青岛老破小，房贷比房租低，租金比银行利息高？现在不抄底，更待何时？
1、
“铁底”可能是个纸老虎
最近市面上有一种论调：“青岛老破小，已经跌无可跌了”。
这年头，买房的人分三种：结婚的、换房的、还有一种就是觉得自己命硬想投资的。前两种咱们不拦着，毕竟是刚需，现在上车总比高位站岗强，起码不交“茶水费”了对吧 。但如果是第三种，想冲进去搏一把青岛的老破小，那我的建议是：且慢！
中介告诉你，那套不到50万的老破小，这绝对是底。市北CBD、浮山后那些曾经不可一世的老破小，单价从高峰期的3万+跌到了现在的1万多，直接腰斩。看着是不是特诱人？
千万别被这种“视觉低价”给骗了。不管是新房里的“大促销”，还是二手房里的“地板价”，本质上都是因为卖不动。那些看似便宜的房子，往往是市场上的“弃子”。你以为抄了底，实际上可能是接了盘。
很多抄底的人，都有个错觉，觉得几万块钱的跌幅能接受。但对于老破小这种低总价资产来说，阴跌就是在割肉。现在市场的普遍预期是，二手房还得跌，在这个预期扭转之前，哪里来的“铁底”？地板下面可能有地下室，地下室下面可能还有地下车库呢。
2、
稳赚不赔的投资陷阱
这是目前忽悠投资客最响亮的口号。听起来无懈可击对吧？银行存款利率现在低得可怜，老破小的租售比看着确实比存银行划算。
但这账是这么算的吗？存银行，你的本金是安全的，没有折旧，没有损耗。买老破小呢？假设你花50万买套房，一年租金2万，看着回报率4%，比理财强。但如果这一年房价跌了呢？
不要光盯着租金看，要看总资产的损益。现在的行情是，租金那点儿微薄的收益，根本填不上房价下跌的坑。你指望“房价不跌，租金白赚”，结果遇到的是“量价齐跌”。
而且，租金也不是铁打的。数据显示，2025年青岛平均租金，同比跌了7.59%。
3、
那些让人破防的隐形成本
如果抛开房价涨跌不谈，单纯出租，在青岛买老破小可行吗？我的答案是：能做，但大概率你会后悔。
投资老破小，核心指标看租售回报率。现在青岛的租售比大概在2%-3%之间。看着还行？但这是“毛回报率”。等你真上手了，你会发现，出租这门生意的“隐形刺客”，刀刀致命。
第一刀：折腾成本。老房子就是个无底洞，想出租，得装修吧，装修砸进去几万，结果租金涨幅还不够覆盖装修的折旧。你刚把房子租出去，第二天租客告诉你漏水了，第三天跳闸了，第四天下水道堵了……
第二刀：空置期。你以为房子能一年365天满租？现在的租客也很挑剔，离地铁远点、楼层高点、装修差点的，挂几个月租不出去是常态。只要空置，回报率打折了。
第三刀：流动性锁死。这是最可怕的，老破小最大的问题，不是现在的价格，而是未来的流动性。市南51.83平的学区房老房子，2021年275万成交，到了2025年，成交价降到了85万。为什么？因为学区价值在弱化，把学区房的泡沫戳破了。你现在图便宜买进来的老破小，过几年可能就是卖不掉的垃圾资产。到时候你想套现离场，发现根本没人接盘，那才是真正的绝望。
投资讲究的是低买高卖，老破小现在的趋势是“低买更低卖”，甚至“低买卖不掉”。这年头，现金为王，别为了那点儿跑不赢通胀的租金，把自己辛苦攒下的本金给搭进去了。
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