李嘉诚的预言不是空穴来风，2017年那会儿，内地楼市正处于高位运行阶段，一线城市房价年年涨，买房成了全民话题。他当时指出，需求被透支了，未来调整在所难免。
这话在当时，确实有点不合群，因为从2013年到2016年，他的公司已经在内地陆续卖出一些物业，比如广州、上海、南京的商业项目，套现上百亿。外界一看，这不就是撤退吗？网上议论纷纷，有人说卖早了，少赚了不少。
实际上，从数据看，那几年房价确实还在往上窜，2017年一线城市平均涨幅还有10%左右，二三线也跟风。但李嘉诚的逻辑是，锁定现金比赌最后那点涨幅靠谱。到2018年，他又重申类似观点，提醒炒房得谨慎。
市场没太在意，继续加杠杆买买买，家庭负债率那时候直线上升，到2020年全国居民杠杆率接近60%。政策开始收紧，2021年三道红线一出，房企资金链绷紧，房价拐点就来了。
从国家统计局数据，2021年下半年开始，70城房价指数环比转负，累计到2025年底，一线城市二手房价格跌了20%多，二三线更狠，有的跌幅达30%-40%。这不就是预言里的调整压力吗？当然，不是所有地方都一样，核心区还算稳，但整体需求确实疲软了。
2022年销售面积同比下滑超20%，2023年政策松绑，限购放开、利率下调，但成交没爆发，需求像被掏空一样。2024年二手房挂牌量破700万套，2025年继续增到800万左右，流动性差，挂半年没人接盘的比比皆是。
李嘉诚早年卖资产的举动，现在看是明智的，避开了后面这波回调。市场从质疑到认可，用了五年时间，房价从单边上涨转为分化下行，这过程让不少人反思，杠杆不是万能的。
这政策针对啥？商办项目空置率高，2025年全国写字楼空置率超20%，租不出去卖不动，开发商和银行坏账压力大。降首付后，买家门槛低了点，预计能多卖出一些，缓解金融风险。
陕西、广东等地分行已跟进执行，预计全国铺开。第二个转变，住宅交易税费在优化。持有不满两年的住房，转手增值税从5%降到3%，公积金贷款利率连降几次，换房个税退税也延续了。这些组合拳，目的是让换房更容易。
过去几年，旧房卖不掉卡住很多人，现在税费轻了，利率低了，一线城市二手房议价空间小了，贴近市场价的很快就成交。2025年1-11月，百城二手住宅价格累计跌7.46%，但成交量比谷底回升，北京15.7万套、上海20万套，同比小增。
第三个转变，整体从增量转向存量博弈。房地产投资额2025年降了10%左右，2026年预计继续下滑6%-11%，开发商拿地谨慎，城市分化加剧。核心城市优质资产企稳，低能级城市去化难，三四线库存周期长达28个月。
房价方面，2021-2025累计跌20%，2026年跌幅收窄，但一线可能回调30%-40%后触底。需求端，年轻人买房意愿弱，租房占比升到35%，比2021年高5%。老旧小区改造推开，40年楼龄的房子加电梯、换管线后，地段好的成了热门。
政策不搞大水漫灌，转向精准刺激，十五五规划强调建好房子、优化供给。购房者得算账，高杠杆风险暴露，2025年居民负债率稳在60%附近，但就业预期弱，收入不稳让很多人观望。楼市不再是人人抢的票据，回归栖身本质。
这三大转变，不是一蹴而就，得看政策落地和经济回暖。要是没意外，2026年市场会趋稳，但分化会更明显，二手房有望小升，新房销售面积降6.2%，销售额降6.8%。炒房时代过去了，理性买房成了主流。
展望长远，楼市模式变了，决策层注重结构性优化，避免过度刺激。2026年后，房价不会大起大落，趋于平稳。产业向优，高技术服务业领跑，AI融合制造业，推动升级。房地产对经济拉动从负转平，至少2026年不会再拖后腿。
居民消费观改了，90后00后花钱更注重体验，房产积累热情降。家庭资产配置多样，股票等占比升，房产从70%降到50%。市场从扩张到可持续，去库存继续，政策支持。低线城市压力在，但核心城市二手房回升，新房企稳。
人们学会底线思维，负债比例调低，确保安稳。房子拉回凡间，提供生活空间，不是投机工具。选择基于需求，市场脉络清晰。
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