究竟用什么样的思维才能救起楼市？（楼市讨论之二）|房价|房地产业|房地产市场|楼市调控

讨论楼市问题，很容易吵成两种“宗教”：一派把房地产当原罪，恨不得让它回到白菜价来完成精神净化；另一派把房地产当国本，一跌就觉得“天塌了”。这两派表面上水火不容，实则高度一致：都认为只要房价听话，世界就会变好。但宏观经济从不按情绪走路，它更像一台巨大的联动机器：你拧错一个旋钮，响的往往不是这个旋钮，而是隔壁那组齿轮开始冒烟。等你意识到不对劲的时候，已经不是“调不调整”的问题，而是“要不要停机检修”的问题了。

要把楼市调控这件事说清，必须先把顺序摆正：先谈思维，再谈方案；先谈逻辑，再谈立场。因为在楼市问题上，真正决定政策成败的，从来不是“救不救”，而是你想用维修系统的思维去救，还是用发泄情绪的方式去管。

一、思维决定方案，方案决定效果

目前的宏观调控已经拳脚相加了：降利率、放限购、松信贷、实施财政补贴、收储滞销房屋……从工具箱中拿出的工具并不寒酸，但效果不理想。问题不在“用了多少工具”，而在一个更根本的问题上：你拿起这些工具，是想修机器，还是想敲出一声响？同一把扳手，用其拧螺丝是修车，抡人脑袋是刑事案件。楼市也是如此：拿起“调控”这把扳手，到底是要修复系统、稳定预期，还是为了惩罚某个行业、完成某种道德叙事？目标不同，方案必然不同；方案不同，市场预期就不同；预期不同，结果就不同。

这个链条其实非常朴素，可以写成简单的句子：思维（世界观）→ 目标（价值排序）→ 方案（工具组合）→ 预期（心理账户）→ 行为（交易与投资）→ 结果（价格与交易量变化）。它不是理论家的抽象推演，而是现实世界每天都在重复上演的因果回路。

英国经济学家凯恩斯早就提醒过：实践中的政策制定者自以为“不受理论影响”，其实他们只是在不自觉地执行某一种自己都没想清楚的理论。换到楼市语境，就是：看似“只是出了个政策”，但脑子里已经默认了房子的某种属性——是资产锚、是民生品、是财政支点，还是罪恶之源？默认值一旦设定，政策就会像自动驾驶一样，把你稳稳地送到你“并没有认真想过”的地方。

而哈耶克的警告更狠：复杂系统最大的风险，往往来自一种非常危险的自信——“我大概知道发生了什么，所以我可以直接动手。”房地产恰恰是高度复杂系统里的关键节点：它同时嵌入居民资产负债表（家庭财富的核心）、银行资产负债表（抵押品与信贷扩张的锚）、地方政府资产负债表（土地相关收入与公共投资能力的来源）。在这种结构下，房价并不只是“买卖双方的成交数字”，它还是信用、财政、就业与预期的共同温度计。你把温度计砸了，不能证明你退烧了，只能证明你不想看见数字，或者说，你已经不打算面对现实了。

彼得·德鲁克曾讲过，组织决策要依赖可验证的信息，而不是主观激情。楼市治理同理：如果不是基于市场机制和对供求与价格信息的科学分析，简单地把“房价必须跌”当作正义目标，事实上就会起到奖励观望、惩罚交易的作用；如果不考虑市场与政府的职能边界，把“开发商太多，必须死一批”当作爽点，事实上就会起到奖励惜贷、惩罚投资的效果。市场最终回报你的，往往不是“更健康”，而是更冷、更缩、更不愿承担风险。而且，这种回报一旦到账，往往还长期有效，概不退款——管理学里有一条几乎通用的原则：你奖励什么，就会得到什么；你惩罚什么，什么就会消失。

