1月8日，阿里法拍平台上一套位于广州的保利天悦超大平层豪宅结束首拍，最终因无人报名而流拍。

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该豪宅地址为晖悦一街1号401房，建筑面积768㎡；评估价8562.6万元，起拍价打9折约7706万元，折合单价每平方米10万多。

目前，该楼盘公开挂牌的同类房源中，仅有一套建筑面积约756平方米的高层单位在售，总价约1.48亿元，折合单价约每平方米19.6万元。

也就是说，前述被拍卖豪宅相比同类型挂牌价几乎打了5折，都无人问津。

当然，挂牌价通常比较虚高，只能作为参考。而法拍房固有的风险，也是流拍的重要原因之一。

其潜在风险和费用如下：

1、目前，该物业由被执行人居住使用，腾房清退存在不确定性。

相关执行案号多达8个，都是连续的，分别是：（2025）粤01执2993号、（2025）粤01执2994号……（2025）粤01执3000号。

这种情况可能是，被执行人涉及多笔债务而合并执行。

2、水电、物业管理等欠费、土地出让金、其他未明确缴费义务人的费用，均由买受人自行解决。据物业工作人员告知，截至2025年6月，欠缴相关物业费用约13817.9元。

连物管费都拖欠，可见被执行人已经山穷水尽了，增加了腾房清退的风险。

根据该小区3.6元/月/平米的单价，该被执行人可能拖欠了5个月的物管费。累积到现在，又增加了1倍以上。

3、因未能进入室内，其内部构造有改动的可能，标的物的户型和朝向仅供参考。

可能被执行人根本不配合，所以法院执行人员无法进入室内了解房屋的具体情况。

4、存在抵押

可能是抵押权下的拍卖，成交后抵押权解除，价款用于偿还抵押权人债务。

拍卖成交后，法院将出具确认拍卖成交裁定书和协助执行通知书，送达给相关主管部门办理产权过户手续；但可能存在因不符合相关管理部门的具体要求而不能过户、不能取得所有权证书等产权证明风险。

5、标的面积最终以国土房管部门确权为准，如有出入，拍卖成交价款不予调整。

6、本次拍卖标的物外观结构、内在质量，现存的、潜在的实物及法律上的瑕疵等全部问题，以过户时的实物现状为准。

7、应当由原权利人承担的税费由买受人先行垫付。

第5~7条都是法拍房的标配条款。

保利天悦于2012年开盘，2014年起开始入住。开盘时最低价仅每平方米2.5万，历史最高成交单价是20万，发生在2023年。

阿里法拍平台显示，同在广州市海珠区晖悦一街的豪宅，有两笔成交记录：

1、2023年5月5日，一套建筑面积约373平方米的2层单位，以约4484万成交，单价约12万。

2、2025年9月19日，一套建筑面积约302平方米的12层单位，以约2556万成交，单价约8.47万。

第二笔发生在3个多月前，参考性较强！