文/粤进深 李奕和
星河地产在深圳龙华的潭罗村旧改，新一期产品正式曝光。
近日，深圳规自局披露了星悦尊府《建设工程规划许可证》及总平面图。
项目位于龙华区大浪街道布龙路与潭罗一路交汇处东北侧。
开发主体为深圳市星广源房地产开发有限公司，为星河地产旗下公司。
执行董事、总经理为李晓明。
星悦尊府项目建设用地1.18万㎡，总建筑面积9.45万㎡。
容积率6.1，计容积率建筑面积7.06万㎡。
总平图看，小区由两栋住宅组成。
分别为1栋一单元和1栋二单元，超高层，最大层高52层。
星悦尊府不大，总户数567户。
小区还规划有一个幼儿园，一栋2000㎡的商业裙房，和一个1800㎡的公交首末站。
住宅产品面积也公布了，主要为88、100、115㎡户型。
相应面积户数分别为95户、376户、96户。
90㎡以下户型只有17%左右，八成以上为90㎡以上户型。
两栋住宅，均为一层六户设计，并没有做到全南向。
只能说，中规中矩。不过小区两栋住宅楼有风雨连廊连接。
星河地产潭罗村旧改，更新单元用地面积13.36万㎡，其中开发建设用地面积7.77万㎡，规划体量53.72万㎡。
住宅地块共有四宗。
在星悦尊府之前，该旧改已经推出了两期产品，分别为星悦云邸和星悦名庭。
这两个项目，开发主体同样为深圳市星广源房地产开发有限公司。
星悦云邸2023年9月入市，占地面积约1.97万㎡，总建筑面积约15.4万㎡，规划1007户。
星悦名庭2025年6月入市，占地面积约2.09万㎡，总建筑面积约20.39万㎡，规划1469户。
不过，这两期产品，均有大量保障房和回迁房。
其中，星悦云邸可售商品房849套，星悦名庭可售商品房更只有70套。
面积上，星悦云邸商品房94-124㎡，星悦名庭则均为101㎡产品。
目前，两个项目的网签去化分别在99%、24%左右。
可以看到，虽然星悦名庭套数不多，但因为保障房、回迁房数量多，去化其实并没那么好。
相比之下，目前看星悦尊府是全商品房，居住起来较为纯粹。
这方面看，市场对星悦尊府的接受度应该会更高。
对比前面两期，李晓明可以稍微松口气了。
不过，如果区位上来看，星悦尊府的优势不算太大。
虽然直线距离地铁6号线阳台山东站四五百米。
附近还有大浪文化艺术中心和大浪体育中心。
但楼盘所处，并不在核心区域。
目前，龙华大浪整体面貌还较差，项目周边多为城中村、工业厂房面貌，交通也比较拥挤。
另外的一些指标也值得关注。
作为旧改项目，星悦尊府相对眼下拍出的土地看，容积率其实偏大，而且是超高层。
另外，三个项目中，星悦尊府在位置上更靠近布龙路主干道。
后期是否会受交通噪音影响也有待观察。
不过产品上，星河地产作为深耕深圳的本土房企，出品应该值得期待。
另外，项目附近在售盘不多，前期产品星悦云邸尾盘在售，参考均价4.25万/㎡。
价格上比更远一些的周边项目，要低一些。
相关公司：星河地产
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