01标普：预期2026年房地产托底政策或集中于上半年释放
02上海1月二手房成交量创5年同期新高，连续三月破2.2万套
03北京首场土拍揽金85.62亿，字节落子大钟寺与首钢地产“抢跑”
PART.01
2月5日，标普信评举办2026年中国房地产市场信用趋势展望在线研讨会，其工商企业评级部副总监任映雪在会上表示，2026年全国商品房销售将延续2025年下行趋势，销售额预计同比下降10%左右，总量约7.6万亿元。
对于该判断，任映雪给出四大核心逻辑：一是宏观层面经济增长仍承压，2026年GDP增速预计放缓，内需不足、出口减速制约居民购房意愿与能力。
二是行业进入存量房主导新阶段，新房销售自然回落成客观趋势。
三是房地产政策有定力、有底线，以稳定市场为目标，防止失速风险，但大规模强刺激可能性低，而需求端政策仍有发力空间，2026年货币政策适度宽松，房贷利率存在下调空间，各地也可通过住房补贴、房票置换等因城施策刺激购房需求。
四是市场整体信心偏弱，或现结构性回稳趋势，但缺乏整体回稳反弹基础，居民购房能力和信心的实质性恢复仍需较长时间。
此外，在基准假设下，标普信评预期2026年房地产托底政策或集中于上半年释放，以稳定市场预期和销售额，而下半年政策效果或边际递减，新房销售降幅将再度扩大。
点评
2026年1月，中央多部门协同发力明确发展框架，地方层面超40省市跟进细化落实，形成“中央定调、地方精准施策”的联动格局。政策核心聚焦城市更新、保障安居、“好房子”建设、融资优化四大维度。结合年初《求是》刊文及住建部相关表态，新一年房地产行业将坚守“控增量、去库存”核心调控方向。
二、上海收购二手住房用于保租房试点启动
2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动举行。
上海浦东新区、静安区、徐汇区作为试点区，分别结合各区实际，围绕机制建设、运作模式、资金筹措、房源筛选和收购目标等方面，介绍了前期谋划、前瞻布局的工作特点。
三个试点区结合区域实际，明确了各具特色的房源筛选标准与运作模式，均以“房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷”为核心，坚守“群众可负担、运营可持续”原则。
浦东新区按照“政府主导、市场运作、自愿参与”原则，试点阶段优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，重点面向有置换需求的产权人，尤其侧重租售比高、保租房供需矛盾突出、居住配套成熟的区域。收购工作由区级收购主体按市场或评估自主开展，意向居民提交申请资料并洽谈一致后签订买卖合同，购房款将参照房票形式进行监管。
静安区则组建了由区政府分管领导牵头，区房管局、区国资委等部门参与的工作专班，明确静安置业集团下属两家区属保障性住房公司为指定实施主体，实现房源排摸、洽谈签约、收购落地的全流程专业化运作。房源筛选聚焦产权人有置换本区商品房意愿（一手房优先）、总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收租为主、零散收购为辅”的策略，对成本较低、交通便捷、配套成熟的区域优先选购。
徐汇区通过区保障性住房公司在市场上收购存量小户型房源，经标准化装修配置后作为保租房供应。该区由区房管局、区财政局、区国资委等组成工作专班统筹推进，首期安排区级财政资金注入保障房公司作为资本金，专项用于房源收购，同时通过银行贷款融资扩充资金规模，确保收购工作顺利推进。
点评
从房源筛选标准与运作模式来看，基本以当前二手房市场置换链底层“老破小”为主，这也是二手房市场价格敏感度最大、“以价换量”最明显的房源之一。在“官方收购”下，这些房源将率先实现稳定，并成为激活房地产市场置换链的第一步。（详见）
三、中央农办：严禁农村集体经营性建设用地入市用于建设商品住房
2月4日，国新办上午就就锚定农业农村现代化、扎实推进乡村全面振兴有关情况举行新闻发布会。
中央财办副主任、中央农办副主任祝卫东提及，要盘活用好农村闲置资源资产。要因地制宜发展壮大新型农村集体经济，用好农村集体产权制度改革成果，加快构建产权明晰、分配合理的运行机制，增加农民的集体资产收益。依法盘活用好闲置土地和房屋，有序推进农村集体经营性建设用地入市，赋予农民更加充分的财产权益，创造条件多渠道增加农民财产性收入。“同时，要守好这方面的底线和红线，严禁农村集体经营性建设用地入市用于建设商品住房，严查严防违法违规购买农房宅基地，加强农房租赁规范管理。”祝卫东说。
点评
“十五五” 时期农村土地制度改革将持续推进，改革前重申相关底线要求，既能为后续工作立下规矩，也能通过严格统一规则，避免部分地区在改革试点中出现变形走样，确保改革方向不跑偏。此次重申相关要求，相当于为保障农民权益加装“安全阀”，坚决遏制各类突破政策红线的行为。
PART.02
市场
一、深圳召开城市更新现场推进会，部署高质量发展工作
2月5日，深圳市举行城市更新工作现场推进会，对高质量推进城市有机更新进行动员部署，加快建设现代化人民城市，市长覃伟中出席会议并讲话。