所以，楼市调控，首先要钻研理论、分析市场，解决认知的科学性问题；而认知的核心，不是你喜欢什么价格，而是你是否理解房地产在系统中的功能定位及其特殊的市场机制。不理解其功能及市场机制，只谈立场，方案就会像把菜刀当手术刀用：动刀很痛快，后果很难看。

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二、目前救楼市中的几个错误思维

如果说前面讲的是“正确的路线图”，那么现实中的争论，恰恰是在错误路标最多的地方打转。现实中的争论之所以混乱，往往是因为大家拿着同一句口号，却在讲完全不同的逻辑。下面这些常见观点，听上去都是很“正”的思维，但将其用于救市决策，就会把政策带进坑里。

第一，“房地产绑架了国民经济，不能过度依赖它”。

这是一个典型的把结果当原因的说法。不是房地产绑架了经济，而是经济结构、资产特征与选择，一步步把房地产塑造成了“关键资产”。当一个国家的居民财富主要沉淀在房地产上，金融体系又把房地产当作重要抵押品时，房地产就天然具有了高系统权重。你可以讨厌这种结构，但不能用道德评价替代结构分析，否则救市就会变成“去依赖运动”：政策目标从“稳住系统”滑向“压缩权重”，市场接收到的信号是“房地产将被刻意牺牲掉”。结果是什么？交易更少、价格更弱、预期更差，然后通过产业关联作用，这份“惩罚”会精准反噬到建筑、钢铁、水泥、家电等原本被称为“实体经济”的行业身上。

听过我房地产投资课程的学生和学员可能会记得，我一直说房地产业既是国民经济的支柱产业，又是国民经济的主导产业和先导产业。同时具备这三种产业地位的只有房地产一个行业，而且房屋与土地对居民家庭的意义（主要居住条件和财富主体）和对国民经济的作用（最基础的生产资料）是其他行业无法比的。不是房地产业绑架了经济，而是它一直在托着中国经济与社会的前行。

第二，“土地财政绑架了地方政府，必须摆脱束缚”。

这个说法很容易误导人，因为它暗示“土地财政是中国特有的坏现象”。但在全球多数国家，地方政府都高度依赖不动产相关收入，只是表现形式不同：有的是物业税、房产税、土地税等经常性税收，有的是土地租金与开发税费收益。在美国地方政府的财税收入中，财产税长期都是重要来源。税收政策研究机构的梳理就指出：在大多数国家，在地方政府的一般收入中，财产税或土地税（二者评估时包含的内容不同）都是最主要的税种。国际货币基金组织也基于各国财税实践，强调开征不动产税可以帮助地方政府获取城市化所带来的财富增量，它是支撑地方财政的最重要工具。
中国的财政收入问题不在于“跟世界不一样”，而在于收入结构更偏一次性，波动更大，与房地产周期耦合更强。一旦楼市下行，土地出让收入下降，地方财政就会立刻“失血”。对近年来土地出让收入下滑带来的地方财政压力加重问题，路透社也有过清晰描述。
因此，喊一句“必须摆脱土地财政”，并不会让新的税基像春笋一样自动长出来。相反，如果你在楼市深度调整期用行政方式对行业硬切一刀，财政收入反而会更差。地方政府接下来只能在“砍投资、砍服务、加负债”里三选一，结果未必是“更健康”，可能是“更紧、更冷，市场恢复更拖”。

第三，“房价终于降下来了，要巩固调控结果”。

这是一种把手段当目的的典型：宏观调控的目的从来不该是“让房价必须跌”，而是“让系统稳定运行”。如果房价过快上涨、投机泛滥，采取一些抑制措施当然可以理解；但当市场进入下行期并引发信用收缩时，继续高喊“巩固成果”，效果往往相当于救火时嫌水太多，又顺手往里添了点柴。资产价格下跌若超过阈值，会触发经典的“债务—通缩”链条：资产跌→真实债务负担上升→被迫去杠杆→进一步压低资产价格。欧文·费雪对这种机制的洞察与结论，今天仍然适用。再叠加海曼·明斯基强调的金融脆弱性——繁荣期积累的高杠杆，一旦关键资产转向下跌，就会从“可控风险”跃迁为“系统冲击”。这时“巩固成果”四个字，听起来有道理，一旦成为调控纪律，就可能引发大衰退灾难。

