最近，楼市君有一个很明显的感受：
市场的信心，好像真的在回暖！
比如珠江新城，不少豪宅成交又开始刷屏了，从3000万到上亿的标的接连不断。
更有意思的是，越来越多的业主开始“惜售”，议价空间收窄，不太愿意轻易降价了…
| 珠江新城CBD
｜广州楼市发布 制
壹
楼市君留意到，有近期看房的买家就感叹：
“临近年底出来看房，很难再找到那种业主着急卖的房子了。”
更有意思的是，在一些地段，房价甚至表现出了“逆势”的韧性。
比如赤岗、广州塔周边，成交均价不降反升。
|来源：贝壳找房
像新港中路的佳信花园这些小区，在2021年市场高点时，均价普遍在6万/平米以上。
而现在，不少业主的挂牌价依然坚守在5-6万/平以上，谈价力度并不大。
|l来源：贝壳找房
还有赤岗东路的元邦明月园、石榴岗路的信步闲庭等，虽然楼龄超过20年，但最新成交均价环比竟然上涨0.8%。（来源：贝壳找房）
它们的底气主要来自两方面：
一方面，居住需求扎实。
这个区域新盘很少，大部分购房需求是实实在在的自住需求，房子没有被过多炒作过。即便市场下行，业主也没有突然急需套现的压力。
另一方面，片区有拆迁预期托底。
｜新中轴海珠片区实拍
｜广州楼市发布2026年1月摄
广州新中轴线的拆迁改造正在火热进行。虽然有些小区看起来短期不会被拆，但官方给出的国有证拆迁补偿标准一直很“硬气”。
5万-6万/平的补偿，牢牢托住了周边二手房的价格底线。
贰
除了赤岗、广州塔这些有改造加持的板块之外，还有哪些板块比较抗跌？
先来看看广州各大板块的二手涨跌情况。
| 广州楼市发布 制
根据成交数据可以发现，近一年来，广州大部分板块的平均涨跌幅在9%左右。
其中，有20个板块的二手房价触底反弹。
TOP6分别为：西关、沙面、流花路、江南大道中、北京路、芳村。
| 广州楼市发布 制
此外，楼市君还有几个小发现：
1、有拆迁预期的板块，价格企稳回升。
以三元里为例，由于是广州重点改造板块，大大提高了这一两年的楼市预期。
由于改造进度快，加上整个市场泡沫已经挤得差不多，二手小区挂牌率大幅下降，从0.73%下跌至0.52%。
｜三元里二手挂牌率走势
| 来源：贝壳找房
与此同时，也带动了几个小区成交：广园西路、广州机务段、三元里大道周边的 二手，成交量占了板块半壁江山。
2、次新网红盘进入市场，带动均价上涨。
像芳村、石井、南村、智慧城...这些有次新盘进入市场的板块，都属于这一类型。
以涨价12.2%的芳村为例，今年房价明显反弹，接近2023年的水平。
｜芳村二手成交
| 来源：贝壳找房
主要的原因，是由于像白鹅潭悦府、雅居天际715这样的次新盘，陆续进入二手市场。
尤其是白鹅潭悦府11.4万+/平的成交，让板块二手价提高一个台阶。
3、前期泡沫较少，量价表现不俗。
有的在新房市场上声量不高，成交量依旧可圈可点。以涨幅最高的西关
为例，近一年涨幅约44.3%，达到3.22万/平。
这一变化，主要得益于其在楼市高峰期未被过度炒作，泡沫较少，当前价格更像是向2023年价值水平的理性回归。
｜西关二手走势
| 来源：贝壳找房
再以洛溪为例，过去7天成交了大约15套二手，热度相当不错。
而过去一整年呢，洛溪就成交了328套二手房，房价涨幅达到26.7%。站稳广州TOP10热门榜，也是中心区热度最高板块之一。
｜洛溪成交走势
| 来源：贝壳找房
比如奥林匹克花园、洛涛南区、洛湖居...这些1字头的二手房，都是广州买家的“香饽饽”。
叁
虽然说有不少出乎意料的地方，但2/3左右的板块，二手均价仍有所下跌。
根据不完全统计，南岸路、万博、中大二手跌幅最猛，跌幅高达38.4%。
比如南岸路，价格的下跌主要由于西关海、荔港南湾、富力新居等小区的以价换量造成的。
｜南岸路二手成交
| 来源：贝壳找房
紧随其后的是珠江新城中、钟村、市桥、琶洲东等板块，近一年跌幅也徘徊在30%。
咱们之前也报道过，现在6-7万/平的单价，就能在珠江新城入手保利心语等网红盘。
｜广州楼市发布制
总的来说，从广州各区二手板块房价跌幅榜来看，不难发现几个特点：
1、30%左右的板块价格已经企稳，居住价值已经得到买家认可。
2、大部分板块的跌幅都在5%-15%，也就是说业主普遍至少降价10%才能成交。
3、部分网红板块的普遍跌幅高于普通板块，比如万博、知识城等。
4、部分板块虽然存在跌幅巨大，但成交量已经明显攀升，比如广钢、黄村、天河公园。
｜广州楼市发布 摄
当然，也有部分区域是由于一手冲击导致产品结构变动，出现了短期的价格波动。
经过了这么一波行情，抗跌属性较差的项目已经被市场筛选出来了，挤掉了一大波水分，大家可以适时抄底。
所以大家觉得，今年会选择二手房吗？欢迎在评论区分享~
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