2015-2020年，五大新城是上海楼市主角之一。
五大新城又面临着一次转型。
五大新城原来都是江苏管辖，1958年连同宝山、金山共十个县一同划归上海。
上海原来太小了，只有636 平方公里，合并后扩大到 6185 平方公里。
时任上海市副市长裴先白回忆："解决上海的副食品供应，是造成 1958 年行政区划变化的重要原因"。
后来经济发展不顺利，江苏十县除了贡献农副产品，更多的是独立发展。
直到1992年上海起飞，这些郊区县城跟上海慢慢联系密切起来。
2001年提出一城九镇，松江新城登上舞台。
2005年松江大学城建成，2007年地铁9号线通车，市区资源开始注入新城。
此后九大新城、七大新城概念一个接一个，2017年确定为五大新城。
为什么要在2001年提出一城九镇？
是因为上海变了，需要江苏十县新的配合。
改革开放后我们不再为农副产品发愁，2000年让上海人发愁的是发展速度太快，担心未来市区承载不了。
人口越来越多，车辆越来越多，房子越来越密，环境承载不了。
把部分人迁到江苏十县，提前布局新城，可以避免大城市病。
迁到城市边缘不最好吗？迁那么远上班都是大问题。
其实城市边缘也有，叫副中心。
副中心还是不够，希望更远的地方再来一些地方疏解，那只能去五大新城。
中间地带的泗泾、徐泾等等配套不行，太荒凉，建设难度太大。
五大新城好歹有人口基础、资源基础。
当时的设想是，主城区是山峰，五个新城是次级山峰。
中间地带就是山谷。
所以当时五大新城楼市很火，杨行离市区近的多，价格都没五大新城贵。
五大新城底子厚，资源强，杨行只是普通乡镇。
这个故事在2021年后讲不下去了。
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五大新城刚开始提供农副产品供应，1992年后农副产品不再是问题。
2001年五大新城开始疏解市区人口、资源，2021年后也不再是问题。
上海已经连续多年人口涨不动，早就面临2500万的上限。
不需要像过去那样快速疏解。
因为人口增速放缓，五大新城原来的规划都要推翻。
人口增长乏力严重制约经济发展。
2021年给嘉定、青浦、松江新城核心区定的目标是，2025年达到1000亿元GDP。
2024年嘉定新城980亿元、松江新城890亿元、青浦新城820亿元，可能只有嘉定能完成。
五大新城核心区的规划，很难落地，定位降低。
人口不再增长，但是公共资源爆发式增长。
五大新城和市区交界处的乡镇，配套迅速补齐。
徐泾、华漕有万科广场、开市客、印象城，医院有华山医院，各种好学校也来了，居住水平反超青浦新城。
九亭商业提升，宜居性提升，学区提升，跟新城的差距也在缩小。
九亭夜景
五大新城跟市区中间，不再是洼地。
市区外溢的资源优先被他们抓到，五大新城核心区定位开始模糊。
青浦新城在青浦还有多大统治力？是不是徐泾能级更强了？
嘉定新城在嘉定头都抬不起来，安老大南老二才是钱袋子。
只有奉贤，还拿南桥当耶路撒冷。
但是近期优质资源，国妇婴、龙湖天街等等，去了金汇镇。
优质企业，都去了靠临港的蓝湾。
临港其实已经退出了五大新城行列，升级成临港新片区，属市里规划。
2021年出炉的国土空间总体规划中，临港已经不跟它们并列。
五个新城，如果指的是五个区级行政区，还有意义。
如果是狭义的五个新城核心区，区政府所在的那片，已经失去了统一规划的意义。
当时统一规划五大新城核心区，是真的希望他们发展起来。
之前的定位一直是“培育成在长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市”。
综合性节点城市，听着就很高大上，环二能想到的是东京都市圈的横滨。
横滨离东京核心区27公里，跟五大新城差不多，比嘉定远，比松江、青浦近。
横滨现在是日本第二大城市。
如果上海五大新城也能建设成这样，五个百万级人口城市，跟上海又独立又合作，那肯定可以做大做强。
规划时确实按横滨来的，就是下面这张图片。
五大新城都规划了大片的中央商务区，那个时候理解的市中心就是这个。
嘉定远香湖中央活动区，规划面积3.6 平方公里，总体量531.4 万㎡，其中商办约284.1 万㎡，定位为嘉定唯一的市级商业中心。
打造 "国际住区、商业集群、文化地标" 三位一体的现代化城市中心。
陆家嘴总建筑面积是620万方，比远香湖中央活动区大点有限。
看起来确实也很漂亮。
跟东京唯一的不同是，横滨是个独立城市，五大新城是上海的下级。
横滨独立发展，找到了自己道路。
五大新城不行，还是要接受资源统筹。
高大上的，适合进中央商务区的，会去五大新城？
不管是嘉定远香湖、松江新城、青浦新城、奉贤新城，很多办公楼都没落地。
建成的几个，招商情况也很不理想。
嘉定新城大卫国际大厦确实来了不少企业，80%以上公司都是50人以下。
尤其是近几年市区办公楼都空着，虹吸了很多郊区企业过去。
导致五大新城经济增速还不如市区。
当然不是说五大新城没未来，只是它们成不了横滨，成不了独立的城市。
你本身就是上海的下级，怎么可能独立发展。
“在长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市”不是五大新城，而是苏州、杭州、南京。
五大新城能做的，只能跟市区错位发展。
适合搞CBD的，你就甭想了，谁搞谁烂尾。
南翔CBD至今还没摆脱阴影。
上海市区都空着，北外滩还没建成，还需要大量的企业填满，撑起国际形象。
总不能北外滩办公楼灯都点不亮，先去点松江新城吧？
很多东西市区不适合搞，那就是五大新城的宿命。
华为去了青浦，助推青浦经济增速登上郊区第一，软件服务业增速动不动就20%30%。
西虹桥来了大量企业总部，安踏、美的等等，也成了产业中心。
青浦新城核心区反而空心化。
临港抱上市区大腿，早就跟惠南没关系了，现在是自贸区，是金融开放区，要代表上海市研究跨境金融、离岸金融等等。
所以五大新城已经变质，未来还会变质。
我们建议十五五期间，五大新城要全面推翻，重新规划。
2017年做规划时，时代背景跟现在差距太大。
五大新城的楼市，还要下行。
五大新城已经不是高地，产业上未必是高地，资源上未必是高地，离市区距离还更远。
房价还有什么理由保持高地？
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