会议指出，城市更新是推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，有利于满足市民群众高品质生活需要、释放投资消费潜能、增加城市发展“集约度”、提升城市综合“承载力”。要深入践行人民城市理念，认真落实国家、省、市出台的城市更新系列政策法规，因地制宜推进城市有机更新，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效。要锚定目标任务，加强全市“一盘棋”整体统筹，用好市领导挂点服务机制，拿出过硬作风、采取有力举措，加强资源要素保障，及时破解项目推进中的堵点卡点问题，强化质量安全监管，加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，打造高品质生产空间、生活空间、生态空间。要凝聚各方合力，加快建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，做深做细群众工作，拓展多元化投融资渠道，强化城市更新项目信贷支持，加快构建房地产发展新模式，奋力开创城市更新工作新局面，为“十五五”开好局起好步创造良好条件。
点评
2025年以来，城市更新成为中央层面政策部署的高频关键词，多部委在高层次会议和文件中密集表态，构建起系统完备、协同发力的政策推进体系。一系列政策的出台与落地，不仅重塑了城市更新的功能定位，更将其与民生保障、房地产转型、城乡融合发展深度绑定，成为推动经济社会高质量发展的重要支撑。
二、标普信评：2026年房地产新开工面积将再收缩15%-20%
2月5日，标普信评举行2026年中国房地产市场信用趋势展望在线研讨会。
标普信评工商企业评级部副总监任映雪在会上表示，受新房销售继续调整影响，房企整体现金流维持偏紧，建筑工程投资强度将处于较低水平。
2026年房地产建筑工程投资预计在2025年基础上进一步下滑15%左右，且建筑工程投资降幅将高于建筑施工面积的降幅。
政策层面持续定调控制新增加快存量库存消化，受过去一年房企拿地面积持续收缩的影响，2026年房地产新开工面积将延续下行趋势，预计再收缩15%-20%。
同时，叠加大型房企出清、房企融资环境依旧偏紧，且保交楼存在一定执行压力，2026年房地产净停工面积不会有大幅改善，预计与2025年的水平保持相近。
点评
“严控增量”仍是政策主基调。2026年政策将通过收购存量商品房作保障房、按去化周期动态调节供地等组合拳加速库存出清，叠加地方财政压力缓解后对新增供应的审慎态度，新开工规模仍将保持下行态势。
三、上海1月二手房成交量创5年同期新高，连续三月破2.2万套
2月2日，据上海房产交易中心官网数据，当月二手房（含商业）网签成交22834套，已是连续第三个月成交量突破2.2万套，且创下近5年同期新高。
单日成交数据也体现市场热度，1月10日上海二手房单日网签成交达1261套，创下近三个月新高，此后1月17日、24日和31日的单日成交均突破1200套。
点评
上海的二手房市场一直相对坚挺。2025年11月及12月也都出现了“翘尾”行情，成交面积都在10月筑底后出现了回升。从成交均价来看，2025年末，上海成交均价较年初有一定的下滑，但整体趋势自第四季度开始出现平缓。成交面积上升，成交均价跌幅收窄，市场已出现筑底征兆。
PART.03
企业
一、标普信评：适应新发展模式的房企需满足三大特征
2月5日，标普信评举行2026年中国房地产市场信用趋势展望在线研讨会。
标普信评工商企业评级部副总监任映雪表示，2025年末住建部进一步明确“十五五”期间房地产行业发展模式转型方向，开发端做实项目公司制，融资端推进主办银行制，销售端推进现房销售，并将从严执行预售资金监管。
标普信评认为，适应新发展模式的房企需满足三大特征：一是存货相对优质、无显著历史包袱，当前销售可逐步消化旧债、实现现金流循环。
二是融资结构适应项目制转型，项目外融资比例处于健康水平，且本部再融资能力较强。
三是持有优质经营性物业，可提供稳定现金流及再融资腾挪空间。
点评
随着行业告别城镇化规模扩张的红利期，住房更新将成为需求的核心组成部分。在此背景下，房企需积极修炼内功、提升产品力、做好营销。同时，把握结构性机会，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求，以产品创新和升级迭代迎合购房偏好的转变，在核心区位开发具有优质配套、价格实惠、产品力佳的复合优势类项目取得市场优势地位，从而安全穿越此轮危机。
二、新城发展：拟折价配售新股，募资4.69亿港元用于偿债、公司发展等
2月5日，新城发展（01030.HK）发布公告，与控股股东富域香港投资有限公司及配售代理订立配售及认购协议，将通过先旧后新方式配售1.98亿股现有股份，配售价为每股2.39港元。
公告显示，配售价较公告前最后交易日2.81港元的收市价折让14.95%；较协议日前最后5个连续交易日每股2.62港元的均价折让8.85%；较协议日前最后10个连续交易日每股2.45港元的均价折让2.45%。
新城发展称，本次认购事项所得款项净额约4.69亿港元，拟用于本集团的未来发展、偿还本公司日后到期的债务及用作本集团一般营运资金。
