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谭浩俊
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2026年，应当买房还是租房呢？买房有风险吗？租房会失去机会吗？
据网易财经1月20日报道，中泰国际首席经济学家，中国首席经济学家论坛副理事长李迅雷在接受网易财经智库专访时表示，2026年中国经济正处于多重周期叠加的关键转型期，房地产市场调整尚未充分。他认为，2026年买房不如租房，且租房并非意味着长期租赁，若后续观察到房价跌至合理区间，仍可转换为购房。
专家的建议，当然可以参考，但到底应当买房还是租房，需要广大居民自己判断，而不是只听专家的。如果专家们知道，他们早就不当专家，而当开发商、当炒房者了，何必跑来忽悠别人呢？
那么，如何来判断2026年应当买房还是租房呢？笔者不想给答案，也给不出答案。就算内心强大，可以给出答案，也是自找不快。
笔者想给的，是从三个方面进行分析，广大居民可以依据分析进行自我判断。
第一方面，二手房市场的变化情况。对购房者来说，尤其是年轻购房者，千万不要去看商品房市场。商品房市场的可变性远高于二手房市场。原因就在于，开发商为了回笼资金，会采取各种促销措施，包括降价、搭售车库、赠送汽车、现金奖励等，自然，在售房时的手段会更多，房价的变化也更多，给出的优惠也远高于二手房市场。
相反，二手房市场的房东，更多的是为了改善住房条件，只会依据房价变化确定转让价格，而不会像开发商那样，手中的促销道具很多。如果二手房市场的房东，不再需要通过反复降价售房了，房地产市场就稳了，房价也不会再跌了。购房，就可以考虑了。反之，则需要继续观察。
2026年应当买房还是租房，从二手房市场的变化中可以做出一定选择，且一般不会出现太大问题，准确性相对较高。
第二方面，开发商的资金回笼情况，或商品房销售情况。从近两年的情况来看，开发商总体是在资金链紧绷中度过的，头部开发商大多有死里逃生的经历。即便现在，万科等曾经的“不差钱”开发商，现在都是负债累累，难以喘息。
如果到了2026年，开发商的日子仍然十分艰难，仍在需要央行放水给予资金支持，那么，房价就难以出现稳定现象，仍存在下跌风险。既然房价还没稳，对广大居民来说，当然是继续等待观望，而不是出手买房了。迫切需要房子的，可以先租后买。
那么，如何看待开发商的经营状况呢？关键看央行有没有给开发商增加新的贷款计划，有没有继续通过宽松的货币政策，帮开发商筹集资金。如果出台新的贷款政策，给予开发商资金帮助了，就说明开发商的资金链仍然紧绷，风险依然很大，购房会面临降价风险。买房就需要谨慎，不妨先租房解决住房问题。
第三方面，房屋租金如何变动。正常情况下，租金涨，租房者多，买房者就少了，房价就不稳了，就要下降。但是，中国目前的房地产市场，感觉不是这种状态。目前的租金，并没有与房价形成良性互动，而是各跑各的，各跌各的，各涨各的。
眼下的租金与房价，是同步的，房价跌，租金也在跌，这是很不正常的。如果租金与房价出现反向运行了，房价可能就要止跌转稳了。至少，目前还没有出现租金与房价相反运行的迹象，初步估计，要看上半年的经济运行情况。
这也意味着，租金变动对房价的影响，短期内无法正确判断。到底应当买房还是租房，按照租金与房价的不协调，当然不能买房了。否则，就要吃亏。
从总体上讲，2026年还不是购房年，至少，在上半年，是不支持居民购房的，而支持居民租房。特别是年轻人和新市民，可以通过租房观察房地产市场的变化，如果到了下半年，房价趋于稳定了，二手房市场活跃了，房价企稳了，需要买房者，就可以选择买房了。而改善性需求，也可以出手买房了。
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作者｜谭浩俊
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