学过宏观经济学的人可能知道，宏观调控必须遵循相机抉择原则，因为经济运行具有高度不确定性，政策若僵化，往往“踩错节拍”。在楼市调控过程中，房价下行阶段若仍死守紧缩政策，会加剧资产负债表收缩、信用塌陷与预期恶化的连锁反应；而在过热阶段若继续刺激，又会推高房价与投资风险。凯恩斯强调在不确定性条件下，政策应随形势变化而调整。相机抉择，正是要求调控根据库存、杠杆、预期和金融稳定等状况，动态切换工具与随时调整实施力度，避免“用昨天的药，治今天的病”。所以，房价下跌幅度过大、时间过久，必须改变调控方向，防止行业走向崩塌。

第四，“房价过高会降低消费需求”。

这句话至多算说对了一小半。房价影响消费，既有挤出效应也有财富效应，关键在于哪一方更强、处在哪个阶段。经济学界对财富效应的总结指出：房价上涨意味着业主财富的增加，而且房价上涨时往往也是经济繁荣期，就业与收入都会改善，当然消费信心与水平都会提升。而房价下跌意味着财富缩水，当然会削弱信心，而且房价下跌时经济一般呈现衰退状态，就业和收入状况会恶化，这就会抬高大众的预防性储蓄，从而压制消费。当然，也有观点强调在某些阶段房价过快上涨会挤出消费、迫使居民“为买房而储蓄”。但仔细观察就会发现，大多数家庭有房产（中国包含农村在内的住房私有化率在90%以上，美国大约是2/3），处于想买、攒首付的是少数，有些家庭可能一直租房，而且在家庭生命周期中，攒首付的时间明显少于持有房产的时间。
真正的问题不是“房价高低对不对”，而是在当下的资产负债表环境里，哪种变化会导致消费更快塌陷？当居民把房子视为最大资产时，持续下跌带来的负财富效应以及杠杆的“反杀力”，往往更直接、更致命，因为资产负债表在逼着你收缩消费——所以，稳定和持续上涨的房价才是有利于提升消费需求的（以往房价上涨期，也都是消费上涨期）。

第五，“与其他国家相比，中国房价太高”。

对某些人来说，这种跨国对比似乎非常爽心，他们容易就得出了必须打压中国楼市的结论。但经济学修养高、对房地产市场特殊运行规律也熟悉的人，可能会意识到这种比较是无效或者说无意义的——价格是由供求关系决定的，一般商品的供应，可以通过跨国、跨区域贸易、运输等方式，调整空间供应关系，从而使价格趋向一致或极大缩小差距。但房地产具有一个特别的物理特征：位置具有不可移动性。这就导致空间供应的对比关系完全无法改变，这样价格的形成就只能取决于需求及当地的供给状况，因此不会出现通过调节供给促使价格差距缩小、趋同的状况，于是各个国家、各个区域的房价各自独立形成，所有基于空间比较而得出的价格高低与合理与否判断，均无意义——很遗憾，这一点我从未见到其他经济学家谈过或听其他房地产从业者提过。

另外，土地制度、社会背景、文化、城市规模、人口密度、人口迁移路径、收入分配结构在国家之间也存在明显差别，更不可能相互“平移”、“替代”；房地产的产权结构、税费体系、信贷期限、首付比例等等，也各不相同——任何一个含义存在差别的变量，都足以让“同价比较”变成“同词不同义”。你可以比较“同一城市、同一制度下房价的时间序列”，但把不同制度、政策、文化背景、历史进程下的各国均价拼在一起比较，常常只是舆论的健身器材——练的是情绪，不是逻辑。

