其实这一轮房价调整，跌幅最大的房源之一就是房龄已经超过15年的老房子，不管是老破小老破大，情况都差不多。
为啥会是这个结果？
说白了，楼市一旦进入下行期，大家就会发现，原来房子本身就是一堆钢筋水泥，它也会衰老。那些老房子没有电梯，管道老化，漏水，墙体开裂……各种毛病全出来了。
业主想尽快卖掉，就只能不断降价。但买家也不傻，没有足够便宜的价格，谁愿意去接这种烫手山芋？结果就是老破小的价格一跌再跌。
直到前段时间，上海直接国资下场收购老旧小区，算是给老房子止住了下跌的势头。这波操作，也用行动告诉我们：老破小的房价已经探底了。
01、老破小迎来真正的转机
前不久，河南、山东、安徽、福建四个省份接连发文，明确支持老旧住房自主更新、原拆原建，
说白了，就是如果你住的老房子实在太破旧，符合条件就可以推倒重建。
这个政策其实是跟着国家的大方向走的。2025年国家层面就已经定调了，现在地方开始落地执行。
与此同时，克而瑞2026年1月二手房监测数据显示，全国重点13城市二手房成交面积约810万平方米，其中老破小成交占比达42%，环比微升2.3个百分点。
这说明政策已经开始起作用了。但有一点大家必须明白了：
这轮利好，绝不是让老破小一夜暴涨，而是给庞大的存量资产“托底找路”，告别过去的无序贬值。
02、老破小，从“没人要”变“有价值”
众所周知，以前的老旧小区改造，说白了就是“面子工程”——刷刷墙、换换管子、加个电梯。本质上就是修修补补，但房子本身的老化问题、户型设计落后、配套跟不上…这些核心痛点没解决，也就难以扭转贬值趋势。
但这一轮政策，已经彻底打破了这个局限。从国家顶层文件到四省落地细则，都明确提出“自主更新、原拆原建”，
简单说，就是如果你住的老房子实在太破，可以考虑推倒重来。
根据中国政府网城市更新政策解读配套数据显示，与传统旧改相比，原拆原建可使老破小居住品质提升60%以上，户型优化率达75%，部分试点项目甚至能实现“原地回迁、面积微增”。
就比如上海静安的彭一小区，原来的40栋老楼经过原拆原建，变成了17栋高层电梯房。不仅房子变新了，学校、地下停车场这些配套也都跟上了。
预计未来一两年，这四个省份核心区域的老破小，会慢慢从“没人要”变成“有选择地升值”。
03、不是所有老破小都能沾光
很多人一看政策就兴奋，觉得老破小要翻身了。其实未必，这轮政策的核心是“试点先行、严控范围”，不是“全面放开”。
数据显示，目前全国老破小原拆原建的试点项目只有47个，主要集中在这四个省份的核心城市、核心区域。
而且，想要实现原拆原建，还有三个硬性条件必须同时满足：
①必须是C/D级危房；
②业主同意率不低于90%；
③位于城市核心区（或重点更新片区）。
简单说，不是所有老小区想拆就能拆。偏远地区的老房子、结构完好的小区，只能享受传统的旧改，比如刷刷墙、加个电梯等等。
只有那些存在安全隐患、业主意愿强烈、区位有优势的老破小，才能纳入试点。所以这里也给大家一个警示，别看到老破小就冲进去买，非试点区域的老破小，搞不好买入就套牢。
04，国家为啥要花大力气管老破小？
主要有三个原因：
①存量市场已成楼市主力。
现在全国的二手房交易占了整个楼市的68%，其中老破小占比30%以上。如果任由这些老破小一直贬值下，不仅影响千万家庭的资产，还会拖累整个存量房市场的稳定性。
②“大拆大建”已经行不通了。
以前大拆大建虽然见效快，但也带来诸多问题：拆迁矛盾、房价虚高、资源浪费…
现在的“自主更新、原拆原建”，既不用大规模拆迁，又能盘活存量资产，这种温和的方式更可持续，既能改善居民的居住环境，还能解决城市发展与民生需求，这也是2025年顶层文件反复强调的核心方向。
③这是“保民生”的重要举措。
住在老破小里的，大多都普通工薪阶层或者说老年人。他们不是不想住好点，是真的换不起。
原拆原建、自主更新，本质上就是给这些家庭一个改善居住条件的机会。
提醒大家，别再盲目看空所有老破小，也别幻想老破小能像以前那样“暴涨”。
这次政策给老破小的定位很清晰——托底、找路、提升价值，而不是炒房、抬房价。
对于业主来说，你如果有老破小，房子符合试点条件，不用再焦虑“贬值还卖不掉”，以后大概率能实现“住得好+资产稳”的双重收益。
就算不符合试点条件，也不用太担心，传统的旧改一样能提升居住体验。
如果你正打算买房，也别跟风去买老破小。特别是那些非核心区的老房子，以后依然会面临“流动性差、贬值慢”的问题；
如果一定要买，建议优先选试点区域、配套成熟的老破小，这种事住着舒服，以后卖得掉，性价比也更高。
热门跟贴