北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我87年，国企工作，单身未婚，西四环五棵松附近工作，一直在看总价在240w以内的房子。主要是自住，考虑保值和增值。通勤是比较重要的考虑因素，目前相中了一套丰台吉祥园报价240万的精装房（不用二次装修，比较头疼装修事宜），98年塔楼，带电梯，在9层，西南朝向。
自住还算满意，就是担心房龄太长，后期不好出手。请章哥从投资保值兼顾自住的角度帮忙分析一下，或者推荐一下其他值得关注的小区（骑车或是公共交通通勤半小时内都可接受）。
A：
1、98年的房龄不算多老，属于福利分房的最后几批，在老公房里算比较新的。北京20年房龄以上的占了一半左右，所以这房龄属于中间值。肯定算不上次新房，但也不用太纠结流动性的问题，反正再过些年就都老了。
2、不过塔楼的话不占优，这是典型的上世纪产品，2003年非典之后就很少有开发的了。除非是地块实在安排不过来的，否则都尽量开发成板楼了。
现在人们买房大多数都是先看板楼，实在没合适的才看塔楼中户型朝向好的。所以看您这套房的户型朝向和采光吧，如果各项占优就还行，没有明显优势就不太强了。
3、另外还有个对塔楼不太有利的事情，就是住建部从2020年就出台了按套内面积计价的草案，只是一直没执行，但也是早晚的事儿。如果执行，那对塔楼不算利好，因为得房率大多低于板楼，所以价格上有可能吃亏。
举个例子吧，假定现在同等建面+同样价格的房子，都100平500万单价5万。但板楼得房率85%，塔楼75%。那如果执行套内面积计价，要想总价都不变，板楼的单价就是5.88万，而塔楼是6.66万。那或是板楼更受追捧而涨价，或是塔楼更不受追捧而降价，无论哪种可能对塔楼都不算利好。
所以算算得房率吧，每个楼栋都不太一样，尽量选择相对高的，避免将来吃亏。
4、我估计您这套房的单价是4万左右吧？那问题来了，当地不带电梯的小板楼也基本这个价格吧，说明什么？
说明在之前的这些年中，电梯房的价格走势弱于步梯楼的呗。以后大概率还是延续这个趋势，最好成绩是在板块内不再落后。
5、按您的预算和要求就别固定某个小区了，更主要的是看具体的房源户型，越宜居的保值越好，至少流动性强。另外您的要求有点儿偏高了，很难各项兼顾，房子是用来住的，还是多考虑自住吧，其他的都是副产品。
仅供参考。
二
Q:
网友说他对美国的1%的房产税有怀疑，因为实在不符合常理，难道100万美元的房子每年就要交税1万吗？要知道美国普通人的年收入也不过是6万多啊，到手的更是能有4/5万就不错了，房产税就要占走20%吗？
那如果对应国内，比如他在北京的房子价值500万，难道每年就要交5万的房产税吗？每个月4000多，有几家能交的起？尤其是那些住在市区老破小的家庭，收入普遍偏低，每个月6/7000是大多数。如果是退休老人，两口子加起来能有1万多点儿的退休金就算高的了，谁交的起一年5万的税？
所以这网友非常怀疑美国的“真实”的房产税率。在他看来，有可能是名义税率1%，但实际征收的应该很少。
A：
1、这怎么跟您解释呢？只能说是“事非经过不知难”，只有去环境现场亲身经历过了才能相信，但也未必能真的理解。
打个比方吧，我出国时每次都会和老外说起，国内快递外卖什么的扔在门口或马路边都没人拿，电动车不拔钥匙没人偷，手机电脑放在没人的餐桌上也没人捡。但无论我怎么保证，老外们就是不相信，他们认为这完全不符合常理。
当然我也会聊起别的，比如说中国最考验人性的四件套：办公室的签字笔，酒桌儿上的打火机，以及转眼儿就没的纸壳子+饮料瓶。这在老外听来仍然是一脸懵逼，就因为他们没在中国生活过，体会不到这种环境就自然不敢相信了。而且就算他们来到中国见到了以上情况，也顶多是眼见为实的相信，但仍然无法理解。
2、至于美国房产税的事儿那我就上网给您搜几个数据吧，以2020年的为标准。为什么是2020年？因为当时虽然口罩已经戴上，但美国尚未开始大通胀，所以无论房价还是房产税都相对平稳，数据也就相对正常。
2020年，美国的住宅房产价值总额有三个统计数字，分别是32万亿，33.6万亿和36.2万亿。甭管哪个更准吧，反正总值在是30多万亿美元左右。
那收了多少房产税呢？这个有准确数字，毕竟是官方收取的钱，3230亿美元，也就是0.32万亿。那这不很明显了吗，跟30多万亿住宅总值相比就是占比1%啊。
3、其他的我就不解释了，因为我也不了解美国业主都什么心态，以及是否交的起？要不您问司马南老师吧，他家在美国有十多套小房子呢，每年都交上百万的税。或许都是从中国偷的吧，典型的吃里扒外。
4、另外再多说一句，美国经过这几年的大通胀，如今房产总值已经涨到50万亿美元了，那估计今年的房产税总额怎么也得4000多亿美元了。