关于房地产的认知误区，还有一些，限于篇幅，不赘述。仅仅把以上五个误区放在一起，你就会发现它们其实有个共同特征：把复杂系统简化为道德判断或单一因果。一旦这些思维主导救市工作，政策就会出现内在冲突：嘴上喊“要转型”，手上却在用资产下跌与信用收缩惩罚风险承担者；嘴上喊“要消费”，现实却在让居民资产缩水、预防性储蓄上升；嘴上喊“要地方财政可持续”，行动却在切断最重要的现金流而又无法给出替代方案。

三、必须校正并更新楼市调控的思维

如果说前一部分是在“拆错题思路”，那么这一部分要做的事情只有一件：
把房地产重新放回它真实的位置：它不是万能药，也不是原罪，它是现代经济系统里最厚重、不能随便动的那块资产底盘。调控楼市，真正考验的从来不是勇气，而是你分不分得清哪是承重结构，哪是装饰结构。校正思维，等于重新排序：到底什么是底线、什么是目标、什么是手段。要把楼市调控从“道德争论”拉回“系统调校”主题上来，回到正确的思维轨道上。

第一种必须树立的思维：救楼市就是救国民经济。

在现代经济体系中，房地产早已不是一个孤立的行业，而是一张“牵一发而动全身”的巨大网络。房地产开发表面上是钢筋、水泥的堆砌，实质上却串联着土地开发、建筑施工、建材制造、家居家电、交通物流、设计咨询等数十个上下游行业，仅建材行业就涉及上万种商品。一个楼盘开工，意味着水泥、钢铁、玻璃、管线、电梯等要素市场同时启动，也意味着运输、仓储、设备租赁、工程服务全面运转。楼市一旦下行，这些产业链条就会同步收缩、连锁刹车，需求出现坍塌式的连锁反应。

从宏观层面看，房地产业及其相关产业对GDP的贡献远超其“行业占比”表面数字。它不仅直接创造增加值，更通过投资、消费和中间投入的放大效应，成为拉动经济增长的重要引擎。房地产投资下滑，往往意味着固定资产投资整体失速，进而拖累经济增长预期，抑制企业扩张与居民消费。

在金融体系中，房地产更是重要的“资产底座”。开发信贷、按揭贷款、抵押经营贷、土地融资、居民财富，基本都建立在房地产价格和现金流基础之上。楼市持续下跌，会侵蚀抵押物价值，推高违约风险，迫使金融机构收缩信用，最终掉进“资产下跌—信用收缩—经济走弱”的恶性循环。稳住楼市，本质上不是给房地产“输血”，而是在给整个经济系统止血。

对财政与就业而言，房地产同样举足轻重。土地出让收入、相关税费长期支撑着地方财政运转，而建筑、装修、中介、物业等细分行业吸纳了大量就业人口。若楼市失速，财政紧张、失业上升就会同步出现，社会预期随之转弱。

由此看来，救楼市并非只是为房地产业“输血”，更重要的是落下阻断经济系统下行的关键闸门。稳住房地产，就是稳住投资、金融、财政和就业的交汇点；而稳住这个交汇点，才能真正稳住国民经济的基本盘。

第二种必须树立的思维：救楼市就是巩固改革开放的成果。

回顾改革开放以来中国经济结构的变迁，房地产业始终处在一个极为关键却常被低估的位置。它不仅是一个行业，更是改革开放成果在中观和微观层面最直观、最具象的载体之一。几十年来，居民住房从公房性质的“紧缺品”转变为商品化的“耐用资产”，人均居住面积显著提升，居住质量、配套环境和公共服务水平同步改善。房地产在这一过程中，承载了居民财富积累的重要功能，成为多数家庭最核心、最稳定的资产形态。

