文/上海进深 严明会
青浦新城老城厢，又有新动作了。
最近，青浦新城QPC10007单元K2-04地块的规划设计方案正式公示。
项目地块拟建7栋4F叠墅和1栋6F洋房，以及部分配套设施。
和此前公布的K3-04地块一样，这宗地块也属于今年1月上海2025年第十一轮土拍中，由中交城投联合青浦城更拿下的老城厢五宗地之一。
那一场土拍，当时在市场上并没有掀起太大波澜。
联合体以17.72亿元的底价摘得地块，成交楼板价18467元/㎡。
五宗地块分别为D4-01、D5a-01、J5-01、K2-04、K3-04，总用地面积约7.35万㎡，其中三幅为普通商品房商业用地，两幅为纯住宅，容积率在1.05-1.7区间。
这样的指标组合，对开发商来说并不算轻松。既要做产品，又要做配套，同时还要承担片区更新的任务，对操盘能力提出了不小考验。
突破限高
中交城投的推进节奏很快。
拿地12天后，K3-04地块就率先公示了总平图。拟建7栋6-9F住宅产品，部分楼栋做了局部架空层，东南角配置1栋6F保障房产品。
规划里还有一个细节颇为有意思，这宗地块在设计上还做了一些“突破”。
根据出让文件，地块建筑限高24米，但方案中采用了南低北高的高低配布局，北侧两栋9F的住宅高度达到了28.7米，局部超过高度限制。
项目的建设单位为上海欣江楠建设发展有限公司，公司法定代表人、总经理为刘怀富，也是中交城投上海分公司总经理。
该公司由中交城市投资控股有限公司和上海青浦城市更新建设发展有限公司分别持股95%、5%。
首发项目网签38%
青浦老城厢整个片区开发的起点，是已经入市的南厢观宁府。
12月27日，南厢观宁府正式启动认筹。
项目规划总计140套房源，首开推出42套。产品全部为低密叠拼和联排：
22套联排，建面约204-305㎡，备案均价64054元/㎡；
20套叠拼，建面约172-217㎡，备案均价51112元/㎡。
整体均价58538元/㎡，主力总价在1000万-1800万元之间。
项目给出了72小时总房款1%的优惠，认筹第二天便收获50多组客户，认购率一度超过120%。
官方宣布，1月10日开盘当天，64组客户参与摇号选购，37分钟内售罄，成交额突破5亿元。
网上房地产数据显示，项目开盘当月实际成交14套；进入今年2月后，新增2套网签。
对于一个总量140套的低密项目来说，这样的网签去化速度谈不上理想。
尤其是在青浦这样的外围板块，千万级别的总价，本身就需要更长的消化周期。
在首发项目去化并不算顺利的情况下，中交城投在这片区域的开发节奏并没有明显放缓。
相反，新地块的规划推进反而在持续加快。
南厢观宁府预计将在3月份推出第二批次房源，今年新获取的几宗地块，也计划在第三季度陆续入市。
长期作战
从整体节奏来看，中交城投显然已经做好了长期作战的准备。
根据此前整体合作协议，中交城投将负责青浦老城厢区域的综合开发，涵盖住宅建设、商业配套完善、历史风貌修复等多方面内容。
现实压力也同样存在。
南厢观宁府目前还有超过100套房源待售，再叠加此次新获五宗地块未来的住宅供应，整个区域的潜在住宅体量正在快速放大。
不过，中交城投在青浦的布局，本身也并不只是一两个住宅项目。
深耕青浦三年，中交城投的投入已经远远超出单一地产开发的范畴。
作为青浦凤溪“城中村”城市更新项目的重要建设主体，中交城投三年累计投入超过120亿元，远期总投入预计将超过500亿元。
这一系列投入，既包括住宅开发，也涉及基础设施建设、产业载体打造以及公共空间改善。
目前，凤溪“城中村”改造已经取得阶段性进展：安置房项目实现首栋封顶，华新·中交凤栖科创港顺利开工，区域更新逐步从蓝图走向现实。
从凤溪到老城厢，中交城投在青浦的城市更新版图，正在一点点铺开。
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