就在中原城市领先指数CCL创下近一年半新高、短炒获利个案频传的时刻，曾以“快准狠”著称的星级分析师陆东却突然抛出一枚震撼弹。
他直言不讳地指出：想要重回2019-2021年的巅峰？“绝无可能”。现在的每一波反弹，对于杠杆过高的炒家来说，不是发财的机会，而是最后逃生的阶梯。
一、 陆东：为什么现在的反弹是“虚火”？
在接受《灼见名家》访问时，陆东一针见血地指出了本轮反弹的底色：
超跌反弹：跌了三年、跌幅达三成，技术性回升是必然。
财富效应：股市近期的回暖让部分股民钱包鼓了，转手进了楼市。
政策托底：政府撤辣及各类支持政策释放了被积压的购买力。
但陆东强调，这些都是周期性的，而我们真正面对的是结构性的巨变。
二、 致命的一击：大湾区“同化”下的价格降维
陆东的逻辑核心在于——融合的代价。
以往香港作为连接西方的“中转站”，享受着超额的溢价。但在现在的国际局势下，香港必须全面拥抱大湾区。
同价效应：大湾区内地城市的人工和楼价仅为香港的三分之一。
模糊的边界：随着交通便利化，两地三倍的价差将变得不可持续。
人多胜人少：大湾区8000多万人，香港只有700万。陆东直言：“人哋唔会升上去就你，是你必须跌下去迎合市场。”
这种“同化”过程将伴随着长期的下行压力，无论是楼价还是人工，香港都面临着一场痛苦的降维打击。
三、 逃生窗口：谁该跑？谁该留？
陆东的建议非常残酷且直接：
炒家撤退：如果你手里“借钱住一间，炒三四间”，趁着现在的反弹窗口，“唔该你起码走两、三间”。减杠杆、去负债，是未来两年的保命符。
自住可买：老一代的观点依然适用，刚需自住随时可以入场，但投资则要三思。
看淡前景：他预判2025、2026年是最后的“逃生机会”，窗口期一旦错过，未来的调整将更加漫长。
四、 现实数据：繁荣背后的阴影
尽管中原城市领先指数CCL最新报145.54点，创下18个月次高，但对比2021年190点的高位，跌幅依然惊人。
莱坊（Knight Frank）等机构虽然预测2026年房价可能温和反弹3%至5%，但这仅仅是震荡市中的微调。在高力（Colliers）看来，去库存仍将是2026年的主旋律，10万伙新盘供应压顶，楼市的“复苏”之路布满荆棘。
五、 结语：拥抱新常态，还是守着旧梦？
在这个转折点上，陆东的话虽然刺耳，却提供了一个极为冷静的坐标。香港楼市的逻辑已经从“资产增值”转向了“资产重组”。
如果你还在幻想房价能“重回巅峰”，可能真的会错过这个唯一的逃生窗口。
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