花185万买的顶楼复式
却因电梯“瘫痪”近一年陷入困境
业主意见不一、责任界定模糊
依云小镇电梯停摆事件
揭开了“空城”楼盘遇上“超龄”设施的普遍难题
有哪些办法能打破僵局？
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PART 01
185万顶楼豪宅，困于“瘫痪”电梯
，郑女士斥资185万购入顶楼复式，本想安心装修入住，却被停摆近一年的电梯泼了冷水。
申请启用维修基金，由于部分业主不同意，参与表决的专有部分面积未达到三分之二，导致无法启用。而业主之间的自筹方案，也因意见不一迟迟未能谈拢，维修进程陷入僵局。
“他们联系了其他业主，人家不愿意配合。我们3户的建筑面积加起来才1140平方米，没办法达到三分之二的要求。”郑女士说。另一位业主刘先生也满是困惑：“这么多业主交了维护费，电梯却不能正常使用，很奇怪。”
PART 02
律师建议：
责任怎么分？维权有哪些路径？
维修电梯的费用，究竟应该由谁来承担？
律师指出，首先要厘清责任归属，如果电梯故障是由于物业服务企业在日常管理中，未尽到应有的维护保养责任所导致，那么物业企业也应当承担相应责任。
蔺存宝律师表示，首先要核查物业服务企业是否尽到日常维护保养义务。“电梯即便不使用，也需要定期保养、维护和不定期运行，运行中发现问题要及时处理。”若电梯故障是因物业未尽维保责任导致，物业需承担相应责任；若排除物业责任，仅为设备正常折旧老化，则需启用物业维修基金。
律师同时提醒，物业费问题应当“一码归一码”。如果业主认为物业服务企业未履行相关职责，应通过法律途径维护权益，而非以拒交物业费的方式处理。尤其对于入住率较低的楼宇，物业企业更应主动履行定期检修、巡查保养等责任，及时排除安全隐患。
律师蔺存宝：
“物业维修基金的使用，按照法律规定，《物业管理条例》也要求达到法定人数，实行多数表决制。在不能表决通过的情况下，法律也有兜底条款：如果这个物业或者相关设施需要维护维修，且不维护不维修会产生安全隐患，也可以直接向政府申请使用维修基金。还有一点，电梯是用来用的，既然有人入住了，其他业主一味反对，有没有正当的理由？如果没有正当的理由，这个要求启用维修基金的业主，可以以其他反对的业主为被告。”
PART 03
学者分析：低入住小区的几大难题
部分老旧小区因为入住率低，电梯等住宅公用设施维修常常陷入困境。
佛山大学法学院党委副书记、院长王继远分析，这背后主要有几方面原因：
资金池不稳定：小区规划入住率高但实际入住少，长期缴纳物业费、维保费用的业主数量有限，导致后续维修维保资金容易短缺。
补充渠道单一：维修资金仅依赖业主分摊或维修基金，缺乏可持续的补充途径，难以应对长期维护需求。
机制约定缺失：前期物业服务合同未明确低入住率、电梯闲置等特殊情况的维保方案，后续出现问题时无据可依，容易引发推诿。
以电梯为例，维修费用虽然会公示，但常常不够详细，业主容易怀疑物业“多报费用”或“挪用资金”，导致信任危机。同时，低使用率电梯的保养是否到位、责任归谁，也往往缺乏明确标准。
PART 04
破解之道：多方合力打破维修死结
面对“费用难筹、责任难分、信任难建”的局面，该如何解决？
有学者就建议，首先要简化维修基金使用程序。对空置率高的小区，可以通过业主群等线上方式表决。其次，要明确费用分摊规则，兼顾公平与灵活，推动制定小区维修基金管理公约，细化空置房如何分摊、责任如何划分等具体内容。
01
优化表决与费用机制
针对表决难问题，可推行电子化表决，通过业主群等线上渠道收集意见，降低低入住小区的表决门槛。同时，应在物业服务合同中明确低使用率电梯的维保周期、内容、费用标准及故障后责任分担，避免推诿扯皮；推动制定小区维修基金管理公约，细化空置房费用分摊、责任划分等具体内容，兼顾公平与灵活。
02
拓宽资金补充与保障渠道
探索“维修基金+保险”新模式，利用维修资金收益购买电梯维修保险，实现“及时修、主动修”。同时，借鉴上海部分小区经验，将电梯广告等公共收益纳入专项账户，专门用于电梯维保，减轻业主分摊压力。对确有困难的业主，可协调社区提供政策支持。
03
强化透明监督与基层协调
建立“线上公示+社区监督”双渠道，定期公布电梯维保记录、费用明细，保障业主知情权，化解信任危机。社区应主动搭建沟通平台，协调业主、物业之间的分歧，推动问题高效解决。
04
依托政策红利简化流程
值得关注的是，佛山市自去年11月起实施的新维修资金管理办法，为破解难题提供了政策支撑：设立应急使用通道，建立“事先约定、事发即用”快速机制；搭建全市统一的维修资金信息查询系统，业主可随时查看资金使用情况；创新引入保险机制，进一步完善了设施维修保障体系。
破解困局，需要智慧与合力。从完善制度设计到探索创新模式，再到强化基层协调，唯有各方不再“推诿”，共同担责，才能真正化解房屋维修决策难、维修不及时等难题，促进“应修尽修”。
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来源：小强热线（记者：张世玉、先伟豪）原创稿件未经允许不得转载
编辑：吴自强
责编：李 锋
监审：黄柏琳
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