风从南方来。
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全方位大涨
过去的2025年，楼市还在坑里。
国家统计局数据显示，2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63514亿元，下降16.3%。
同年，全国新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。
就在这样一片寒风里，新年第一个房价上涨的城市，已经浮出水面，它就是香港。
香港中原地产数据显示，2025年，全港住宅楼宇买卖登记共约6.28万宗，总金额约5198亿元，同比增幅分别为18.3%、14.4%；成交宗数与金额均创下自2021年以来的4年新高。
新房市场，热度杠杠的。2025年成交共2.06万宗，同比增幅超2成，重回两万宗水平，创下自2019年以来的新高；总金额约2255.7亿元，同比增长8.2%，也创下2021年以来的新高。
二手市场一样火爆。2025年全港二手房成交39843宗，总金额2917.2亿元，均创2021年以来4年新高。
房价在涨：
香港特区财政司司长陈茂波公布的数据显示，2025年前11个月，香港物业买卖宗数接近57000宗，按年升约16%；楼价累升约3%，租金升约4%。
豪宅销量在涨：
美联物业报告显示，今年1月前20日，香港逾亿元一手超级豪宅成交量高达16宗，较去年1月同比暴涨4.3倍，创下2013年一手销售条例实施以来的同期最佳纪录。
只有库存在降：
据美联物业资料研究部统计，截至2025年底，香港一手住宅待售库存（包括期房及现房）1.84万套，较2024年底的2.17万套下降约15%，并已连续11个月回落，库存水平回到2023年中以来低位。
一个个火热的数据，在香港不断上演。
这样的趋势也体现在不少楼盘上。2025年12月，新世界发展新推西九高铁住宅项目，共计63套，即日全数售罄，最高成交每平米单价超29万港元；新鸿基的西沙项目，首轮销售获逾3.7万票，超额认购高达116倍……
在这样的氛围下，外界对香港楼市信心十足。花旗银行研究部研判，本轮香港楼市上行周期至少将持续5至7年，近两年楼价累计预计上涨约15%，5年内楼价指数有望突破2021年8月的历史高位。
这不禁令人好奇，香港楼市何以突然爆火？
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三把火
一直以来，房地产行业流传着“短期看金融、中期看土地、长期看人口”的说法。
这个逻辑，同样可以用来解释香港楼市的回升。
一看金融政策。
2024年2月，香港全面“撤辣”，取消买家印花税、额外印花税等多项限制政策，大幅降低交易成本。
此前，若非本地永久居民，买房会加收高额的税费，香港楼市也一直通过高额税费来调节楼市。“撤辣”之后，任何人去香港买房，都和本地居民一样，仅需缴纳从价印花税。
有人计算过，假设外地人在港购买第二套房，以总价1000万元计算，以前税率15%，需缴税150万元，“撤辣”后只需3%，可省税超百万元。
目前，香港按揭政策持续优化，买房首付比例最低可至10%，永居与非永居均能享受高成数贷款，最高可借9成按揭，利率维持在2-3.5%的低位，入市门槛大大降低。
背后也有大环境的因素。2025年美联储开启降息周期，全年三次降息0.25厘，香港金管局同步下调基本利率至4.0%，按揭利率相应回落。
二看土地政策。
在土地供应上，香港对新地块的推出整体较为谨慎。香港发展局公布的2025/26财政年度卖地表明确显示，该年度计划推出8幅住宅地块。
根据公开信息，香港2025-2026年度住宅供地规模已创下近15年新低。
香港超级豪宅就更不用说了，长期处于“供不应求”状态。
三看人口数据。
香港的人口一度面临减少危机。从2019年底到2022年中，香港减少了23万人。要知道，过去60年里，香港人口减少的年份只有两次。更重要的是劳动人口的加速流失，那几年，香港本地劳动人口流失约14万人。
转折点出现在2023年。香港公布的人口数据显示，截至2023年底，中国香港人口临时数字为750.31万人，与2022年同期的747.26万人相比，增加3.05万人。这也是2019年之后，香港人口再次突破750万大关。
到2025年中，香港人口的临时数字为752.75万人，又增加了几万人。
可以说，正是金融、土地和人口的共同发力，把香港楼市的火烧得越来越旺。
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内地人口成为关键力量
金融和土地的作用好理解，令人疑惑的是，香港人口何以走出反转行情？
答案其实不难猜，核心关键词是：内地人口涌入。
时间回到2022年10月19日，新上任的香港特首李家超发布了首份施政报告。李家超在报告中直言——我们必须更加积极和进取地“抢企业”、“抢人才”。
这可不是一句空喊的口号，为了抢人，香港放了大招。例如，全新的“高端人才通行证计划”：
年薪达250万港元或毕业于全球百强大学人士，可获通行证来港发展。
再如放宽“一般就业政策”和“输入内地人才计划”：
如雇主引入人才的职位属“人才清单”表列的13项本地人才短缺的专业，或招聘的职位年薪达港币200万元以上，无需证明本地招聘困难，可直接提出申请。
不止抢人，香港还抢企业。成立“引进重点企业办公室”：
针对生命健康科技、人工智能与数据科学、金融科技、先进制造与新能源科技等策略产业，引进世界各地高潜力、具代表性的重点企业。
成立“共同投资基金”：
拨出300亿元，成立“共同投资基金”，用于引进和投资落户香港的企业。
具体的政策还有不少，当时就有人感慨“香港真急了”。要知道，翻看香港以往的施政报告，很少看见“吸引人才”的字眼。
香港的急迫背后，正是上文提到的人口流失危机。
从人口数据看，放下身段的香港，取得了阶段性成果。数据显示，截至2025年12月中，香港各项人才入境计划累计收到逾57万宗申请，批出近40万宗，其中有26万名人才携家人抵港。
这些“新港人”，以及“撤辣”后飞奔而来的购房者，都是香港楼市爆火的引擎。
中原地产数据显示，2025年全年，香港录得逾13500宗普通话拼音买家入市，较2024年增加逾一成，总成交金额高达1364亿元，双双创下自1995年有纪录以来的新高。
据此测算，2025年香港每卖出4套住宅，就有1套被内地买家购入。
从区域看，启德新区最受普通话拼音买家青睐，全年录得多达1268宗成交。而且，交通、学区、新房、圈层成为内地买家赴港买房的核心诉求。
这样的场景令人感慨。遥想当年，香港人扎堆到内地买楼，大湾区很多楼盘都留下了香港人的足迹。时至今日，形势完全反转，内地人开始涌入香港，成为楼市复苏的关键力量。
刚刚还看到另一个数据：1997年，香港女性嫁给内地男性不到700人；到了2024年，这个数据已经变成了10712人，翻了14倍。
看来，历史是个圈，它还在不断转动。
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