也不知他们的业主收入涨了多少，是否交的起房产税？更不知道如果交不起的怎么办，是否会被强行拍卖睡大街？只是听说帐篷涨价了，可能是在配合斩杀线吧。
仅供参考。
三
Q:
我也是咨询学区房的问题，我儿子在北京，有京户，现在的房子在石景山区，他们想换到西城区，同样的面积要添至少300万，全家的压力都非常大。我主要是担心学区房保值的问题，因为现在这套房是十年前买的，升值了大概100万。而如果换成学区房，一旦溢价跌了就是至少200万以上的损失，几乎是现在这套房跌没了。
而溢价下跌在我看来是板上钉钉的事情，因为以我们老家本地市的情况，我亲戚在教育局，我们区初中有一万名学生，可小学六年就才有一万多点了，幼儿园更是只有四千多人，据说连区医院的产科都关了，小区里几乎看不到孕妇，以后学区房卖给谁？我们这里还好，因为就几所好学校，而北京是上百倍的规模，将来有那么多的孩子吗？
所以我们现在是非常的纠结，一方面是眼看着孩子上学，不买学区房似乎不行，只能在**小学。另一方面是如果买学区房又几乎必定损失财产，所以非常的纠结。
A：
1、您提醒我了，我在北京好像也有同样的感觉，就是无论是小区里，还是马路上商场里，也很少见到孕妇了。按说每年也出生十多万呢，虽然比高峰期的20多万少了小一半，但准妈妈们都不出门儿了吗？
2、然后这房价好像是道算术题，答案是现在石景山这套房是十年前100万买的，现在价值200多万，卖掉后添300万=500多万买西城的房子，担心溢价损失跌成300万是吗？
但如果是西城500多万的房子，除非是金德月等顶级学区的，否则溢价部分也就100多万，占比25-30%，顶级学区的有可能在40%或以上，那就有200万了。所以看您家准备买哪个学区吧？
另外在我看来，就算入学数量减少，溢价也不可能都损失了。毕竟房产的价值由地段儿决定，而地段的价值由配套决定，就算孩子减少了，教育资源也是有其价值的。
3、我要建议那就尽量买总价低的占坑儿房呗，用完了学位就卖掉，这样能尽量降低风险。相当于用置换税费换了个西城学位，可以看作当年的择校费。其他没建议了，您说的都是实情，但谁也没什么好办法。
或者是索性不买学区房，用这300多万的理财收益给孩子补课也行。甚至说孩子如果是那块料，山沟里都不耽误考清北。要不是那块料，每年西城考不上公立高中的也有的是。
仅供参考。
四
Q:
孩子27年上学，现在买学区房不知道是否合适？另外我们自认为不是能鸡娃的家长，所以不想买东西海的，买丰台的是否好些？
因为我们本身就住在南四环，想换到十二中的学区。感觉这里的房价也不算多贵，400万应该能买到两居室了，就是老小区。想问问您性价比是否合适？
A：
1、还有两年上学，那如果资金都准备好了就买呗，反正早晚都得买。没准备好的就甭着急，过了明年看看入学行情再说，有可能再降低点儿溢价率呢。
2、是否鸡娃跟在哪个区无关，只看家长的态度+孩子是否配合。别以为丰台的孩子快乐教育，虎妈们也都狠着呢。前几年有个丰台妈妈给我留言，惊的我都不知怎么回复。其中一句话“用金山银海铺路，否则杀不出这尸山血海”，您看着有什么感觉？
所以甭聊哪个区了，哪个区要想在中考高考时取得好成绩都不容易，无论在哪儿都得卷，除非放弃竞争。
3、另外十二中没有学区房。之前是北大地的因为一小五小质量好，派入十二中的概率高，所以算学区房。但这两年据说概率降低了，所以溢价也降低了，不太算学区房了。或者说进入一小五小不算难，但进入十二中得看运气，也或者是鸡娃拼点招。
既然学区溢价不高了，那性价比就合适了呗。但这是从居住角度说的，如果从派入十二中的角度就不好说了，看小升初时的政策和运气吧。
4、简单就是这情况，北大地现在的溢价率不高，从居住角度算性价比合适。但这里不算十二中的学区房。
仅供参考。
五
Q:
请教X产权的房子是否也能用租售比来判断性价比？数值区间是多少？
A：
1、所有房子都能用租售比来判断性价比，前提是必须能租的出去，而且空置期别太长，否则数值就失真了。比如像鹤岗郊区那种几万的房子就意义不大了，没人租，至少是空置很长时间或给很少的钱，那就算有数值也没什么意义。
2、我不知道北京现在的数值区间，很少看X产权的租房数据，连售价我都不清楚。
3、而且X产权在不同时期，与正规产权房子的价格差率是不同的。20多年前在人们对产权意识还不太重视的时候，数值差率7/80%就算正常。10多年前对X产权打击不太严厉的时候，60%的差率是大多数。现在有可能在40-50%之间吧，但具体的我不敢瞎说，还是让当地中介给比较吧。
4、打个比方吧，比如宏福苑的可以和回龙观或天通苑的做比较，在同等户型的情况下，如果回天的租售比是650，那宏福苑的在300多就应该算正常，越低越好，超过400或450估计就偏高了。但我这只是打个比方啊，瞎猜的数值。
仅供参考。
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