2026年的不动产市场：整合未结束，创新刚开始|reits|不动产市场|租赁|金融创新

编辑 | 虞滟萍责编 | 韩玮烨

摘要：

β的时代已结束，α机会靠能力。

内卷之下必生变革！

2025年的中国不动产市场，内生变革的迹象愈发明显。REITs在观察存量承压能力的同时，持续推出利好；国资资本主力军下场较前几年更坚决了；大宗市场的交易量和多样性有所增加。作为资产主力军的各地国资平台一方面继续卷运营，一方面调战略、调组织。

于不确定性下求生存，于确定性下找方向。面对“十五五”的新局面，如何让当下的生存不那么扭曲，如何未来可期？在第十届资管峰会的“火花谈”圆桌讨论中，主流资本和国有资产运营方的坦诚互动或许能找到些答案。

一、国企大整合：平台化运营与专业深耕

面对办公、产业园等传统经营性不动产板块持续的市场压力，大型国有企业正通过内部资源整合与组织架构优化，强化资产运营能力与市场竞争力。

典型的举措是将旗下分散在不同子公司管理的写字楼、产业园区、孵化器及配套商业等业态进行整合，成立统一的资产运营平台公司。此举旨在打破业态壁垒，实现资源共享、专业协同与规模效应，从而提升整体资产组合的管理效能和价值。与之同步进行的，往往还有物业服务板块的整合与升级，从“管理”到“服务”的定位转变，反映了从基础维护向客户价值创造延伸的战略意图。

此类整合不仅扩大了在管资产规模，更关键的是形成了集投资、改造、运营、服务于一体的一站式平台能力。这对于应对当前市场需求变化、提升客户留存率、实现资产保值增值具有重要意义。特别是在参与公募REITs市场后，此类平台化运营的优势更为凸显。发行REITs要求资产运营者不仅要对产权人负责，更需以公众公司的标准，对广大基金份额持有人的投资回报负责。这促使运营方从以往相对主观的业主思维，转向更加注重财务表现、客户满意度与长期价值的资产管理思维。运营资源需优先向上市资产倾斜，通过精细化运营、产业服务赋能及成本控制，努力兑现对投资人的业绩承诺，即便在整体市场租金承压的环境下，也力求“跑赢大盘”。这种转变象征着国企资管正从传统的持有出租模式，向更市场化、更金融化、更注重持续运营价值的“陪伴式”资管模式演进。

二、资本视角调整：耐心、赛道轮动与α寻求

市场环境的深刻变化，正驱动着各类投资机构重新审视其在中国不动产市场的定位与策略。

对于外资机构而言，过往依靠资产自然增值（β收益）的时代已基本结束。新的策略核心在于发挥自身“耐心资本”的特性，并精准聚焦能够产生稳定现金流的资产类别。

相较于客户为企业（to B）、波动性较大的业态，面向个人消费者（to C）的居住类资产，如长租公寓、养老地产、学生公寓等，因其需求更为基础、收入端更为稳定而受到青睐。外资的耐心体现为其能够承受更长的开发培育期和持有期，无需期间分配压力，这使其在参与需要一定培育时间的新建或改造类项目时具备独特优势。此外，外资也在积极探索利用金融工具进行价值挖掘，例如尝试通过资产证券化（ABS）等方式，在机构间市场进行资产交易，为市场提供新的流动性解决方案。

本土私募股权（PE）机构进入不动产领域，则常与公募REITs市场的开放密切相关。其投资逻辑带有鲜明的PE基因：注重长期价值、擅长产业洞察、并能进行逆向布局和赛道轮动。他们不过分关注短期市场波动，而是基于对产业趋势的深度研究，在市场低点布局未来有增长潜力的资产类别。例如，在数据中心（IDC）行业经历低谷、市场关注度较低时，进行大规模战略性投资，而后凭借公募REITs退出通道的畅通及AI算力需求爆发带来的行业景气回升，获取丰厚回报。其投资组合可能覆盖IDC、消费基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等多个领域，并根据宏观周期与产业周期的变化动态调整权重，核心是寻找兼具长期产业增长（β）和优秀运营管理（α）的投资机会。

