文/北京进深 严明会
龙湖凌雲颂背后神秘老板，虽然身家百亿，但也终于向银行“低头”了。
年前，北京新恩祥超君置业将持有北京新恩祥睿泽置业（凌雲颂项目公司）价值3000万股权，一股脑全出质予平安银行北京分行，登记日期为1月27日。
这个项目单单拿地就砸了13.69亿元，目前地价覆盖率约9.6%。后面还有建安、设计、税费、代建费一堆“吞金兽”等着喂。
当然，凌雲颂背后老板，在项目上的投入也很大手笔、很舍得。凌雲颂不仅有超级界面，还是昌平主城首个新规双会所住宅。会所配置3300平，平均每户的会所面积接近5.7平米。
虽然砸了不少真金白银，但凌雲颂的网签却不尽人如意。
取证3个多月，“贴牌”龙湖的光环下，凌雲颂仅有33套网签，去化率5.7%，成交额1.32亿元。
这30多套，还是“以价换量”换来的。
去年12月，凌雲颂网签25套，成交均价42,288元/㎡；
进入2026年，1月，凌雲颂成交均价直接砍到40,608元/㎡，结果只换来8套网签。
降价都没人买账，市场就是这么现实——你越降，人越不敢买。
2月眼看还剩三天，凌雲颂的网签至今还挂着一个大零蛋。
01
凌雲颂规划24栋住宅楼，包括2栋小高层、6栋矮板和11栋洋房，共580户。
户型建面78/96/112/139㎡，层高3米。
它有些生不逢时，撞到了北京收紧“好房子”政策的枪口上。阳台进深根据不同面积，分为1米或1.5米。
但凌雲颂还是凭借自己的努力，通过“同面积多一房”的空间设计，以及内嵌阳台、飘窗/转角飘窗等赠送面积，实现超90%的高得房率。
按理说这类小户型最能跑流量，但凌雲颂看房人不少，实际转化并不好。
78㎡户型：共132套，占比约22.76%，分布在最北边的1#、2#东侧两个单元、3#西侧两个单元、4#。
目前，该户型网签8套，成交均价41,367元/㎡。
78㎡是窄长条户型，通病就是采光和通风，且北边两个卧室面积真的很mini。
96㎡主力户型：共260套，占比约44.83%，分布在2#西侧两个单元、3#东侧两个单元、6#、7#、10#、11#、12#、13#、16#、17#、19#、20#、23#、24#。
目前，该户型网签19套，成交均价41,881元/㎡。
96㎡户型是南向三面宽，客厅、主卧双跨阳台，进深1米；次卧为飘窗；北向卧室和公卫外侧各有一处设备平台。
112㎡户型：共128套，占比约22%，分布在楼王栋附近的8#、9#、14#、15#、21#、22#。
目前，该户型网签5套，成交均价42,252元/㎡。
112㎡户型南向客厅3.9米面宽，内嵌阳台进深1.5米；南边两个卧室都送飘窗，其中主卧为超大转角飘窗；北向两个卧室赠送设备平台，1米深、5.7米宽。
139㎡户型：共60套，占比约10.3%，分布在5#、18#。
目前，该户型就只有5#1002网签了1套，成交均价43,504元/㎡。
139㎡户型是改善天花板，整体户型更为方正，面宽更豪横，5.3米宽厅，1.5米进深阳台，赠送的阳台尺度也更大，主卧270度转角飘窗。
主要区别是112㎡户型开门正对餐桌，139㎡户型则升级成独立入户玄关；此外，主卫牺牲一部分淋浴间面积，做了双台盆。
02
时间回溯至去年7月底，北京新恩祥睿泽置业以13.69亿元底价拿下凌雲颂所在地块。
当天，龙湖旗下代建品牌龙智造官宣签约河北太行钢铁集团&北京恩祥集团，提供项目建造管理服务。
这家房企背后是武安市明芳房地产（简称“明芳地产”）和北京超君万合管理，分别持股99%和1%。
二股东超君万合则由姚君和李超分别持股50%。二人行事低调，公开信息中几乎查不到其他投资痕迹。
大股东明芳地产则是一家河北民企，为河北太行钢铁集团下属地产开发平台，成立于2010年，注册资本6000万元，背后唯一股东为孙赵云。
但蹊跷之处在于，河北太行钢铁集团背后的股东却不见孙赵云，而是李万顺和张镭。
无论是孙赵云，还是李万顺、张镭，其实都是太行钢铁的外围代持人。真正的老板是太行钢铁集团董事局主席姚明芳，也难怪他会取名“明芳地产”。
在业内人士看来，一般股东隐名，遥控指挥，侧面也说明家族成员对产业的信心可能不够，有担心牵连家族的嫌疑，另外代持人较多，管理上是否跟得上，另是否存在众多未知的代持，也具有较大不确定性。
姚明芳是一个有故事的钢铁大佬。资料显示，他小学四年级时因家庭贫困辍学，十三岁开始学做生意，卖过熟食，开过服装店，搞过运输，做过家电生意。
2004年，姚明芳接手了面临倒闭的武安太行炼铁厂，并将其改制为民营企业武安市明芳钢铁有限公司。2009年8月，企业重组，更名为河北新武安钢铁集团明芳钢铁有限公司，后改为武安市明芳钢铁有限公司。
2010年起，企业开始多元化布局，进入房地产和天然气行业等领域。2012年后，姚明芳开始将企业管理权逐步移交给儿子姚菲。
目前，姚明芳本人还投资了武安市盛世房地产，持股50%。
这家房企曾在2022年，因为未按照建设工程规划许可证的规定进行建设案，被处罚208772元，且因为在建设工程竣工验收后，建设单位未向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案，又被处罚7万元。
在地产圈，明芳地产的项目主要在邢台、武安，目前名下有6家子公司，还包括深圳市明芳置业房地产、邢台市隆发房地产、沙河市明芳房地产、曲周县明芳房地产和武安市明芳企业管理。
但它一线城市的开发经验基本空白，属于“新兵”。
新兵打仗怎么办？找外援。姚明芳很聪明，一进京就牵上了龙湖龙智造的手，搞代建。项目案名直接打上“龙湖凌雲颂”，购房人一看：哦，头部房企的项目。心理价位立马高出3%-5%。
河北太行钢铁集团董事长姚菲说得更直白：寻求代建是因为武安明芳地产在北京的项目需要受当地认可的品牌来运营。
换句话说，钢铁老板掏钱，龙湖贴牌，大家各取所需。
只可惜，抱上龙湖大腿，也未必能圆了姚明芳的地产梦。
凌雲颂现在的处境，用四个字形容：腹背受敌。
后面的“追兵”——东小口的龍樾海序、歇甲村的中建智地项目、未来科技城南区的星寰时代，已经加速进场。
相较于“后来者”，凌雲颂在区位和配套上并不占优势。很显然，打赢这场仗，并不是靠砸钱就能取胜。
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