最近万科发了个业绩预告，直白点说就是：2025年亏了大概820亿！
这已经是万科连续第二年亏钱了，今年亏的钱比去年差不多翻了一倍，这消息一出来，本来就不太平的房地产行业，更是雪上加霜，足以看出现在房地产的冬天，比我们想象中还要冷得多。
可能有人会问，这么大的企业，怎么会亏这么多？其实原因很简单，我用大白话给大家拆3点，一看就懂：
第一，亏在资产不值钱了+借不到钱了；公告里说的信用减值和资产减值，说白了就是两回事：一方面，现在房企债务压力都大，大家对房地产市场没信心，银行之类的金融机构也不敢随便借钱给房企，就算借，条件也特别苛刻；
另一方面，以前房企拿的地、建的房子，都觉得是优质资产，能卖个好价钱，现在市场冷了，房子卖不动，土地也贬值了，这些资产的实际价值比账面上写的少了很多，只能算亏损，相当于以前值100万的资产，现在顶多值60万，差的40万就得算到亏损里。
第二，亏在不务正业的投资上，以前房地产行情好的时候，万科不光搞房地产，还去投文旅、养老，甚至搞金融投资，想着鸡蛋不放在一个篮子里，就算房地产行情差，其他业务也能撑一撑，可没想到，现在整体经济下行，这些非房地产的业务不仅没赚到钱，反而一直在亏钱。
第三，亏在卖资产卖亏了，现在市场对房地产相关的资产都不看好，万科手里有些大宗资产或者公司股权，想卖掉换现金周转，可买家给的价格比账面上的价格低很多，相当于折价甩卖，卖一次就亏一次，越卖越亏。
其实万科这820亿的亏损，不只是它一家企业的问题，而是整个房地产行业的缩影。
现在所有房企都面临三个大难题：房子卖不动、借不到钱、手里囤了一大堆卖不出去的房子和土地，这三座大山压得房企喘不过气，而大家一直听说的三道红线政策，更是让那些以前借了很多钱、高负债的房企，日子难上加难。
不过重点来了，2026年开年，三道红线政策有了新变化，这对2026年的房价和卖房决策，影响特别大，接下来重点说。
有消息说，很多房企已经不用每个月上报三道红线的指标了，也就是说，监管对房企借钱的限制放宽了，但要注意，不是所有房企都能享受到这个松绑福利，那些已经出险、债务出问题的房企，还是要定期上报负债情况，监管没完全放手。
这次松绑的核心目的很简单：稳房地产行业，不让更多房企暴雷，让房企能慢慢回归正常经营，除了三道红线松绑，2026年开年还有其他利好政策，比如白名单项目的贷款可以展期5年，专项债也加大了对房地产的支持，都是为了帮房企缓解资金压力，稳住市场。
那么，大家最关心的两个问题来了：2026年房价会怎么走？2026年卖掉房子，会后悔吗？
首先，2026年房价走势：不会全面上涨，也不会继续大跌，整体是L型触底、跌幅收窄，而且不同城市、不同板块，差距会特别大，也就是大家说的分化，2026年政策是托而不举，不会再像以前那样大水漫灌救楼市，只是不让房价大跌、不让行业垮掉，所以别指望房价会全面暴涨，普涨的时代已经彻底过去了，而且人口减少、置业主力人群萎缩这些长期问题还在，全国性上涨的基础根本没有。
然后，2026年卖掉房子，大概率也不会后悔，答案很简单：看你手里的房子是什么样的，分两种情况，对号入座就行，不用纠结：
第一种：大概率不会后悔，甚至建议尽快卖的房子（3类）
1. 三四线城市、县级市，或者一线/强二线城市的远郊房子：这类房子人口一直在外流，产业也不行，库存又高，2026年很难升值，甚至可能继续下跌，而且很难卖掉，就算降价也没人要，与其拿着不断贬值，还不如早点卖掉，锁定损失，尤其是老破小、文旅盘，可能降价40%都卖不出去，持有越久，亏得越多。
2. 多套房持有者，而且房子分散在非核心区域：如果手里有多套房子，又不是核心板块的，建议借着2026年满2年住房免征增值税的政策红利，早点卖掉，换成核心城市的优质资产，降低家庭负债，避免房贷压力太大，陷入逾期风险。
3. 不符合好房子标准的老旧房子：现在大部分老房子都不达标，以后市场认可度会越来越低，越来越不值钱，早点卖掉更划算。
第二种：大概率会后悔，建议暂缓卖的房子（2类）
1. 一线、强二线核心板块的优质房子：比如北京海淀、上海陆家嘴的次新房，这类房子抗跌性强，2025年已经开始逆势微涨，2026年还会继续企稳升值，流动性也很好，卖掉之后很难再以同样的价格买回去，大概率会后悔。
2. 刚需自住的唯一住房：如果卖房之后，没有更好的居住解决方案，比如没地方住、需要重新租房，那就别跟风卖，现在房贷利率已经降到历史低位，月供压力已经很小了，自住的房子，涨跌其实影响不大，没必要为了担心涨跌，卖掉自己的居住之所。
最后总结一下，用最直白的话来说：
万科亏820亿，只是房地产寒冬的一个缩影，说明行业还在调整，但2026年有了政策托底，寒冬不会再继续加剧，行业会慢慢触底，至于2026年卖房会不会后悔，关键看房子的位置和用途：非核心区域的非优质房、多套房，早点卖不后悔；核心区域的优质房、刚需唯一住房，卖掉大概率会后悔。
另外补充一句：2026年上半年，可能是非优质房产的最佳变现窗口，借着政策红利，交易成本更低、更容易卖掉；如果手里的房子是刚需自住，就别想太多，安心住；如果是投资，就记住：别再想着炒房，核心城市核心资产，才是唯一的保值选择。
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