公募基金管理人则更加聚焦于特定优质赛道的深度投研与价值发现。以IDC行业为例，其被视为“新型基础设施”或“特殊资产”，其价值核心不仅在于物理空间，更在于其承载的算力与数据流，与科技创新周期紧密绑定。管理人会深入研究其技术迭代路径、供需格局演变及定价逻辑，在全球范围内对标同类REITs的表现（如稳定的分派率），从而坚定布局并管理好此类资产。他们的角色连接着产业运营与广大公众投资者，其专业能力体现在对资产本质的深刻理解和对长期收益风险的平衡把握上。

三、金融创新驱动：公募REITs的深化与多层次市场构建

公募REITs无疑是近年来中国不动产及基础设施领域最重大的金融创新，其影响已远超简单的融资工具范畴，正在重塑资产定价逻辑、运营管理标准和行业生态。

REITs市场如同一面“照妖镜”或“晴雨表”，加速了资产表现的分化。二级市场火爆与一级部分资产承压并存的现象，凸显了市场对资产质量与运营能力的高度挑剔。这反过来强力推动资产管理行业向“强运营、强服务”转型，只有能够持续创造稳定且增长现金流的资产和团队，才能在资本市场获得溢价。

未来，构建多层次、互补的REITs市场体系被认为是行业健康发展的关键。这包括推动私募REITs（或机构间REITs）、Pre-REITs基金与公募REITs的有效衔接。当前市场存在“资产荒”与“资金欠配”的矛盾，部分原因在于从存量资产培育、孵化到最终公募上市的全链条尚未完全打通。如果能有更多资本专注于前期（Pre-REITs）的资产收购、改造和培育，并有私募REITs为市场提供中间阶段的流动性和定价参考，将形成更顺畅的“开发/收购-培育-成熟-REITs上市-扩募”的良性循环。这不仅能缓解优质资产的稀缺性问题，也能为不同风险偏好的资本提供更多参与机会，最终赋能实体资产的提质增效。

四、核心资产类别再审视：IDC与租赁住房的底层逻辑

在众多业态中，IDC和租赁住房因其独特的供需属性和政策支持，成为当前市场关注的焦点。

IDC行业正经历从青年期走向成熟期的关键阶段。其价值支撑基于几个核心逻辑：一是关键资源（如能耗指标、地理位置）的有限性与不可再生性；二是健康的商业逻辑要求投资必须获得合理回报，“不挣钱的买卖没人做”；三是供需关系在技术浪潮驱动下动态变化。

人工智能（AI）与云计算需求的爆发式增长，带来了年均采购量级从百兆瓦向吉瓦（GW）的跃升，而过去几年市场调整出清了部分低效供给，导致在核心区域满足客户高标准需求的现货资源紧张。强劲且持续的需求与有限的优质供给的空间，构成了IDC资产长期价值的坚实基础。其定价需综合考虑电力成本、服务水平协议（SLA）、技术迭代成本以及供需格局，已远非传统不动产的租金坪效模型所能完全涵盖。

租赁住房（长租公寓）市场则呈现出“需求坚实”与“资产稀缺”并存的特点。头部运营商正试图通过极致标准化（贯穿设计、采购、建造、运营全链条）、规模化集采和深度数字化，构建运营效率和成本控制的护城河。在资产端，当前能够符合公募REITs收益率要求的资产（如利用特定政策用地建设的项目）仍属“特殊机会”，供给有限。市场期待未来在土地供应、资产定价逻辑上出现更广泛的政策支持或市场演化，以释放更多适配的资产，满足庞大的投资需求。

五、穿越周期的思考与未来展望

面对依然寒冷且充满不确定性的市场环境，与会专家普遍认同需要保持耐心、积极应变，并坚信周期波动的必然性与上行回归的可能性。

市场下行期是检验内功、优化模式、迎接整合的时机。正如行业周期本身，有低谷必有复苏，关键在于能否在逆境中坚守核心能力，并主动适应新的规则。

当市场整体β收益减弱时，挖掘并强化自身的α能力是生存与发展之本。无论是国企的平台化精细运营、外资对耐心资本和稳定赛道的坚持、PE机构的产业逆向投资，还是公募基金对特定赛道的深度投研，本质都是在自己擅长的领域构建差异化优势，为资产或投资组合注入超越市场平均的增值能力。

而真正推动市场进入下一轮增长周期的动力是新兴产业带来的制度性和结构性变革。对于年轻的中国不动产而言，任何宏大叙事最终需回归资产运营的基本面：吸引并留住租户、控制成本、提升服务、保障现金流。金融创新（如REITs、机构间产品）提供了工具和流动性，但工具的最终效能取决于底层资产的健康度。