倒计时已经开始……
2026年5月1日，英格兰出租市场将迎来近40年来最大规模的改革。
这不是演习，也不是渐进式调整。
租客权利法案（Renters' Rights Act）将在那一天彻底改写游戏规则。
问题是，很多房主还不清楚这是怎么回事……
1.准备不足的真相
房地产中介Goodlord在2025年底的一项调查让人捏了一把汗。
数据显示：
16%的中介承认他们不确定能否在实施截止日前做好准备。
更糟糕的是，近半数中介表示租客已经开始询问新法案的内容。
这意味着租客比房主更清楚即将发生什么。
2.5月1日那天会发生什么
想象一下，你早上醒来，突然发现手里的所有固定期限租约都变成了滚动租约。
这不是假设，这就是2026年5月1日会发生的事。
从那天起，英格兰的每一份出租房合同都会自动转换成"保障定期租约"（Assured Periodic Tenancy）。
固定期限租约彻底消失。
你签的一年期合同？作废。
两年期合同？同样作废。
所有租约都变成按月滚动，除非你能证明符合法定的驱逐理由，否则租客可以无限期住下去。
取消Section 21"无过错驱逐"是这次改革的核心。
过去，房主可以在固定期限结束后，提前两个月通知租客离开，不需要任何理由。
现在这条路彻底堵死了。
如果你想让租客搬走，必须走Section 8程序，也就是说你得有合法理由：欠租、反社会行为、房主需要自住、出售房产等等。
这里有个时间陷阱。
4月30日是最后一天可以发出Section 21通知的日期。过了这天，你就只能用新规则了。
很多房主正在抢在这个截止日前处理问题租客。
3.租金管控的紧箍咒
租金涨幅也被套上了紧箍咒。
从5月1日起，房主一年只能涨一次租金，而且必须提前两个月通知，只能使用法定的Section 13程序。
过去那种和租客商量好就能涨租的日子结束了。
即便租客同意，如果不走正规程序，涨租也是无效的。
更让人头疼的是，租客有权挑战租金涨幅。
如果租客认为新租金高于市场水平，可以向法庭申请审查。
法庭会派评估员来确定合理租金。有意思的是，评估结果可能比你的要价更高，也可能更低。这是个双刃剑。
租金竞价也被明令禁止。
房主和中介不能鼓励或接受高于标价的租金。
在供不应求的热门区域，这条规定会明显限制房主的议价能力。
4.预付租金只能收一个月
对海外投资者来说，这条新规定尤其需要注意。
从5月1日起，房主在签约前不能要求任何租金。签约后，只能要求一个月（或28天以内租期）的预付租金，即便租约还没开始执行也一样。
过去很多房主习惯收三个月甚至半年的预付租金，特别是对留学生或海外租客。
这个做法现在完全违法了。任何要求超过一个月预付租金的条款都会被视为无效。
不过，这条规定只适用于2026年5月1日之后签订的新租约。如果你的租约是在此之前签的，原有条款继续有效。
5.12个月保护期的双面刃
新法案给租客设置了一个12个月保护期。
在租约开始的前12个月内，房主不能以"自住"或"出售房产"为理由驱逐租客。
这条规定让很多投资者重新思考购房出租的策略。
假设你买了一套房子准备出租，签了一年租约。过去如果你在这一年内改变主意想卖掉，可以提前通知租客，等租约到期就能空房出售。现在不行了。
即便租约已经滚动了几个月，12个月保护期没到，你就是不能用这两个理由让租客搬走。
这条规定对短期持有策略的影响很大。
如果你计划两三年内转手，要么一开始就空房出售，要么就得接受带租约出售，面对更窄的买家群体。
12个月保护期也不是从5月1日重新计算的。
如果你的租约是2025年12月签的，保护期到2026年12月。在此期间即便新法案已经生效，你也不能用Ground 1（房主自住）或Ground 1A（出售房产）来终止租约。
6.驱逐程序变成马拉松
取消Section 21最大的影响是驱逐变得更难更慢。
过去走Section 21程序，从发通知到拿到法庭令，顺利的话8到12周就能完成。现在必须走Section 8程序，时间可能拉长到15到18周，甚至更久。
Section 8有强制性理由和酌情性理由两种。
强制性理由包括严重欠租（现在标准是累计三个月租金）、反社会行为等。酌情性理由包括轻微欠租、房产损坏等。区别在于，强制性理由法官必须批准驱逐令，酌情性理由法官可以根据具体情况决定。
通知期也延长了。
大多数驱逐理由需要提前四个月通知。如果是因为欠租，至少需要两个月。这意味着从你发现问题到租客真正搬走，可能要半年甚至更长时间。
7.养宠物不再是禁区
租客养宠物的权利也写进了法律。
房主不能一口回绝，必须认真考虑租客的养宠申请，而且不能无理拒绝。
这对房主意味着什么？
