研究背景
当前，中国不动产行业正处于深刻转型的关键阶段，发展模式从增量扩张全面转向存量提质增效，行业逻辑发生转变。与此同时，国内各方主体缺乏穿越完整不动产周期的经验，新的认知体系仍在重构之中。在此背景下，把握预期动向并加强正向引导，已成为关乎行业平稳发展和经济周期健康重塑的关键。因此，系统性追踪并解读市场核心参与者的预期变化，具有重要的现实意义与政策参考价值。
基于此，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心联合中国房地产报，于2024年发起“中国不动产首席展望”系列调研课题，对行业头部机构决策层与管理层展开定期（年度）深度问卷调研。
作为该系列的第二份年度报告，《中国不动产首席展望2026》基于截至2025年底的调研数据，梳理市场预期在过去两年的演变，评估政策实施效果，寻找市场主体转型发展的可持续路径。值得说明的是，在2026年初《求是》刊发《改善和稳定房地产市场预期》特约评论员文章后，课题组及时对市场预期的最新变化，进行了初步的跟进调研。本报告旨在为政策制定者优化预期管理提供客观参考，助力市场主体凝聚共识、穿越周期，共同推动“十五五”时期中国不动产行业高质量发展。
报告成果分为（点击阅读），本篇为精简版核心解读。
市场预期
截至2025年底，受访机构对2026年宏观经济与不动产行业预期倾向保守，宏观预期优于不动产行业。具体而言，受访机构对2026年宏观经济延续谨慎乐观预期，对2026年不动产行业的预期由相对乐观转为相对保守（图1a，注1）。
2026年初《求是》发文后，相较于2025年底调研时点，超四成受访机构对宏观经济与不动产行业的预期改善（图1b，注1）。
a.截至2025年底，预期转为保守
b.2026年初《求是》发文后，超四成受访机构预期较发文前改善
图1 2026年宏观经济与不动产行业预期
政策预期
针对2025年已出台政策在促进房地产市场止跌回稳方面的效果，受访机构的评估趋于中性。评估显示，宏观财政及货币政策的效果优于行业供需端政策。
展望2026年，对住宅政策的期待集中于需求侧，重点推动全面放开限购、提高房贷利息抵扣个税幅度、实施房贷贴息等举措，切实降低购房成本、释放合理需求（图2a，注2）。对商业不动产的政策期待集中于土地政策优化，尤其需明确商业用地续期规则，并鼓励存量土地功能转换与用途调整，以提高市场流动性、盘活存量资产（图2b，注2）。
a.住宅政策预期
b.商业不动产政策预期
图2 2026年最受期待的不动产行业政策
发展方向
房企2026年的业务发展方向聚焦于建设“好房子”、开展城市更新及盘活存量商业不动产，反映了行业对回归居住本质、从增量开发向存量运营转型的普遍共识（图3a，注2）。金融机构2026年的投资方向聚焦于数据中心、租赁住房、仓储物流等资产类别，反映了行业对政策支持、需求旺盛并拥有稳定现金流的资产的青睐（图3b，注2）。
a.房企发展方向
b.金融机构投资方向
图3 2026年市场主体的业务方向
注1：图1a设定0-100分的区间，50分代表与上年持平，低于50分代表更悲观，高于50分代表更乐观。图1b展示2026年初《求是》发文后受访机构的预期变化分布，横轴为相较于2025年底调研时点的预期变化，纵轴代表选择对应选项的受访机构比例。
注2：图2与图3中，从上到下为受访机构对各选项综合期待程度的排行。横轴为选项排序的赋分（每人选择的第1项赋10分，其后依次递减），均分越高代表该选项的综合选择优先级越高。
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来源 | 道口不动产观察
编辑 | 兰银帆
审核 | 许晨辉
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