从财富结构看，居民部门资产增长中，房地产占据着决定性比重。房屋不仅改善了生活条件，也通过明晰产权、增强可交易性，形成家庭风险抵御、财富积累与传承的重要基础。对绝大多数家庭来说，房子不是资产组合里的一个选项，
而是整张资产负债表的中心。一旦楼市出现持续、严重的价值缩水，受冲击的并非“炒房者”这一狭义群体，而是整个居民资产负债表的稳定性，进而动摇对改革成果的信心预期。

在企业层面，房地产同样深度嵌入到改革开放的制度红利之中。写字楼、产业园区、厂房和商业设施的大规模建设，为企业提供了稳定、标准化的经营空间，大幅降低了创业和扩张的成本。在企业的资产中，经营性房地产长期占据重要比例，并随经济扩张而不断增值，成为企业融资、扩产和风险缓冲的重要支撑。对第二、第三产业而言，商业经营面积、生产厂房、物流仓储等经营性房地产，并非“附属品”，而是与设备、技术并列的基本生产要素。

因此，房地产在某种程度上是改革开放成果的物化形态和制度外化结果。一旦这一基础发生系统性缩水，居民财富、企业资产和城市运行条件都会同步受损，进而冲击社会稳定和经济预期。稳住楼市，不是为了倒退，而是为了防止多年积累的成果被一次下行周期快速抹掉。

第三种必须树立的思维：救楼市就是确保综合国力不下降。

综合国力并不是一个抽象口号，而是由物质财富规模、产业体系完整性、财政能力以及公共投入水平共同构成的现实结果。从这个意义上看，房地产业对综合国力的影响，远不止于经济增长速度本身。房地产既是国家物质财富的重要组成部分，也是承载和提升其他生产要素效率的基础性要素。城市中的住宅、写字楼、厂房、商业设施和基础配套，本身就是长期沉淀下来的实体财富，其规模、质量和稳定性，直接决定了一个国家经济运行的“物理底盘”。

在生产层面，房地产为产业活动提供了最基本的空间条件。无论是科研机构、高校实验室，还是高新技术企业、现代服务业和先进制造业，都高度依赖稳定、集约、功能完善的办公和生产空间。楼市持续下行，不仅削弱资产价值，更会通过投资收缩、空间供给不足或质量下降，间接制约科技创新和产业升级的推进。

在财政层面，房地产相关税收和土地收益，是公共财政的重要来源。这些收入通过预算体系转化为对科技研发、教育、基础设施和公共服务的持续支持。科技、教育、国防等领域的长期投入，本质上依赖稳定、可预期的财政能力，而楼市剧烈波动，往往会冲击这种能力的可持续性。

进一步看，国家在政治治理、军事建设、文化事业和对外交往中的资源配置，同样离不开坚实的经济基础特别是财政基础。房地产作为资产规模最大、关联最广的行业之一，一旦失稳，容易通过金融风险、财政紧张和社会预期恶化，放大对综合国力的冲击。

因此，救楼市并不只是为某一部门“保增长”，更重要的是维护国家物质财富的稳定形态，守住公共投入的资金来源，保障科技、教育、国防和治理能力的持续运转。稳住楼市，就是为综合国力托底，防止其在系统性冲击中被动滑落。

第四种必须树立的思维：救楼市就是保民生。

民生从来不是口号，它依托于就业、收入、公共保障和日常服务体系的稳定运行。而在现实经济结构中，房地产业恰恰是连接这些要素的重要枢纽。房地产并非只是在“买卖房子”，而是通过前向、后向以及侧向的产业关联，深度嵌入国民经济的毛细血管之中，对民生形成长期而广泛的支撑。

从就业和收入看，房地产业的产业链极其绵长。向前，它带动土地整理、规划设计、安置服务；向后，它牵引建筑施工、建材制造、家居家电、装修装饰、物业管理；在侧向，它与交通物流、信息服务、生活性服务业紧密交织。这些环节吸纳了大量技能、层次各异的就业人口，是许多家庭稳定收入的重要来源。一旦楼市持续下行，产业链收缩，失去的往往不只是“利润”，而且是大量的就业岗位、收入和大众的安全感。

