有没有发现一个有趣的现象？
在社交平台上，只要有出现想买房/卖房求建议的帖子，底下的评论区最汹涌的留言往往是：不要买/赶紧卖。
楼市下行，是这几年公认的大趋势；然而，大趋势里也有一些小细节，往往跟我们自己的感受相悖。
你是不是觉得，深圳房价还会“跌跌不休”？甚至在评论区里还有人笃定称，整体还要跌20%-30%。
你是不是觉得，房价下降，卖房都来不及，哪还会有多少人买房？
你是不是觉得，只有降价越狠，房子才能卖得越快？
我们的体感和判断，通常来源于自身和周遭，而数据就像探照灯，正在照亮我们看不到的区域，在更大范围里纠正一些关于深圳楼市的错觉。
数据来源：乐有家研究中心《2025年深圳楼市年度报告》。
错觉1：2025深圳房价还在大跌？
新房价格跌2%，二手房跌6%
2025年的深圳楼市，还是以价换量的一年。
深圳一二手住宅全年网签总量约9.4万套，同比下降9%。当中，一手住宅全年网签37879套，同比下滑22%，但二手房成交量则是连续3年回升，网签56217套，同比上涨3%。
价格方面，2025年深圳一手住宅预售网签均价约5.31万/㎡，同比下跌2%；二手住宅成交均价约5.9万/㎡，同比下跌约6%，回落到2018年前后。
需要说明的是，这是整体数据，具体到片区和小区，肯定会存在跌幅超过6%的房源，对于这部分房源的业主们而言，个人感受就是“还在大跌”。
另一方面，从乐有家整理的深圳各片区二手房价格梯队图来看，“地板价”片区正在减少。
对比2024年12月3万/㎡以下的片区还有11个，2025年12月监测的数据显示，只剩下5个。
盐田梅沙、龙岗南联、布吉街、新生及坪山街道等片区，已实现价格进阶。
错觉2：都在说一路向西
但价格率先稳住的在东部
楼市上行期，深圳西部真的热得不行。
还记得2021年前后的宝安光明吗？连售楼处都没有，新盘就能做到开盘日光。光明新房价格一度突破6万/㎡、二手最高成交价突破9万/㎡。
but，进入到横盘期，我们发现率先稳住的区域都在东部。
2025年一手住宅预售网签均价出现同比正增长的只有两个区：罗湖和龙岗。
其中，罗湖新房网签均价约6.5万/㎡，同比增长5%，龙岗均价约3.6万/㎡，同比增长6%。
二手房价没有出现同比正增长的区域，但跌幅最小的也在东部，罗湖均价约4.7万/㎡，同比下滑1%。
错觉3：年轻人不买房了？
三成千万豪宅被90后买走
深圳买房大军里，从来不缺少因为结婚、孩子上学导致的买房需求。
从乐有家的数据来看，2025年深圳平均购房年龄再度上涨，达37.7岁，对比2021年增加1.6岁。但年轻人的购买力强劲，无论是哪个总价段，都是数一数二。
在300万以下、300-500万、500-800万区间，90后占到了4成以上；800-1000万的总价段，90后买房人的占比达到35.8%。
2025年深圳总价1000万元以上豪宅成交中，90后购房者占比达到31%。这一群体主要集中在科技创新领域，包括科研、互联网、智能制造、新能源汽车及半导体等行业。
去年一位90后买家“深圳小侠”就因在微博高调晒出购买顶豪信悦湾而出圈。其在微博中还发表了自己的观点：
乐有家总结这批90后高端买家的特点时提到，这批买家本身可能就是高收入群体，或者有上一辈财富积累的支持，具备高购买力，对生活品质有高追求。
错觉4：降价越狠，卖得越快？
“业主最新验真价”房源成交周期缩短
急着卖房的业主们，在2025年或多或少都有经历过中介的PUA：哥/姐，你的房子如果不降价，吸引不了客户过来看房，想快速卖掉还要继续降。
甚至还可能出现有中介为了吸引客户，未经业主同意擅自修改其在平台上的挂牌价格的现象。
降价越狠，就卖得越快吗？
也未必。
乐有家数据显示，有“业主最新验真价”的房源成交周期较普遍房源缩短23天。
“业主最新验真价”是乐有家平台去年上线的功能，据了解，这个功能的核心内容包括房源价格由业主本人亲自核验确认，调价要经过业主允许。
“按常理来说，价格调得越低，越有人买，但实际上不是这样的。”乐有家营销总裁贺玲坦言，一个小区只有连续几套成交的价格都稳住了，客户才会愿意买；如果这个小区出现成交价一套比一套低，客户心里没底，更不敢下手。
错觉5：“屠龙刀砍价”在哪都好使？
核心区“老破小”正在反转
买家们的“屠龙刀”在过去一年毫不手软。
在买方市场主导下，深圳二手房的议价空间从2025年初的8.2%上升至年底的11.2%，乐有家营销总裁孟凡振举了个例子：“年初1000万的房子可以‘砍’80万，现在可以‘砍’100多万。”
具体而言，越是核心区、高价段的房源，议价空间越小。
不过，据贺玲透露，近期核心区的老破小却出现了反转，议价空间正在变小。“城市更新这块的概念，把市场信心提振起来了。”
据其分析，核心区老破小议价空间收窄，主要还是因为房子价值摆在那里 ， “配套成熟、学区价值也不错。”
当然，还有一种可能：核心区“老破小”在前期下跌中基本已经跌到位了，而且这类房源出租价格不错，只要业主不是急用钱，宁可出租都不愿接受买家的“屠龙刀”。
展望2026，贺玲用了“更稳”作为关键词。
他表示，深圳二手住宅成交量三连涨，市场底部特征明显，2026年是价格“回稳”的关键一年，“以价换量”步入尾声，核心区资产将率先企稳， 市场进入L型筑底阶段。
所以，深圳业主不要丧，深圳买房人也别纠结。大抵我们都能看到更稳的2026。
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