石牌村这补偿标准，着实有点意外呀。
今天，我们收到爆料，石牌村村民住宅拆迁补偿原则和标准（征求意见第一稿）。
内容很多，我拉了个省流版表格，先给大家看下：
石牌村位于天河CBD，马场对面，也属于环五山创新策源区。
当然仅就位置而言，石牌还是比环五山或者天河多数旧改都要核心得多。
但是，拉下天河最主要的几个旧改对比，那就会发现，石牌这补偿标准，着实是有点低啊！
石牌的安置面积最高奖励3.5层，元岗、长湴、大观村都是4层。
弃产补偿1.6万/平，也就是跟平均标准持平。
限时签约奖励，石牌是10000元/栋，元岗、长湴村则是20000元/栋。
停车位，石牌村第一个车位为使用权，但产权属于村集体，第二个车位要花18万购买，第三个车位就是市场价了；
对比元岗、长湴村，每栋楼可以奖励一个车位。
虽然说石牌的拆补标准还是符合天河官方给出的平均水平，但石牌村这个位置，加上自身发展的特殊性，要打动石牌的房东，还是有难度。
跟我们爆料的村民就直接说，这个方案，是真的有点“难顶”。
当然，现在这个方案还只是征求意见第一稿，不排除后续还有新的加码。
毕竟，一上来就整个大的，后边怎么谈价呢。
而且按广州规定，私宅拆补方案通常是需80%以上村民表决通过，才算真正定下来。
石牌村的补偿标准，为什么不算高？
我个人分析，两个原因：
第一，石牌首期改造，涉及范围不大，公益性为主，用作商业和地产开发的部分比较少。
据公开数据，石牌村首期拆除约10.49万平，共273栋，约占石牌全村现状建筑量的9.4%。
其中，村民住宅约7.37万平，共236栋，集体物业约3.12万平，约37栋。
而复建部分，大约10.98万平方米，包括回迁房6.61万平，复建物业3.78万平，公服配套0.78万平。
其中，回迁房主要指广保丰田地块，也就是说，给村民的回迁房占了大头。
而复建物业3.78万平，主要是指河阳楼地块，大概率是给到村集体以后收租的。
除了用作回迁，拆除的村民住宅以及集体物业，最大的用处，是在石牌村内打造一条1.6公里的环形消防通道。
这条通道被石牌村称为“生命环线”，改造后村内任意一处到达周边干道及消防主路的救援距离，基本控制在100米内，较现状缩短2/3。
其余更多的，其实是“整”的部分，即综合整治。
比如说优化立面，路面整治、增加公共配套，引入统租管理的社会资本，保护文脉等等。
所以，石牌首期改造，目的是比较明确的：
破解村内消防隐患，改善村内居住环境，疏通交通，为后续改造打好基础，而不是常规旧改的盈利逻辑。
而第二个原因，就是广州旧改模式以及市场预期的改变，天价补偿已经不符合现在的形势。
以环五山和其他三大重点做地片区为代表的新模式，就是现在广州旧改的主流。
相对于旧模式的高价补偿，现在新模式补偿标准肯定是有落差，这是客观事实。
核心还是楼市问题，牛市不再，开发商以高价补偿，用时间换空间，等待上涨周期，这套玩法玩不转了。
不论是房企、买家还是村民，大家的心理预期都变了，都更想要确定性。
就好比石牌村，以前号称“最难拆”的旧改，前几年补偿标准那是要上天的。
参考2020年广州地铁13号线二期石牌南站征收补偿方案，国有土地上的住宅房屋基准补偿标准为6万元/㎡。
当然这是国有证的标准，但作为参考，多少会拉高石牌村民的心理预期。
但现在呢，据我们了解，他们现在对补偿标准的预期倒也没那么高，跟元岗村方案的差不多，也就过得去了。
但可以肯定的是，石牌村旧改，肯定要动真格。
据广州天河发布今天（2.27）消息，石牌村已经完成“四议两公开”流程，石牌村村民表决通过率达100%。
另外，结合石牌村近期公示，石牌首期改造项目建议书已批复，策划方案、改造方案、控规方案已基本稳定，已启动专项债申报。
也就是说，大家意愿统一，作战图稳定，钱也快到位了。
而石牌村的整治，实质上已经见到成果。
我们一月份去石牌村走了一趟，进村的道路、两侧商铺做了一番“美容”：
拐进去的巷子，观感也挺好的：
内贴出了部分综合整治工程的成果。
包括各类消防设施的增加，是肉眼可见的，甚至还有消防巡逻队：
按照石牌“拆整结合”的模式来看，接下来，就是“拆”要见真章了。
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