以让政策推进步履维艰。
市场反应极为剧烈。大型机构房东的股价应声暴跌。Invitation Homes收盘大跌6%，American Homes 4 Rent也跌超4%。房企股价同样受挫，D.R. Horton下跌超过3%。这些企业不仅会把多余库存卖给机构，有的甚至专门为机构建房出租。面对政策和舆论的双重压力，部分单户住宅租赁公司已开始转型，主攻“建造即出租”模式，减少对现有房源的收购。
特朗普上任第二任期以来，鲜有直接针对住房危机的实质性举措。2025年，白宫曾宣布成立专门小组，计划盘活联邦土地用于住房开发，但进展缓慢。如今，特朗普高调表态，称未来几周将公布更多住房和可负担性政策。外界普遍认为，这场围绕住房市场的权力博弈才刚刚开始。
资本与民生的对决，谁能笑到最后？美国房地产市场的暗流，远比表面看起来更汹涌。
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