文/谢逸枫
部分房企“三道红线”指标取消上报了。2026年1月28日，目前有房企被告知，其所在公司已不被监管部门要求每月上报“三道红线”指标。不过，部分出险房企被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标。
这距离2020年8月20日房地产“三道红线”指标的执行到2026年1月28日，已经过了5年半时间，意味着未出险房企、2023年6月30日前完成降负债目标房企，已经不再强制要求报送。但出险房企、未完成降负债目标房企需上报指标。
绝对不是意味着房地产“三道红线四档两观察”监管规则的废止、取消，因为只要是出险房企、2023年6月30日前未完成降负债目标房企，都要定期汇报，说明房地产“三条红线四档两观察”监管规则依然是存在的。
只要是出险房企、2023年6月30日前未完成降负债目标房企，有息负债规模只降不增。因为信贷、股市、债券的融资尽管在政策上做调整，但都是设置了条件和门槛，所以只能靠销售回款、资产处置、股东借款、开源节流。
非出险房企，2023年6月30日前完成降负债目标房企，有息负债规模的增加关键是优质资产抵押和担保情况及流动性、财务和经营的评估情况。因为银行对于贷款需要提供优品质的抵押贷款和担保，即使是大股东借款，也是如此。
非出险房企，2023年6月30日前完成降负债目标房企的融资类型来看，主要是土地储备贷款、开发贷款、经营贷款、房企贷款、个人购房贷款、委托贷款、经营性物业抵押贷款，另外是商品预售资金、股市和债市、股东借款和资处产处置。
按照房地产开发贷款分类看，按贷款用途分为土地储备贷款、开发贷款、经营贷款；按贷款主体分为房企贷款、个人开发贷款、个人购房贷款；按贷款条件为分信用贷款、抵押贷款、担保贷款。
国内房地产贷款主要包括以下四种类型，住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款。从目前的银行对开发商贷款情况看，基本上为住房开发贷款、商业用房开发贷款，需要提供抵押、担保。
随着保交楼，稳市场的推进，监管从“刚性硬约束”转向“软参考”，重心从管企业转向管项目。当前通过房地产项目白名单机制重点考核项目质量与现金流，未来将探索项目公司制、主办银行制、现房销售新模式以去库存、保交楼。
部分房企“三道红线”指标取消上报，哪些房企将迎来春天，最受益的房企首当其冲的就是未出险的国企、央企、优品质民营房企，其次是完成负债目标的经营健康、流动性稳定、财务安全、有优质抵押和担保的房企。
从银行投向房企的项目白名单和贷款来看，基本上是国企、央企和项目、优品质的民企和项目、非优品质房企的优质项目。而险情房企、流动性紧张的房企和项目，获得的银行贷款和进入白名单项目非常少。
部分房企“三道红线”指标取消上报，对楼市来说是重大利好信号。有利增加稳定房地产市场预期和信心恢复，加快推进止跌回稳；有利房企增加新的资金来源、扩大投资和生产；有利房企保交楼，去库存。
三道红线、房地产贷款集中制、房地产金融审慎管理制度、不良贷款率制度、房地产项目白名单、经营性物业抵押贷款、商品房预售资金监管形成房地产金融最强的风险控制，即使取消三道红线，银行对房企的融资不会有太大的变化。
对大多数房企融资来说，不是转折点。尽管不要求未出险房企、2023年6月30日前完成降负债目标房企每月汇报“三条红线”指标，仅仅要求出险房企定期汇报，但银行对新增开发贷款、委托贷款等融资的投放不会有太大变化。
因为房地产行业未止跌企稳，房价未上涨，供求关系与基本面未修复，预期与信心未恢复，风险未出清，关键是保房企转向保项目的保交楼方向不变。为进一步巩固化债成效、助力行业持续纾困，政策端同步发力、精准赋能。
例如2026年1月9日，市场层面对房地产融资“白名单”制度迎来关键优化，明确符合条件的“白名单”项目贷款展期期限由此前的最长2.5年延长至5年。目的是为房企持续推进债务化解提供了更充足的资金周转缓冲空间。
至于实施时长，监管部门其时要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。“三道红线”自从2020年年中开始实施至2023年年中之后，就不再上报了。由于金融机构的态度转向，房企自觉降杠杆，提前达成“三道红线”的要求。
“三道红线”不要求上报，不意味着房地产市场的转向，更不意味着鼓励房企加杠杆，而是监管、房企与金融机构共同合力之下，房地产行业的负债水平已经逐渐接近健康水平的信号。2025年11月房地产行业债券融资规模延续回升态势。
中指数据显示，2025年11月份房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5%。2025年1月至11月份，房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增长10.5%，同比增幅进一步扩大。
2026年1月9日，监管部门就房地产融资协调机制下发了最新的政策指导。其中，对已经进入融资协调机制“白名单”的项目，符合一定条件和标准的，可在原贷款银行展期5年。因此，对房企来说是利好的。
“三道红线”早在2023年6月30日前完成降负债目标房企，以后已经不再强制要求报送。这符合监管部门要求房企在既定时间内降负债的目标。以碧桂园为例，截至2022年年底，其总借贷余额下降至2713.1亿元，同比下降14.7％。
