与过去外资机构动辄豪掷百亿扫楼的时代相比，如今的上海大宗房地产市场正上演着一场静默的权力更迭。戴德梁行最新数据显示，2025年上海大宗交易中内资买家占比飙升至97%，而外资全年仅完成3笔收购。这场资本版图的重构背后，藏着怎样的市场逻辑？
外资撤离：15宗交易背后的战略收缩
外资企业正在加速处置上海核心资产。2025年外资出售大宗房地产总额达129亿元，占市场总成交量的三分之一。其中最具标志性的是贝莱德折价出让北岸长风两栋写字楼，这笔12亿元购入的资产最终以未知折价易主。同样引发关注的还有新天地安达仕酒店"0元并购"案，京投发展通过承接债权方式将这家凯悦旗下五星级酒店收入囊中。
这种撤离并非偶然。从交易结构看，外资抛售的资产集中在办公领域，15宗交易中包括普陀、前滩等多个商务区的整栋写字楼。业内人士分析，全球资本配置策略调整叠加国内商业地产收益率下行，促使外资选择落袋为安。值得注意的是，这些交易多为溢价购入、折价出让，反映出外资对持有成本的敏感度提升。
内资崛起：民企的逆周期布局
当外资收缩战线时，本土资本正悄然填补空白。方大炭素收购上海办公楼的案例颇具代表性，其直言交易目的是"满足业务发展实际需求"。这类现金流充裕的民企，正以自用或长期配置为目标，成为市场最重要的增量买家。2025年成交记录显示，38宗3亿元以下交易中，超六成买家为制造业、能源类实业企业。
这些新晋买家的操作手法与外资截然不同。山东海鹏经济发展集团2.05亿元收购虹桥亚朵酒店，瑞冬集团1100万港元"抄底"证大资产包，都展现出对中小体量项目的偏爱。与外资注重资本增值不同，内资更看重资产的实际使用价值和长期持有收益。这种差异直接改变了市场交易结构——5亿元以下交易占比达63%，成为绝对主流。
市场重构：从资本游戏到实业支撑
当前市场最显著的特征是风险偏好的转变。过去动辄百亿的"地标争夺战"已让位于3-5亿元的"精打细算"。陆家嘴国泰人寿7万元/平米购入前滩办公楼，泰禾大厦6.6亿元司法拍卖成交，这些案例都印证着买家对"规模适中、决策快捷"项目的青睐。
物业类型的选择也反映出这一趋势。虽然办公/研发办公仍以43.6%占比居首，但小体量商业、长租公寓等业态正快速崛起。微领地浦江R4项目、旭辉松江R4项目获得机构投资者青睐，印证了公募REITs扩容带来的新机遇。就连全年唯一的综合体交易——博华广场百亿级收购，接盘方也是具有产业背景的内资机构。
这场洗牌远未结束。随着外资继续调整资产组合，内资企业通过"小步快跑"方式持续吸纳核心资产。市场正在形成新的平衡：外资主导的大宗交易时代落幕，内资民企以务实姿态重塑游戏规则。当资本褪去浮华，或许正是实体经济价值回归的开始。
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