最近，在琶洲上班的“牛马”们，纷纷感慨：这两年，琶洲的“牛马”真的比珠江新城多了。
以前提起广州CBD，大家脑子里只有珠江新城，东塔西塔、花城广场，走在路上全是穿西装革履的精英。
可现在再去看看，珠城的写字楼里不少楼层挂着“空置出租”的牌子。
反倒是琶洲，早晚高峰的地铁8号线能挤到你怀疑人生，排队等写字楼电梯的人更是直接多到爆...
可能有人会杠，珠城还是广州的门面啊。但门面归门面，论搞钱的烟火气和打工人的密度，琶洲现在是真的赢麻了。
就说数据吧，仲量联行的报告显示，2024年珠江新城的写字楼净吸纳量已经出现负增长。
2025年一季度，它所在的体育中心商务区，甲级写字楼空置率都涨到18.7%了。
就连广州太古汇这样的顶流写字楼，出租率也从2019年末的97%降到了2025年一季度的91%，少了6个百分点。
这意味着什么？意味着不少企业真的搬走了。
最明显的就是广汽，直接把总部从珠江新城搬到了番禺化龙。
还有四大会计所之一的普华永道，此前也有人拍到它拆下了珠城写字楼里的招牌，败走珠城。
除此之外，这两年从珠城搬走的企业还有不少，大多是往琶洲、金融城这些新兴商务区挪。
仲量联行数据显示，近三年来，超过60%的新兴行业搬迁选址纷纷指向琶洲和广州国际金融城。
说实话，现在CBD的风向，的确是变了。
那为啥要搬？
说白了就是性价比，在珠江新城租100平米的办公室，月租在琶洲能租到150平米，对于企业来说，这笔钱省下来，不香吗？
而且珠城发展这么多年，开发已经到顶了，没什么增量空间了。
反观琶洲，光是面积就有近15平方公里，足够企业大展拳脚。
再说说琶洲的现状，可能还有人觉得琶洲只是个搞广交会的地方，那确实有点out了。
现在的琶洲，早已是互联网大厂的聚集地，腾讯、阿里、小米、唯品会都在这儿建了区域总部。
△遍地互联网大厂的琶洲
截至2025年，琶洲试验区集聚的企业已经超过3.6万家，比2020年增长了80%。
其中年营收1亿元以上的腰部企业就有300多家，“四上企业”更是占到了海珠区的40%。
写字楼平均出租率接近80%，营收百亿级的楼宇就有9栋。
2025年广州甲级写字楼新增供应73.9万平方米，其中40%都集中在琶洲，而且不仅供应多，去化也快。
截至2025年底，琶洲的空置率同比还下降了1.6个百分点。
这背后，全是企业和打工人用脚投票的结果。
我有朋友在琶洲的一栋互联网写字楼上班，天天吐槽，每天早上电梯都要等好几趟。
楼下的咖啡店，永远有拿着电脑开晨会的团队，晚上十点，写字楼里还有一半的灯是亮着的。
有时候太累了，在工位上没办法躺平，就直接到楼下大草坪躺平，毕竟“牛马”也要放放牧嘛。
这种上班的强度，估计现在很多珠城上班的牛马已经少有感受了，毕竟谁能卷得过互联网大厂呢？
不过，琶洲CBD的崛起，也让部分网友觉得，珠江新城CBD正在越秀化。
即指珠江新城如昔日越秀区的发展历程一般，曾是广州的绝对中心，直到企业们往外转移，写字楼空置率逐渐走高，辉煌不再。
但我不认可这样的观点。
毕竟珠江新城目前来看依然能打，依然是广州的CBD门面，聚集着大量世界500强企业，承担着广州高质量发展的主阵地角色。
只是它的定位变了，更多是高端总部、金融机构的聚集地。
而琶洲，走的是数字经济、人工智能的路子，主打一个接地气、高成长。
吸引的都是年轻的企业和年轻的打工人，所以“牛马”密度才会这么高。
这其实也反映了广州CBD发展格局的变化，以前是珠江新城“一家独大”，现在已经变成了“多核共生”的局面。
根据广州市政府的消息，现在广州有三大CBD跻身全国20强：
分别是天河中央商务区（珠江新城、金融城都在这，全国第3）
琶洲人工智能与数字经济试验区（全国第9）
长隆万博商务区（全国第15）
不得不说，广州的CBD真的有在多点开花啊。
这几个CBD各有侧重，珠江新城主打金融、高端总部；琶洲专攻数字经济；金融城聚焦传统金融机构；长隆万博走“文商旅+时尚产业”的路子。
不再是以前那种你争我抢的局面，而是互相补充、共同发展。
其实广州的发展就是这样，不固守成规，不断向南延伸，从珠江新城到琶洲，再到长隆万博，这条城市新中轴，正在催生一个又一个新的增长极。
可能再过几年，提起广州的CBD，大家不会再只想到珠江新城，而是会脱口而出琶洲、万博这些名字。
毕竟，打工人在哪里，活力就在哪里，企业在哪里，未来就在哪里。
现在的琶洲，虽然还有不足，比如下班想逛个高端商圈还得去天河。
但论搞钱的势头和打工人的密度，它现在真的比珠江新城多太多了，这一点，只要你早晚高峰来琶洲挤一次地铁，就全明白了。
最后，你是在哪个CBD上班的呢？你觉得广州现在哪里最挤？欢迎评论区留言讨论。
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