剔除预收账款的资产负债率从2020年中期的81％持续下降至69.4％；净负债率进一步降至40％，相比2021年年底优化5.4%；期末公司总现金余额约1475.5亿元，相比2022年中期维持稳定。
2023年之后，头部房企继续维持稳健扩张，金融机构更多将资金向优质房企倾斜，而部分出险房企则进入另外的发展阶段，通过展期、削债等与债权人进行谈判，进一步大力减债。房企2023年6月后，重点工作是去库存、保交楼、化债。
市场消息称万科正在应相关部门要求加快重组进程，并尽快提交重组方案。“保主体”转向“保项目”的趋势不变，加之2025年已有18家房企债务重组获批，房企完成境外债展期，房企风险化解正从个案突破迈入系统性、实质性的落地阶段。
2026年1月以来，包括万科、路劲、花样年4家房企接连披露化债重要进展。这一良好开局，正是对2025年行业集中化债、风险加速出清态势有效延续与有序承接。问题是流动性、被执行、股权冻结、销售回款下降、亏损扩大的风险存在。
中指数据显示，截至2025年12月，已有21家出险房企完成、获批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债超2万亿元。更关键的转变在于，化债思路已从“以时间换空间”的被动展期，全面转向实质削债。
值得注意的是18家房企债务重组获批，不是意味着房企债务完全出清，风险完全化解，因为流动性风险未解除，债务到期面临再重组、违约金额越来越高、被强制执行案越来越多、股权被冻结情况依然存在，销售未明显改善，亏损未转变。
2020年8月20日，住建部门、央行召开重点房企座谈会，研究进一步落实长效机制。为进一步落实长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成了重点房企资金监测和融资管理规则。
市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房企形成稳定的金融政策预期。合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进市场持续平稳健康发展。
为进一步落实房地产长效机制，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被市场总结为“三线四档两观察”。其中“三线”即“三条红线”，是指为约束房企的过度负债行为，监管层对房企的三项财务指标进行限制。
具体包括一是剔除预收款后的资产负债率不得超过70%；二是净负债率不得超过100%；三是现金短债比不得小于1倍。根据“三条红线”的触线情况不同，所有房企又被分为“红、橙、黄、绿”四档。
红色档三线全超，接下来不得增加有息负债;橙色档超过两道线，有息负债规模年增速不得超过5%;黄色档超过一道线，有息负债规模年增速不得超过10%;绿色档，即使三道红线都未中招，有息负债规模年增速也不得超过15%。
2020年8月20日，为遏制房企无序举债扩张（高杠杆、高债务、高周转的三高模式），降低金融风险，监管部门推出“三道红线四档两观察”监管规则，以剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比为核心指标。
何谓“三道红线”？“三道红线”的设置，旨在降低房企负债率。“三道红线”具体指的是房企剔除预收款后的资产负债率不大于70%；房企的净负债率不高于100%；房企的现金短债比不低于1.0倍。分为红、橙、黄、绿四档并限制有息负债增速。
“三条红线”政策自2020年8月20日试点、2021年1月1日全面实施，要求房企每月上报剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标，并根据踩线情况限制有息负债增速，实施期间，房企经历大规模债务出清和行业洗牌。
部分高杠杆民企暴雷，部分出险房企面临退市风险，国央企及头部优质房企开始占据市场主导地位。接下来，房地产政策未来监管重心，将转向“保交楼”和债务、库存风险化解，房企融资环境将趋于差异化，优质企业获更多支持。
2026年1月21日，住建部门表示，加快构建房地产发展新模式。推动建立人、房、地、钱要素联动机制，确保新旧模式转换平稳有序。下一步，重点是有序搭建房地产开发、融资、销售等基础制度。
开发上，做实项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，严禁企业总部在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红，确保项目资金封闭管理、专款专用。
融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求。销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。
继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。政策上，提出要尽可能缩短调整时间，熨平市场波动。政策要一次性给足，不能采取添油战术。因此，在开发、融资、销售、政策方面应该会是2026年楼市重点方向。
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