2025年11月土地市场：成交环比回升溢价率回暖优质地块成热度锚点
2025年11月，房地产行业仍处于新旧模式转型的关键期，作为行业上游核心指标的土地市场，呈现出“环比回升、同比缩量、热度分化”的鲜明特征。月末快报数据显示，当月土地供求规模均迎来年末周期性高位，平均溢价率低位回升，但市场热度仍高度集中于少数优质地块，一二三线城市表现分化显著，城市更新政策的持续推进为市场注入新的发展预期。
从供求格局来看，11月土地市场供应端呈现年末放量态势。截至11月25日，全国土地供应建筑面积达2.9亿平方米，环比大幅上升250%，这一涨幅既得益于年末供应的周期性特征，也与10月供应规模的短暂回落形成对比。不过从同比维度看，供应面积仍下降9%，延续了此前约10%的同比降幅，反映出各地仍在坚持土地市场控量路线，助力行业库存规模持续回落。
成交端同样呈现“环比改善、同比承压”的态势。当月全国经营性土地招拍挂成交建筑面积8604万平方米，环比上升39%；成交金额2425亿元，环比增长57%。但同比来看，成交面积和金额分别下降27%和28%，降幅维持在二成左右。高能级城市成为成交主力，成交金额超50亿元的城市达13座，较上月增加9座；成交建面超100万平方米的城市有9座，较上月增加5座。受此影响，全国平均楼板价升至2818元/平方米，环比上升13%。
分城市能级来看，市场分化趋势尤为明显。一线城市表现亮眼，成交金额同比增加43%，成为土地市场的“稳定器”。北京、广州、深圳均有优质宅地挂牌，其中北京上地板块宅地备受关注，起拍总价84.22亿元，地块紧邻中关村软件园，教育及商业配套完善，周边项目开盘去化率超八成。二线城市成交金额同比回落17%，贵阳、武汉、重庆等城市出让地块总底价超100亿元，但单宗地块底价均不超过20亿元，通过控制项目规模减轻企业投融资压力。厦门湖里区2025P19宅地以22.51亿元底价成交，楼板价4万元/平方米，定位改善型市场。三线城市同比跌幅达39%，三亚挂牌的高总价商住地块虽位于自贸港核心区，但因周边配套仍在规划中，对竞买人资质及投资总额提出严格要求。
市场热度方面，11月平均溢价率为4.1%，环比上升1.29个百分点，实现低位回升，但热度分布极不均衡。溢价成交地块主要集中在北京朝阳南磨房、上海浦东川沙、广州白云江高镇等少数优质板块，大多数地块仍以底价成交。值得注意的是，杭州当月出让的3宗宅地均为底价成交，而此前2025年每月至少有2宗宅地溢价成交，反映出核心城市优质地块储备告急后的热度降温。土地流拍率维持在9%的近年低位，流拍或撤牌地块多集中在远郊区域或配套、规划未达预期的板块，如重庆綦江区、福州闽侯县等地地块因销售前景不明朗未能成功出让。
重点地块成交亮点突出，京沪两地优质宅地包揽总价榜七成席位。北京朝阳区南磨房宅地以50.24亿元成交价位居总价榜首位，经过166轮竞价，溢价率达18.21%，楼板价6.21万元/平方米，周边可比新房售价超10万元/平方米。义乌福田街道商办地块则创下超高溢价纪录，经过199轮竞价，由义乌小商品城以32.23亿元竞得，溢价率高达159%，将打造国际贸易智能生态圈。单价榜方面，北京东城区天坛北宅地以8.11万元/平方米的楼板价夺冠，地块位于二环内核心区域，容积率低且位置优越，住宅部分楼板价达11.6万元/平方米。
后市展望方面，房地产行业新旧模式转换仍需时间，土地市场作为上游核心指标有望率先调整到位。数据显示，2025年全年土地成交建面仅为商品房成交的1.1倍，较2020年的1.8倍大幅下降，行业全口径新增供给已低于新房成交，正式迈入去库存新周期。政策层面，住建部三度发声推进城市更新，全国297个地级及以上城市已全面开展城市体检，为优质项目落地奠定基础。
随着城市更新相关地方政策加快落地，有望为市场带来更多城区优质项目，为行业发展注入新质动力。未来土地市场或延续“控量提质”的趋势，优质地块仍将是房企竞争焦点，而城市更新、存量盘活将成为行业高质量发展的重要抓手，推动房地产市场供需关系逐步实现新的平衡。
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