在公共保障层面，房地产相关税费和土地收入长期支撑着地方财政运转，为社保、医疗、教育、住房保障等民生支出提供资金来源。楼市失稳，财政承压，往往最先受到影响的，正是这些刚性、基础性的公共服务。稳住房地产，本质上是在稳住民生保障的资金池。

此外，房地产还是众多民生产业正常运转的基本条件。商业网点、社区服务设施、物流仓储、医疗教育场所，都依托于稳定、可负担的经营空间。楼市剧烈波动，会通过租金、资产价值和投资预期，影响这些服务供给的持续性和质量。

一定要明白，救楼市并不是偏向某个行业，而是通过稳住就业、收入、财政和服务体系，托住普通人的生活底线。楼市的稳定，是民生平稳运行的重要基础。守住这一基础，就是在真正意义上“保民生”。

第五种必须树立的思维：救楼市就是维护经济秩序。

经济秩序的核心，在于交易是否顺畅、价格形成是否合理、预期是否稳定，而房地产市场恰恰是检验这一秩序是否正常的重要“试金石”。若楼市长期处于不景气状态，最直接的后果并非价格高低本身，而是交易萎缩、定价失灵和市场信号紊乱。买卖双方不愿成交、开发主体不敢投资、金融机构趋于观望，市场机制僵化、运行停滞，经济秩序处于紊乱状态。

救楼市的首要意义，在于恢复房地产的交易秩序。只有成交回归常态，价格才能通过真实交易逐步形成，市场才能重新发挥配置资源的功能。持续下跌或冻结的市场，往往并不能完成“出清”，反而会导致供需错配加剧：合理需求被压抑，潜在供给退出，价格信号被扭曲。通过稳定市场、修复信心，才能推动供给与需求在市场化框架下重新对接，使定价机制回归理性区间。

从更深层看，救楼市是对市场规律的尊重，而非对市场的干预替代。房地产具有投资周期长、资金密集、外部性强的特征，一旦陷入系统性下行，单靠市场自发调节往往代价巨大、时间漫长。在关键节点通过政策托底，防止非理性下跌和预期崩塌，恰恰是为了让市场机制在更稳定的环境中继续发挥作用。

同时，房地产在相当长时期内仍是国民经济的重要支柱产业、主导产业和先导产业。其运行状态直接影响投资、金融、财政和消费等多个领域。楼市失序，往往会通过信用收缩和预期恶化，向整个经济体系传导风险。稳住房地产业，就是稳住经济运行中的关键节点。

因此，救楼市并不是逆市场而行，而是为了稳信用、稳财政、稳就业、稳预期。要防止市场失灵、防止演变为系统性紊乱。通过恢复交易、修复定价机制、理顺供需关系，维护房地产市场秩序，进而为整个国民经济的稳定、健康发展奠定坚实的制度与秩序基础。

以上整套更新的思维，实际上搭建起了一个新的认知框架：楼市问题是宏观系统问题而非行业道德问题，调控要释放清晰信号，努力修复预期，并肯定房地产在国民经济中的三大产业地位。搞清楚房地产业的特殊发展规律，并尊重这些规律，是救楼市的认知前提：制度约束与现实约束不会因为口号而消失。

四、结语：几句重要提醒

楼市争论最容易走向一种“精神胜利”：把房价跌当作调控胜利，把房价涨当作调控失败。但宏观治理的胜负，从来不是看“谁对谁错”或看“谁嗓门高”，获得了更多点赞，而是看“系统是否还能运转、社会是否还能前行”。宏观调控最怕的，不是犯错，而是把错误当成正义。要先稳底盘、再调结构。这不是保守，而是对复杂系统的基本敬畏。救楼市的正确思维，归根到底是一句很朴素的话：别把承重墙当成装饰墙去拆。装饰墙拆了，顶多难看；承重墙拆了，大家一起住进现实主义废墟。