文/言叔
这几天，北师大教授董藩早年提出的一番观点，在地产圈再次炸开了锅。
他认为，当前楼市已经进入下行周期，但各地还在源源不断地供应建设用地，这会让市场形成「未来供给更多、房价更低」的预期，进而陷入「越等越便宜」的恶性循环。
这个观点听起来有点反常识，但仔细琢磨，其实很有道理。
董藩表示，房地产和普通商品不一样，投资周期极长、资金密集度极高，房价预期高度依赖对未来供给的判断。
只要供给不收缩，需求端就会一直持币观望，迟迟不愿入场。
他强烈建议，暂停房地产开发用地供应3-5年：
一线城市至少暂停3年，二三线城市至少暂停4到5年。这并非过度行政干预，而是楼市逆周期调节，核心是打破下行周期的观望闭环。
01
说到楼市的观望情绪，不得不提一个典型现象。
前段时间，某二线城市的一个新盘开盘，开发商使出浑身解数，降价促销、送装修、送车位，结果开盘当天去化率还不到30%。
开发商的销售总监私下抱怨：
现在的购房者太精明了，他们不是没钱买，而是笃定再等等还能更便宜。
这种心理在经济学上有个专业术语，叫预期的自我。
当大家都预期房价会跌时，就会推迟购房，导致市场需求减少，房价随之下跌；而房价下跌，又会进一步强化下跌预期，形成恶性循环。董藩的核心观点，就是要打破这个死循环。
其实，董藩并非近期才提出这个观点。
疫情后，他就多次呼吁紧缩全国性开发建设用地供应，尤其是三四线城市，要结合去库存情况严格控制供地计划。虽然后来国家政策中也有相关表述，但部分城市执行力度不一，对市场预期的影响有限。
为什么各地对供地如此「情有独钟」？
答案很简单：土地财政。
某三线城市的财政局长曾经私下透露：
我们市一年的一般公共预算收入大概200亿，但土地出让金就有300多亿。你说我们能不卖地吗？
这种依赖在疫情后更加明显。
经济下行压力加大，地方政府财政收入减少，卖地成了最直接的「输血」方式。
但问题是，现在的楼市，早已不是十年前的楼市了。
02
回想2015-2016年，那会儿的楼市是什么景象？
某大型房企的老总回忆道：
那时候拿地跟抢白菜一样，地价拍得再高都不怕，因为房价涨得更快，根本不愁卖。
确实，那几年房价上涨预期强烈，购房者生怕「踏空」，拼尽全力入场；开发商也是「有地就抢」，疯狂补仓。
但现在呢？
还是这位老总坦言：
现在拿地必须精算细账，周边竞品价格、去化周期、利润空间，一项都不能少。有时候算下来，不少地块还不如不拿，风险太大。
更关键的是，购房者的心态彻底变了。
如果真的暂停新增供地3-5年，会发生什么？
首先，市场预期会逐步扭转。
当购房者意识到未来几年新增新房供给有限，「越等越便宜」的逻辑就会被打破，观望情绪会慢慢缓解。
其次，存量房市场会逐步活跃。
新房供给减少，部分购房需求会转向二手房，带动整个楼市的流转，助力存量库存出清。
第三，地方政府会被倒逼转型。
不能再依赖卖地增收，就必须想办法发展实体经济、优化营商环境，寻找新的财政增长点。
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当然，暂停新增供地也不是没有风险，最大的担忧就是：会不会导致房价暴涨？
对此，董藩的解释是，已批未建或在建项目可以正常推进，只是暂停新增供地；而且这一举措是在楼市下行周期实施，核心目的是稳定市场、稳住预期，而非刺激房价大幅上涨。
另一个争议是：地方财政怎么办？
这确实是个现实难题。但正如某专家所说：「短痛好过长痛。继续过度依赖土地财政，只会让地方发展陷入被动，问题只会越来越严重。」
其实，国外也有通过调控土地供给稳定楼市的做法。
新加坡就是典型，土地基本都掌握在政府手中，供给完全由政府调控。虽然新加坡房价偏高，但市场波动小，整体运行相对健康。
当然，中国国情不同，不能简单照搬国外经验。但这些案例至少说明，土地供给并非「越多越好」，合理调控供给，才能更好地稳定市场。
04
说到这里，不得不提一个真实案例。
某二线城市去年大幅减少新增宅地供应，结果今年上半年房价逐步企稳回升，成交量也有所放大。
当地房管局的官员私下透露：我们也没想到效果这么明显。本来担心减少供地会影响市场活力，结果市场自己找到了平衡点。
这就是市场的无形之手。
当供给减少，需求会重新评估市场；当预期改变，购房者的行为也会随之调整。关键是要给市场清晰的信号和足够的调整时间。
董藩的这一观点能否被采纳，还有待观察。
但至少，他提出了一个值得所有人思考的问题：在楼市下行周期，我们是否应该调整土地供给策略？
楼市就像开车，上坡要给油，下坡该踩刹车；现在不少地方还在猛踩油门，很容易出问题。
或许，是时候重新审视我们的土地政策了。毕竟，楼市的健康发展，关系到千家万户的财富，也关系到整个经济的稳定。
暂停新增供地3-5年，可能不是最完美的方案，但至少提供了一个新的思路。
在楼市这个复杂的生态里，有时候，少即是多。
作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。
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