与此同时，澎湃新闻独家获悉，新城发展和其控股的新城控股（601155.SH）将于下周初在中国香港举行非交易性质的路演活动，交流对象为基金、银行等金融机构，意在了解目前市场和政策面回暖的形势下，境外投资者对民营房企外币融资的态度。
知情人士称，新城控股旗下一笔本金4亿美元的境外债券将于今年5月到期，该公司观察是否有部分以新换旧的可能性，据悉目前以交流公司经营情况为主，没有确切的发债计划。
公开信息显示，2025年新城系合计发行三笔美元债。去年6月，新城控股母公司新城发展发行3亿美元高级无抵押债券；10月2日，新城控股境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED完成在境外发行总额为1.60亿美元的无抵押固定利率债券；10月22日，新城发展再发一笔5000万美元的美元债。
点评
新城发展宣布按每股2.39港元配售1.98亿股新股，筹资约4.7亿港元，稀释率仅2.73%，资金将用于偿还5月到期4亿美元离岸债，显著降低市场对其流动性风险的担忧。
新城发展在低线城市购物中心运营能力突出，有望受益于“十五五”消费刺激政策，维持高单位数租金增长；随着地产开发业务收缩，盈利拖累减轻，预计2026、2027年经常性盈利对应市盈率分别约6倍、5.6倍，存在重新估值空间，予目标价2.81港元及“增持”评级。
二、碧桂园三年累计交付近115万套，2026年定为保交房收官年
碧桂园在2月2日的年度工作会议上披露多项关键经营信息。董事局主席杨惠妍透露，2025年全年公司完成房屋交付近17万套，2023年起三年累计交付总量近115万套。
此外，碧桂园境内137.7亿元、境外177亿美元债务重组方案均已生效，整体降债规模预估近900亿元，重组后新债务融资成本降至1%-2.5%。杨惠妍将2026年定义为“保交房收官之年”，提出争取年中完成大部分交房任务，目标实现经营性现金流回正，最终达成整体现金流和利润为正。
点评
作为曾经的行业龙头，碧桂园在债务重组方面取得的阶段性成功，起到了关键的示范作用，增强了市场信心。同时也为其他深陷债务困境的房企提供了可复制的参考路径，从而推动更多房企主动寻求债务重组方案，加速行业整体风险化解进程。
PART.04
土地
一、深圳光明区2026年将招拍挂5宗宅地，均位于凤凰城核心
近日，深圳光明区光明街道发布2026年招拍挂居住用地土地整备公告，锁定5宗地块，全部位于凤凰城核心片区，拟完善征转手续后公开出让。
公告显示，02-13、D3-1-9两宗“王炸”地块紧邻深圳实验学校光明部及6号线凤凰城站；01-16、01-22两宗靠13号线二期北延雅路站，隔路对望深圳实验学校科林部；碧眼1-10地块近虹桥公园站，周边已有电建洺悦鹏著等项目。整备范围禁止新增建设、交易、分户等不当增加补偿行为。
公开资料整理，光明区宅地供应逐年收缩：2021年挂牌9宗，2022年6宗，2023年4宗，2024年零成交，2025年仅2宗且底价成交。若2026年5宗地块顺利挂牌，将成近五年最大规模宅地释放，有望缓解片区新房短缺。
点评
从官方公示来看，此次光明整备的5宗地块，2宗位于凤凰城地铁站旁，2宗靠近光明城高铁站附近，1宗紧邻虹桥公园地铁站，位置都相当不错。
近几年在楼市去库存压力下，光明的供地节奏有刻意放缓。此时适时供应新的住宅地块，尤其是核心地块，有利于提振光明楼市。
二、北京首场土拍揽金85.62亿，字节落子大钟寺与首钢地产“抢跑”
2月3日，北京2026年首场土拍正式落槌，3宗住宅用地及1宗商业用地全部以底价成交，总成交金额达85.62亿元。
石景山新首钢核心区SS00-1609-0012地块，由首钢地产以13.9亿元底价摘得。通州宋庄镇FZX-0703-6002地块，由北投＋建工＋新航城联合体以15.62亿元底价摘得。顺义新国展SY00-2301-0003、0004等地块，由中国铁工投资集团以28.1亿元底价摘得。
此外还有一宗位于海淀的商业用地同样以底价成交，由字节跳动摘得，成交金额28亿元。
点评
这三宗地块的竞得人中，出现了一些相对陌生的面孔。北京新航城开发建设有限公司由北投集团与北京新航城控股有限公司分别持股50%，后者几乎未在北京市场参与过涉宅用地的投拓。顺义新国展三期地块的竞得人中国铁工投资建设集团有限公司，同样是北京土拍市场上的稀客。国有基础设施类企业和临空开发平台进入住宅用地市场，往往带有战略属性：他们更擅长土地整备、城市更新、基础设施配套和长期资产运营，而非短期的住宅产品快速销售。因此，他们更可能采取合资合作的形式。
- The end -
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖地产、资管、租售、物管、科创、证券等房地产领域。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、栅格土地评估系统、城市租售系统，CAIC投管云、资管云等，为大量房企提供了决策依据。
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