快讯背景：2026年2月25日，上海住建委、房管局、财政局、税务局及公积金管理中心五部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，新政自2月26日（今日）起正式施行。
此次调整聚焦限购松绑、公积金升级、房产税优化三大核心板块，既是对居民刚性与改善性住房需求的精准回应，也将对上海租赁市场的供需结构产生深远影响。总体来看，这是一次精准的“托底+激活”政策，意在用刚需和改善需求稳住市场。
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01
“沪七条”最全详细拆解
此次“沪七条”精准围绕“降门槛、提额度、优认定”三大方向发力，7项优化举措虽聚焦房地产交易核心环节，但均与租赁市场形成深度联动，直接或间接影响租赁市场供需格局。
URI用大白话拆解“沪七条” 核心变化
让你一眼看懂买房影响：
1️⃣ 非沪籍外环内买房：社保/个税要求大降
调整前：要连续缴满3年（39个月里累计36个月），等得久。
调整后：只需要连续缴满1年（15个月里累计12个月）。
白话解读：想在上海外环内买房的外地人，等的时间直接从 3 年砍到 1 年，门槛低了一大截。
2️⃣ 非沪籍3年社保外环内买房：多给1套名额
调整前：最多买1套。
调整后：可以再增购1套，累计最多2套。
白话解读：已经在上海有房的非沪籍家庭，只要社保满3年，现在可以再买一套改善住房了。
3️⃣ 没社保也能买房：新增“居住证通道”
调整前：必须有社保或个税才能买。
调整后：持有5年居住证（不用连续），就能买1套。
白话解读：给长期在上海生活但没交社保的人开了个 “后门”，只要居住证满 5 年，也能上车买房。
4️⃣ 首套公积金贷款：额度直接涨50%
调整前：家庭最高160万。
调整后：最高240万，叠加优惠最高能到324万。
白话解读：首套房用公积金贷款，能多贷出一大笔钱，减轻首付和商贷压力。
5️⃣ 公积金贷款套数认定：不认贷款记录了
调整前：认房又认贷，贷过2次就不能再贷。
调整后：认房不认贷，只要名下无房或只有1套房且贷款已还清，就能再贷。
白话解读：想 “卖旧买新” 改善住房的人，公积金贷款的限制松了，更容易置换。
6️⃣ 多子女家庭公积金：二套也能上浮
调整前：只有首套房公积金额度能上浮20%。
调整后：首套、二套房公积金额度都能上浮20%。
白话解读：家里孩子多的家庭，不管买首套还是二套，公积金都能多贷，支持改善居住。
7️⃣ 沪籍成年子女房产税：置换也能免
调整前：只有首套新购住房能免房产税。
调整后：首套新购、置换后唯一住房都能免。
白话解读：上海本地年轻人置换房子，只要是唯一住房，就不用交房产税，降低了换房成本。
URI总结：
“沪七条” 的核心就是：降低门槛、松绑限购、加大支持、鼓励改善。
不管是想上车的刚需，还是想换大房子的改善型家庭，政策都在给你 “开绿灯”！
02
URI独家研判：新政多维度影响
01.新房市场：冷热不均加剧，外环外刚需盘受益
从市场传导逻辑来看，新政对新房市场的拉动并非单纯的需求叠加，而是精准匹配了此前受门槛限制的刚需与改善群体，这类群体的入市将推动新房市场需求结构优化，从以往的改善主导，逐步转向“刚需+改善”双轮驱动。
最直接的利好是非户籍购房门槛从3年降至1年，将释放大量因社保未满期而积压的年轻刚需。这部分需求总价敏感度高，主要流向外环外的新房及二手次新房。同时，公积金额度的大幅提升，能有效撬动首套房购买力。
负面影响：外环内新房因非户籍家庭仍限购1套，整体刺激有限。核心区豪宅本就热销，新政不过是锦上添花。
02.二手房市场：挂牌量激增 置换链条有望打通
二手房市场将成为新政最大受益方之一，置换链条的全面激活将推动挂牌量、成交量同步上升，流通效率大幅提升，成交周期有望缩短。URI认为，价格方面将呈现明显区域分化：外环内核心地段因需求集中、供给稀缺，价格将稳中有升；外环外郊区因供给充足、需求分散，价格保持平稳，整体避免大起大落。
此外，非沪籍刚需群体的入市，将进一步丰富二手房市场需求结构，带动刚需房源交易活跃，同时沪籍家庭置换需求的释放，也将推动改善型二手房流通，形成“刚需主导、改善补充”的良性交易格局，助力二手房市场回归健康发展轨道。
负面影响：短期内二手房挂牌量可能暴增。特别是部分持房成本高的群体，可能趁窗口期抛售远郊或老破小房源，导致部分区域二手房价格承压。
03.租赁市场：低端租赁需求或转移
租赁市场的调整核心是需求结构与供给结构的双向优化，而非单纯的需求分流。长期租赁需求的减少，本质是政策推动 “租购衔接” 的必然结果—— 它让有购房能力的群体顺利实现定居，同时释放出的高端、大户型房源，将填补租赁市场的供给缺口，优化租赁房源结构。
未来租金的差异化走势，是市场供需自我调节的体现：核心区域因资源稀缺性，租赁需求仍具支撑；非核心区域则因供需趋于平衡，租金压力得到缓解，整体将推动租赁市场向 “精准匹配、性价比提升” 转型。
负面影响：一方面，部分原计划长期租房的群体如今具备了购房资格，高端租赁需求可能被分流；另一方面，随着大量刚需 “由租转购”，普通租赁市场的需求也将被分流，尤其对外环外的房东而言，可能面临空置期延长或租金回调的压力。
04.个人：上车更容易，URI建议选择需更谨慎
新政为三类人开了绿灯：一是刚来上海的年轻人（社保满1年即可购房）；二是想换房的家庭（贷款和税费更友好）；三是持居住证满3年的无社保群体。
风险提示：市场分化会加剧。远郊、无学区的“老破小”可能面临抛售潮，接手这类资产需谨慎；而核心区优质资产依然坚挺。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:韩晓
内容复核:木兮
运营编辑:树懒
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