首先是房产保险要升级。标准的房主保险可能不覆盖宠物造成的损坏。其次是磨损会加快。地毯、门框、后花园都可能因为猫狗而提前报废。
聪明的做法是在租约里加入宠物条款。
比如明确宠物不能造成损坏，租客要负责专业清洁，押金可能需要调整等等。虽然法律限制房主收取额外的宠物押金，但你可以要求租客购买宠物损坏保险。
8.不得歧视福利领取者和有孩子的家庭
这条规定在英格兰开创了先例。
从5月1日起，房主和中介不能因为申请人领取福利或有孩子就拒绝他们。你必须基于个人情况来评估，不能一刀切。
对海外投资者来说，这条规定需要格外小心。
很多投资者会要求租客年收入达到租金的某个倍数（比如2.5倍或3倍）。这个做法本身不违法，但如果你的标准事实上排除了大部分福利领取者，就可能被视为间接歧视。
安全的做法是采用综合评估标准：信用记录、租房历史、担保人、推荐信等等。只要你能证明决定是基于个人情况而不是身份标签，就不会踩雷。
9.5月31日的最后期限
很多人只关注5月1日，却忽略了5月31日这个同样重要的日期。
政府会在3月发布一份"信息表"，内容是解释新法案对租客的影响。
所有在5月1日之前签约的房主，必须在5月31日之前把这份信息表提供给现有租客。如果你没有按时提供，地方政府可以开出最高7,000英镑的罚款。
对于口头租约（虽然罕见但确实存在），房主还必须在5月31日之前提供一份书面文件，列明租约的主要条款。
5月1日之后签的新租约，必须提供"书面条款说明"（Written Statement of Terms）。具体格式和内容要求会在1月发布的补充规定中明确。
10.现在应该做什么
距离5月1日还有不到两个半月。
如果你还没开始准备，现在就是最后机会。
检查你的房产状况。
走一遍每套房，记录需要修的地方。潮湿、霉菌、电气问题、供暖故障，这些都是新法案严打的对象。与其等地方政府上门，不如现在主动整改。
更新租客筛选流程。Section 21没了，好租客变得比什么都重要。强化信用审查，索取前房主推荐信，要求担保人，这些步骤不能省。如果你用中介，问清楚他们的筛选标准升级了没有。
审查租约条款。确保租约覆盖了宠物、损坏赔偿、维修通知等细节。如果你还在用10年前的模板，赶紧找律师更新。
准备合规文件清单。能源证书、燃气安全证书、电气安全报告、押金保护凭证，这些都要齐全。不是只要有，是要能立刻拿出来给买家的律师看。很多房产交易就是卡在这一步。
考虑保险升级。租金保护险和法律费用险在新环境下不是可选项，是必需品。对比几家保险商的方案，选一个覆盖范围最广的。
11.长期来看意味着什么
租客权利法案不是一次性事件，而是一个从现在延伸到2030年代中期的监管重置。对投资者来说，2026到2028年是关键期：适应滚动租约、准备注册费用、接受数据库透明度、加入强制监察专员。
政府的信号很明确：出租市场会变得更受监管、更数据化、更受审查。但对合规的房主来说，这不是坏事。高标准会淘汰低质量房产，减少恶性竞争。租金可能因为供应收缩而上涨。专业化的房主会建立更稳定的租客关系，减少空置和周转成本。
从海外投资者的角度看，这次改革实际上在创造一个更有序的市场。过去那种"买了就租"的粗放模式不再可行。但如果你愿意学习新规则、升级管理系统、投资房产质量，英国出租市场的基本面依然扎实：人口持续增长、自住率低、租房需求旺盛、大城市供应紧张。
ref：
https://www.gov.uk/government/publications/guide-to-the-renters-rights-act/guide-to-the-renters-rights-act
https://www.pinsentmasons.com/out-law/guides/renters-rights-act-2025-guide-private-landlords-england
https://www.nrla.org.uk/news/renters-rights-act-2025-key-dates-for-landlords
https://www.gov.uk/government/publications/renters-rights-act-2025-implementation-roadmap/implementing-the-renters-rights-act-2025-our-roadmap-for-reforming-the-private-rented-sector
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